중국이 주택 선분양에 의존해 온 부동산 개발·금융구조를 대대적으로 개편한다. 중국 인민은행과 국가금융감독관리총국, 증권감독관리위원회 등은 8월 28일 주택 판매와 개발대출, 개인 주택담보대출, 자본시장 조달을 포괄하는 정책을 발표했다.
핵심은 개발기업 전체의 신용보다 개별 프로젝트의 사업성과 자금흐름을 중심으로 금융을 제공하는 것이다. 대형 개발기업이라도 부실한 사업에는 자금지원이 제한될 수 있고, 민영기업이라도 사업성이 우수하고 현금흐름이 분명하면 합리적인 금융지원을 받을 수 있도록 한다.
주택 판매제도도 준공 중심으로 이동한다. 새로 공급되는 일부 토지와 아직 건설계획 허가를 받지 않은 사업에는 완공된 주택을 확인한 뒤 구입하는 ‘현방판매’를 우선 추진한다. 소비자가 실제 주택을 보고 계약할 수 있어 공사 중단과 미입주 위험을 낮추려는 조치다.
선분양이 허용되는 사업도 기준이 강화된다. 분양대금은 감독계좌에서 별도로 관리하고 공사와 주택 인도에 우선 사용해야 한다. 자금이 다른 사업이나 기업의 채무상환으로 이동하는 것을 막아 구매자의 권리를 보호하겠다는 취지다.
개인 주택대출의 최장 기간은 30년에서 40년으로 늘어난다. 기간이 길어지면 매달 갚아야 할 금액은 줄어들 수 있다. 상환이 어려운 기존 대출자는 은행과 금리 또는 상환계획을 조정하거나 대출을 교체할 수 있다.
그러나 기간 연장이 주택수요를 즉시 살릴지는 불확실하다. 월 부담은 낮아지지만 전체 이자부담이 증가할 수 있고, 집값 하락을 예상하는 소비자는 대출조건이 좋아져도 구매를 미룰 수 있기 때문이다.
개발자금의 공급방식도 바뀐다. 개발대출에는 주거래은행 제도를 도입하고 선분양 사업의 대출기간은 최장 5년, 완공주택 판매사업은 최장 7년으로 설정한다. 은행이 프로젝트의 공정과 자금사용을 지속적으로 확인하도록 책임을 강화한 것이다.
증권감독관리위원회는 상장 부동산기업의 재융자와 인수합병, 회사채, 자산유동화증권, 부동산투자신탁 활용을 지원한다. 우량 임대주택과 상업용 부동산, 도시재생 자산은 장기 자본시장과 연결될 가능성이 커진다.
반면 자금력이 약하고 선분양대금에 의존했던 중소 개발기업에는 부담이 커질 수 있다. 2025년 중국 신규주택 판매의 약 68%가 선분양 방식이었고, 선분양대금과 주택대출은 주요 개발자금 역할을 해왔다. 이 자금이 준공 이후로 이동하면 개발사는 초기 공사비를 대출과 채권, 자기자본으로 마련해야 한다.
시장도 민감하게 반응했다. 새로운 제도가 개발기업의 자금조달을 어렵게 할 수 있다는 우려로 중국과 홍콩의 부동산 관련 주가가 크게 하락했다. 그러나 장기적으로는 공사 중단과 미입주 위험을 줄이고 재무구조가 안정적인 기업을 중심으로 시장을 재편하는 효과가 예상된다.
이번 정책은 부동산시장을 다시 과열시키기보다 금융위험을 낮추고 주택 인도를 보장하는 데 무게를 두고 있다. 중국 부동산시장의 회복 여부는 대출기간보다 소득과 고용, 인구 이동, 미분양 해소와 소비자 신뢰에 달려 있다. 금융제도 개편은 회복의 충분조건이라기보다 시장의 기초를 다시 세우는 작업에 가깝다.
참고자료·출처
- 중국 증권감독관리위원회, 「자본시장의 부동산 발전 신모델 지원에 관한 의견」, 2026년 8월 28일. 재융자·인수합병·채권·ABS·REITs 제도개편을 포함했다.
- 중국 금융당국의 부동산 신용·판매제도 개편 내용. 주택대출 최장 40년과 프로젝트 중심 대출, 완공주택 판매 확대가 제시됐다.
- 로이터, 새로운 제도 발표 이후 부동산주 하락과 개발업계 자금조달 영향 분석.
- 로이터 기관조사, 2026년 중국 주택가격·부동산투자·판매 전망.
中国房地产金融从“预售”转向“竣工交付”
40年住房贷款与项目融资并行，提高交付安全并推动房地产企业重组
中国正在改革长期依赖商品房预售的房地产开发和金融模式。中国人民银行、国家金融监督管理总局和中国证监会等部门于8月28日发布了涉及住房销售、开发贷款、个人住房贷款和资本市场融资的多项政策。
新制度更加重视单个项目的质量和现金流，而不是只看房地产企业整体信用。即使是大型企业，质量较差的项目也可能难以获得资金。民营企业的优质项目则可以获得合理融资。
住房销售正在向现房销售转变。部分新出让土地项目以及还没有取得建设规划许可的项目，将优先实行现房销售。消费者可以看到实际住房后再购买，从而减少项目停工和不能交付的风险。
预售项目的管理也更加严格。预售资金需要进入监管账户，优先用于工程建设和住房交付，不能随意转移到其他项目或用于偿还企业债务。
个人住房贷款最长期限从30年延长到40年。贷款期限增加可以降低每月还款额。遇到还款困难的借款人，也可以与银行协商调整利率和还款计划。
但是，贷款期限延长不一定会马上增加住房需求。月还款额虽然下降，但总利息可能增加。如果消费者认为房价还会下跌，即使贷款条件改善，也可能继续等待。
房地产开发贷款将实行主办银行制度。预售项目贷款期限最长为5年，现房销售项目最长为7年。银行需要持续检查工程进度和资金使用情况。
中国证监会还将支持上市房地产企业再融资、并购、发行债券、资产证券化和使用房地产投资信托基金。优质租赁住房、商业地产和城市更新资产可能获得更多长期资金。
依赖预售资金的中小房地产企业则可能面临更大压力。它们需要通过银行贷款、债券或自有资金支付前期建设成本，房地产行业可能进一步向财务稳定的企业集中。
此次改革的重点不是重新推动房地产过热，而是减少金融风险，保证住房交付。中国房地产市场能否恢复，最终还要取决于居民收入、就业、人口流动、库存消化和消费者信心。
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