농지는 대지보다 가격이 저렴한 경우가 많아 투자자들에게 매력적으로 보인다. 특히 도심 인근이나 개발 가능성이 예상되는 지역의 농지는 향후 가치 상승을 기대하고 매입을 검토하는 경우가 많다. 그러나 농지는 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 투자해서는 안 되는 토지다.
농지는 「농지법」의 적용을 받기 때문에 취득 단계부터 일반 토지와 다른 규제가 적용된다. 원칙적으로 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 취득 목적과 실제 농업경영 가능 여부 등을 검토해야 한다.
투자 목적으로 농지를 검토할 때 두 번째로 중요한 것은 농업진흥지역 여부다.
농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분되며, 특히 농업진흥구역은 농지 보전을 목적으로 하는 지역이기 때문에 비농업적 이용이나 개발이 상당히 제한될 수 있다.
따라서 같은 ‘전’이나 ‘답’이라도 농업진흥지역에 포함돼 있는지 여부에 따라 토지 활용 가능성과 가치가 크게 달라질 수 있다.
세 번째는 농지전용 가능성이다.
농지를 매입해 주택이나 근린생활시설, 창고, 공장 등으로 사용하려면 농지를 농업 외의 용도로 변경하는 농지전용 절차를 검토해야 한다.
그러나 농지전용은 신청한다고 모두 허가되는 것은 아니다. 농업진흥지역 여부, 주변 농지 현황, 용도지역, 도로 조건, 개발 목적 등을 종합적으로 검토해야 한다.
여기서 반드시 함께 확인해야 하는 것이 ‘용도지역’이다.
같은 농지라도 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등에 따라 건축할 수 있는 시설과 개발 가능성이 전혀 다를 수 있다.
예를 들어 향후 근린생활시설이나 창고를 계획하고 있다면 단순히 농지전용이 가능한지만 볼 것이 아니라 해당 용도지역에서 그 건축물이 허용되는지도 확인해야 한다.
토지 투자에서 또 하나 놓쳐서는 안 되는 것이 도로다.
현장에서 자동차가 다니는 길이 있다고 해서 모두 건축이 가능한 적법한 도로라고 볼 수는 없다.
지적도상 도로인지, 현황도로인지, 건축법상 도로에 해당하는지, 도로 폭과 접도 조건은 충족하는지, 개발행위허가에 필요한 진입도로를 확보할 수 있는지까지 확인해야 한다.
농지전용이 가능하더라도 적법한 진입도로를 확보하지 못한다면 실제 건축이나 개발 단계에서 사업이 중단될 수 있다.
마지막으로 전체 사업비를 계산해야 한다.
농지를 개발할 경우 토지 매입비 외에도 농지보전부담금, 측량비, 설계비, 토목공사비, 옹벽공사비, 배수공사비, 진입도로 확보비 등이 추가될 수 있다.
따라서 평당 매입가격만 비교하는 방식으로는 농지의 실제 투자성을 판단하기 어렵다.
예를 들어 주변 시세보다 저렴한 농지를 매입했더라도 경사가 심해 대규모 절·성토와 옹벽공사가 필요하거나 도로를 별도로 확보해야 한다면 실제 투자비용은 오히려 더 높아질 수 있다.
결국 농지 투자의 핵심은 ‘얼마에 사느냐’보다 ‘어떻게 사용할 수 있느냐’에 있다.
농지취득 가능 여부, 농업진흥지역, 농지전용, 용도지역, 도로, 개발행위허가, 그리고 전체 사업비까지 종합적으로 분석해야 한다.
현재 농지라는 사실보다 중요한 것은 향후 어떤 토지로 활용할 수 있는가이다.
싼 농지를 찾는 것보다 활용 가능한 농지를 찾는 것이 좋은 농지 투자의 시작이다.
토지는 규제를 알고 보면 가치가 달라진다.
※ 본 칼럼은 일반적인 농지·토지행정 정보를 기준으로 작성되었습니다.
실제 사업 진행 전에는 반드시 관할 행정청 및 관계 전문가의 검토와 확인이 필요합니다.
김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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