[투데이타임즈 / 서민영 기자]
국토교통부와 안양시가 추진하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)’에 따른 평촌신도시 재정비 사업이 본격적인 실행 궤도에 진입했다. 첫 관문을 통과한 선도지구(귀인블록, 민백블록 등)들은 특별정비계획 입안과 예비사업시행자 지정을 마치고 본격적인 인허가 절차를 밟아나가고 있다.그러나 시장의 관심은 자연스럽게 첫 선도지구 명단에 이름을 올리지 못한 ‘후속 정비구역(미선정 구역)’들로 향하고 있다. 정부 정책상 신도시 재건축 공모가 영구히 중단되는 것은 아니며 매년 연차별로 후속 구역을 지정하겠다는 방침이지만, 부동산 시장 전문가들은 미선정 구역들의 실질적인 사업 완료 시점이 예상보다 크게 지연될 수 있다는 ‘속도 조절론’을 제기하고 있다.이러한 상황 속에서, 1기 신도시 특별법의 거대한 규제 틀에 얽매이지 않고 기존 「도시 및 주거환경정비법(도정법)」에 따라 자체 재건축을 추진해 온 호계럭키아파트 등이 기록적인 행정 속도를 보여주며 정비업계의 가장 확실한 대안으로 급부상하고 있다.
1. 평촌 선도지구 공모 마감의 진짜 의미와 ‘미선정 구역’이 마주한 장벽
일부 주민들 사이에서는 이번 선도지구 공모가 끝나면 평촌 재건축 기회가 영영 사라지는 것 아니냐는 우려가 나오지만, 이는 사실과 다르다. 정부와 안양시는 신도시별 정비기본계획에 따라 매년 일정 물량을 추가로 공모하고 지정해 나갈 계획이다.
그럼에도 불구하고 선도지구에서 밀려난 미선정 구역들의 진행 속도가 느려질 수밖에 없다는 전망이 지배적인 이유는 ‘정부의 강력한 이주대책 통제’와 ‘통합 재건축의 태생적 한계’ 때문이다.
- 전세 시장 충격을 막기 위한 ‘이주 쿼터제’ 제한: 한꺼번에 수만 가구가 이주할 경우 안양시 전역뿐만 아니라 경기 남부권 전체의 전세 시장이 마비된다. 따라서 안양시는 연간 승인할 수 있는 이주·착공 물량을 철저히 제한할 수밖에 없다. 선도지구가 첫 공모에서 앞 순위를 가져간 만큼, 미선정 구역들은 정책적인 ‘순서 기다리기’에 강제로 돌입하게 되며 이는 수년 이상의 대기를 의미한다.
- 복잡한 묶음 개발(통합 재건축)의 딜레마: 특별법의 혜택을 받으려면 여러 단지를 하나로 묶어 통합 개발해야 한다. 단지별 대지지분 차이, 상가 소유주와의 갈등, 동의율 확보 조건 등이 얽혀 있어 이해관계를 조정하는 데만 수년이 소요될 수 있다. 결국 계획은 화려하지만 실제 첫 삽을 뜨기까지 구역 내 갈등으로 사업이 장기 표류할 위험이 크다.
2. ‘트랙 분리’로 거침없는 독주, 안양시 자체 추진 단지들의 반사이익
이처럼 특별법 구역들이 거대한 정책적 방정식과 지자체 간의 조율 과정을 거쳐야 하는 반면, 안양시가 독자적으로 관리·승인하는 일반 정비사업 단지들은 철저히 분리된 트랙(Track)에서 실속을 챙기고 있다.
가장 대표적인 단지가 동안구 호계동의 ‘호계럭키아파트’다. 이 단지는 1992년 준공되어 입주 35년 차를 맞이한 노후 단지로, 평촌신도시의 풍부한 생활 인프라를 완벽히 공유하면서도 노후계획도시 특별법의 까다로운 묶음 규제를 받지 않는 ‘단독 정비구역’이다.
호계럭키아파트는 안양시로부터 정비구역 지정을 받아낸 데 이어, 불과 3개월 만에 ‘호계럭키아파트지구 재건축정비사업 조합설립추진위원회’ 공식 승인 고시를 받아내는 기염을 토했다. 일반적인 재건축 사업에서 구역 지정 후 추진위 승인까지 평균 1~2년 이상 소요되는 점을 감안하면 그야말로 ‘속도 혁명’을 이뤄낸 셈이며, 이는 단독 정비사업이기에 가능한 성과였다.
3. 호계럭키아파트가 평촌 미선정 구역보다 실질 속도가 빠른 이유
정비업계와 부동산 투자 전문가들은 선도지구에서 밀려난 평촌의 상당수 구역보다 호계럭키아파트의 최종 입주(새 아파트 준공) 시점이 훨씬 앞당겨질 것으로 확실시하고 있다.
- 걸림돌 없는 단독 의사결정: 다른 아파트 단지와 눈치싸움을 하거나 지분을 나눌 필요가 없다. 호계럭키 단일 주민들의 높은 재건축 열망과 단합력만으로 신속한 의사결정이 가능해, 조합 설립 및 시공사 선정 등 후속 단계 역시 속전속결로 진행될 예정이다.
- 입증된 탄탄한 사업성: 호계럭키아파트는 기존 가구당 대지지분이 넓고 고층 재건축에 유리한 대형 평형 중심으로 구성되어 있어 사업성이 매우 우수하다. 안양시 고시 및 정비계획에 따르면 추정 비례율이 97.13%로 안정적으로 추산되었으며, 이를 통해 향후 최고 39층, 총 985세대 규모의 초고층 브랜드 대단지로 거듭날 것으로 예상된다.
- 교통 혁명의 직접 수혜지: 지하철 1·4호선 환승역이자 GTX-C 노선, 인덕원~동탄 복선전철(인동선) 개통이 예정된 금정역 초인접 생활권에 위치해 입지적 가치 또한 평촌 중심가 못지않다는 평가를 받는다.
4. "웅장한 특별법보다 실속 있는 정공법이 이긴다"
대형 건설사 정비사업 담당 관계자는 "1기 신도시 특별법은 도시 전체를 다시 그리는 거대 프로젝트라 이주대책, 광역교통부담금 등 지자체와 정부가 풀어야 할 거시적 과제가 너무 많아 속도 제어가 걸리기 쉽다"고 분석하며, "반면 전통적인 도정법 절차를 밟아 이미 추진위 단계에 진입한 호계럭키아파트는 리스크가 완벽히 통제된 상태에서 정공법으로 치고 나가는 구조라 실질 체감 속도가 가장 빠를 것"이라고 설명했다.
평촌신도시 선도지구 지정의 첫 이정표가 세워진 지금, 뜬구름 잡는 연차별 특별법 지정을 기다리며 희망고문을 겪기보다, 행정 절차를 밟아 실시간으로 전진하고 있는 알짜배기 자체 재건축 단지가 가시적인 성과를 내고 있다. 부동산 시장의 대원칙인 ‘속도가 곧 돈’이라는 관점에서 안양시 개별 재건축의 선두 주자, 호계럭키아파트의 행보에 귀추가 주목된다.
<△사진; 호계럭키아파트 정문 전경>
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