전세보증금을 돌려주지 못했다고 모두 형사상 전세사기가 되는 것은 아니다.
집값 하락이나 자금 사정 악화로 결과적으로 보증금을 반환하지 못한 경우와 처음부터 반환 의사나 능력이 부족한 상태에서 중요한 사실을 숨기거나 거짓말로 계약을 체결한 경우는 판단이 달라질 수 있다. 핵심은 계약 당시 상황이다.
전세사기 여부를 판단할 때는 임대인이 계약 당시 어떤 설명을 했는지, 보증금 반환 능력이 있었는지, 선순위 채권이나 다른 임차인의 보증금과 관련한 사실을 숨겼는지 등이 중요하다. 같은 방식의 임대차계약을 반복했는지, 임차인이 해당 설명을 믿고 보증금을 지급했는지도 주요 판단 요소가 된다.
형량 역시 피해액 하나로 계산할 수 없다. 같은 100억원대 피해라도 한 명을 상대로 발생한 사건과 수십 명 또는 수백 명의 임차인을 상대로 장기간 반복된 사건은 평가가 달라질 수 있다. 피해자 수와 범행 기간, 계획성, 명의 분산 여부, 조직적 역할 분담, 허위 설명이나 은폐, 피해 회복 정도, 피고인의 가담 정도 등이 함께 고려된다.
보증보험을 통해 임차인이 보증금을 돌려받은 경우에도 단순히 “보험금이 지급됐으니 자동 감형된다”고 단정하기 어렵다. HUG 등 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하면 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 구조이기 때문이다. 실제 양형에서는 피해가 어느 정도 회복됐는지뿐 아니라 피고인의 변제 노력 등 구체적인 사정이 함께 검토될 수 있다.
피해자에게는 가해자의 형량만큼 실제 보증금 회수도 중요하다. 징역형이 선고되더라도 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니다. 전세계약서와 특약, 등기부등본, 문자·카카오톡, 녹취, 입금내역, 중개대상물 확인설명서, 광고 내용 등 계약 당시 사실관계를 확인할 수 있는 자료를 확보할 필요가 있다.
보증보험 청구, 임차권등기명령, 보증금반환청구, 가압류, 민사소송, 강제집행, 전세사기 피해자 인정 절차 등도 사건 상황에 따라 함께 검토할 수 있다. 다른 사건의 형량만 비교하기보다 계약 당시 어떤 설명과 은폐가 있었는지, 이를 입증할 자료가 있는지, 실제 보증금을 어떻게 회수할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요하다.
전세사기가 의심되는 경우에는 다른 사건의 형량을 단순 비교하기보다 계약 당시 자료와 현재 권리관계를 먼저 확인하는 것이 필요하다. 계약서와 등기부, 임대인과 주고받은 메시지 등을 기준으로 대응 방향을 점검해볼 수 있다.
문의(부법동행 이영호 변호사): 010-2329-3987
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}