중국 부동산 시장에서 서로 다른 신호가 동시에 나타나고 있다. 일부 대도시의 주택가격 하락폭은 줄고 있지만 부동산 개발 투자와 신규 착공은 여전히 큰 폭으로 감소하고 있다. 시장이 한 방향으로 빠르게 회복되고 있다고 판단하기 어려운 이유다.
중국 국가통계국에 따르면 2026년 1~8월 전국 부동산 개발투자는 4조7,979억 위안으로 지난해 같은 기간보다 19.9% 감소했다. 주택투자도 19.7% 줄었다. 신규 착공 면적은 24.8%, 주택 신규 착공은 25.4% 감소했다.
신축주택 판매 역시 부진했다. 1~8월 신축 상품주택 판매면적은 12.1% 감소했고 판매액은 13.0% 줄었다. 부동산 개발업체에 들어온 자금도 21.0% 감소했다. 특히 국내대출은 33.3%, 개인 주택담보대출은 22.4% 줄었다.
그러나 모든 지표가 나빠진 것은 아니다. 중고주택 거래계약 면적은 같은 기간 10.6% 증가했다. 8월 말 신축 상품주택 재고 면적도 지난해 같은 달보다 1.1% 감소했다. 거래의 중심이 신축에서 중고주택으로 일부 이동하고 있다는 점을 살펴볼 수 있다.
주택가격에서도 지역 차이가 나타난다. 8월 중국 1선 도시의 신축주택 가격은 전월보다 평균 0.1% 올랐다. 상하이는 0.4%, 광저우는 0.1%, 선전은 0.2% 상승한 반면 베이징은 0.2% 하락했다. 2선 도시는 평균 0.1%, 3선 도시는 0.2% 떨어졌다.
전년 동월과 비교하면 여전히 하락한 도시가 많다. 1선 도시 신축주택 가격은 평균 0.9% 하락했고, 2선은 2.7%, 3선은 4.1% 내려갔다. 다만 하락폭 자체는 이전보다 조금 줄었다고 중국 국가통계국은 설명했다.
이런 상황에서 대형 부동산기업 완커(Vanke)의 자금 문제도 다시 시장의 관심을 받고 있다. Reuters는 9월 22일 소식통을 인용해 중국 금융당국이 주요 은행들에 완커의 일부 연체대출을 곧바로 부실채권으로 분류하지 않고 상환기한을 연장하는 방향의 지도를 했다고 보도했다. 이는 공개된 규제 문서가 아니라 복수 소식통을 근거로 한 보도라는 점을 구분해서 볼 필요가 있다.
Reuters에 따르면 완커는 2025년 886억 위안의 기록적인 손실을 냈고 2026년 상반기에도 149억5천만 위안의 순손실을 기록했다. 전체 부채 가운데 은행대출 비중이 큰 상황에서 유동성 관리가 중국 금융권에도 중요한 문제가 되고 있다는 분석이 나온다.
부동산은 중국 경제에서 주택 문제만을 뜻하지 않는다. 개발회사의 대출은 은행 건전성과 연결되고, 건설 감소는 철강·시멘트·가전·가구와 지방정부 재정에도 영향을 준다. 따라서 대형 부동산기업의 자금 사정을 금융시장과 따로 떼어 보기 어렵다.
한국과 비교할 때도 차이가 있다. 한국에서는 특정 지역의 주택가격과 가계대출 증가가 주요 관심사가 되는 경우가 많지만 중국은 개발업체 부채, 지방정부 재정, 미분양, 신규 착공 감소가 동시에 연결돼 있다. 같은 ‘부동산 문제’라는 표현을 사용해도 시장 구조가 다르다.
현재 중국 부동산을 볼 때 한 가지 숫자만으로 방향을 판단하는 것은 특히 어렵다. 대도시 가격의 하락폭 축소는 안정 신호가 될 수 있지만 개발투자 19.9% 감소와 판매·자금 조달 부진은 시장 조정이 아직 진행되고 있다는 사실을 보여준다.
앞으로 확인해야 할 것은 주택가격이 단기간 오르는지 여부만이 아니다. 신규주택 판매가 회복되는지, 개발업체의 현금 흐름이 좋아지는지, 은행의 부동산 관련 위험이 어떻게 관리되는지, 미분양 주택이 얼마나 줄어드는지가 함께 움직이는지를 살펴볼 필요가 있다.
[참고자료]
중국 국가통계국, 「2026年1—8月份全国房地产市场基本情况」, 2026.9.15.
중국 국가통계국, 「2026年8月份商品住宅销售价格变动情况」, 2026.9.15.
Reuters, 중국 당국의 완커 대출 관리 관련 보도, 2026.9.22.
中国房地产出现不同信号：房价降幅收窄，投资仍大幅下降
2026年1至8月，中国房地产开发投资同比下降19.9%，新建商品房销售面积下降12.1%。
Èrlíng'èrliù nián yī zhì bā yuè, Zhōngguó fángdìchǎn kāifā tóuzī tóngbǐ xiàjiàng bǎifēnzhī shíjiǔ diǎn jiǔ, xīnjiàn shāngpǐnfáng xiāoshòu miànjī xiàjiàng bǎifēnzhī shí'èr diǎn yī.
另一方面，部分大城市的住宅价格降幅正在收窄，二手房交易面积也有所增加。
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路透社还报道称，中国有关方面正在帮助万科缓解部分贷款压力。
Lùtòushè hái bàodào chēng, Zhōngguó yǒuguān fāngmiàn zhèngzài bāngzhù Wànkē huǎnjiě bùfèn dàikuǎn yālì.
这一报道来自消息人士，因此应与正式公布的政策文件加以区分。
Zhè yī bàodào láizì xiāoxī rénshì, yīncǐ yīng yǔ zhèngshì gōngbù de zhèngcè wénjiàn jiāyǐ qūfēn.
观察中国房地产市场，需要同时看房价、销售、投资、开发商资金和银行风险。
Guānchá Zhōngguó fángdìchǎn shìchǎng, xūyào tóngshí kàn fángjià、xiāoshòu、tóuzī、kāifāshāng zījīn hé yínháng fēngxiǎn.
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