정부가 2026년 부동산 세제 운영 방향을 공개하면서 실거주 중심의 과세 체계를 강화하고 수도권과 지방 시장의 균형을 고려한 세제 개편을 추진한다.
이번 개편은 단순한 보유 기간보다 실제 거주 여부를 중시하는 방향으로 제도를 재설계하는 것이 핵심이다.
이에 따라 주택 보유자와 매수·매도 예정자는 세금 부담과 절세 전략을 다시 점검할 필요가 있다.
재산세는 6월 1일 소유 여부가 가장 중요한 기준으로 작용한다.
해당 날짜에 주택이나 토지를 사실상 소유한 사람이 그해 재산세 납세 의무를 부담한다.
주택분 재산세는 일반적으로 7월과 9월 두 차례에 나누어 부과되며, 본세가 일정 금액 이하인 경우에는 7월에 한 번만 고지된다. 건축물은 7월, 토지는 9월에 각각 부과된다.
재산세 산정 방식은 기존 체계를 유지한다.
공시가격을 기준으로 공정시장가액비율을 적용한 뒤 과세표준을 산출하고 여기에 누진세율을 적용하는 구조다.
1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 완화된 세율과 공정시장가액비율이 자동 적용된다.
또한 공시가격 수준에 따라 전년 대비 세 부담 증가 폭에도 제한이 유지된다.
종합부동산세는 실거주 1주택자를 보호하는 방향으로 조정된다.
1주택자의 과세 기준금액 상향이 추진되며, 일정 가격 이하의 실거주 주택은 세 부담을 줄이는 방안이 검토된다.
반면 실제 거주하지 않는 주택이나 초고가 주택에 대해서는 과세 형평성을 높이기 위한 제도 개선이 함께 추진된다.
다주택자에 대한 과세 방식도 일부 변화가 예고됐다.
기존의 주택 수 중심 체계에서 주택가액을 함께 고려하는 방식으로 전환을 추진하며, 기본공제와 공정시장가액비율도 보유 형태와 거주 여부에 따라 차등 적용하는 방향이 제시됐다.
특히 일정 기준 이상의 다주택 보유자는 공정시장가액비율이 상향될 가능성이 있어 세 부담 변화에 대한 점검이 필요하다.
양도소득세는 이번 개편에서 가장 큰 변화가 예상되는 분야다.
장기보유특별공제는 단순 보유보다 실제 거주를 중시하는 방식으로 단계적으로 개편된다.
현행 보유와 거주를 각각 인정하는 구조에서 거주 기간 중심으로 공제 체계가 재편되며, 2029년 이후에는 보유 공제가 폐지되고 거주 공제만 남는 일정이 제시됐다.
장기간 보유했더라도 실제 거주하지 않은 경우에는 공제 혜택이 크게 줄어들 수 있어 장기적인 자산 계획이 중요해질 전망이다.
다주택자의 양도세 중과는 시장 안정과 거래 활성화를 고려해 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안이 마련됐다. 다만 중과 완화가 적용되더라도 일부 조정대상지역 주택은 장기보유특별공제 대상에서 제외될 수 있어 실제 세 부담은 개별 상황에 따라 달라질 수 있다.
지방 주택시장 활성화를 위한 지원책도 확대된다.
인구감소지역의 주택은 일정 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 제외하거나 세제 특례를 적용하는 방안이 추진된다.
재산세 감면 대상도 확대해 지방 주택 취득과 보유를 유도하는 정책적 지원이 강화될 예정이다.
고령자를 위한 지원도 포함됐다.
일정 기간 이상 거주한 1주택자의 기본공제를 확대하고, 고령자가 수도권 주택을 처분한 뒤 지방으로 이전하는 경우에는 한시적인 양도세 감면 제도를 운영하는 방안이 제시됐다.
실무적으로는 거래 시점 관리가 중요하다.
재산세는 6월 1일 소유자가 납세 의무를 지므로 잔금 지급일에 따라 세금 부담이 달라질 수 있다.
또한 일시적 2주택 특례와 상생임대주택 적용 기한, 공시가격 이의신청 기간 등 주요 일정도 반드시 확인해야 한다.
가족 간 부동산 거래에 대해서는 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우 증여로 판단될 가능성이 있으므로 적정한 거래가격과 자금조달 증빙을 갖추는 것이 중요하다.
정부는 거래 투명성을 높이기 위해 관련 제출 의무도 지속적으로 강화할 방침이다.
이번 세제 개편은 실거주 보호와 과세 형평성 강화, 지방시장 지원이라는 세 가지 방향을 중심으로 추진되고 있다.
다만 관련 내용은 법률 개정과 국회 심의, 시행령 정비 과정에서 일부 조정될 가능성이 있는 만큼 실제 매매나 절세 전략을 수립하기 전에는 확정된 법령과 최신 제도를 반드시 확인하는 것이 바람직하다.
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