서울시 고시 제2026-218호 확인…부동산 플랫폼의 2,535세대 표기와 차이, 도로·통학로 개선계획까지 집중 분석
한국AI부동산신문 | 부동산·도시정비
서울 관악구 은천동 국사봉 자락의 노후 저층 주거지가 대규모 공동주택 단지로 탈바꿈하기 위한 행정 절차를 마쳤다. 은천동 635-540번지 일대 '은천1구역 모아타운' 관리계획이 정식 승인·고시되면서 2,507세대 공급계획과 국회단지길 확폭 등 주거환경 개선사업이 추진 기반을 확보하였다.
서울시는 2025년 12월 4일 제19차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 은천1구역 관리계획을 통과시켰다. 이후 2026년 4월 23일 서울특별시 고시 제2026-218호를 통해 관리계획 승인 및 지형도면을 고시하였다. 해당 내용은 서울시보 제4144호에 수록되었다.
특히 은천1구역은 인접한 은천2구역과 연계해 총 4,870세대 규모의 주택 공급을 추진한다. 두 구역 사이의 국회단지길을 기존 12m에서 20m로 넓히고 보행로와 학교 주변 통학로를 정비하는 계획도 포함되었다.
동작구와 영등포구를 중심으로 활동하는 공인중개사 '은옥집픽'은 이번 사업에서 주목해야 할 사항으로 공급 세대수의 정확한 구분, 구역별 사업 범위, 도로 확폭에 따른 생활환경 변화 등을 제시하였다.
부동산 정보 플랫폼에 표시된 2,535세대와 서울시가 발표한 2,507세대 가운데 어떤 수치를 기준으로 살펴봐야 하는지부터 짚어볼 필요가 있다.
1. 은천1구역 모아타운, 어디까지 개발되나
[은천1·2구역 위치도 참고 자료. 실제 편입 여부는 서울시 고시 지형도면과 개별 필지 정보를 통해 확인해야 한다.]
은천1구역은 관악구 은천동 635-540번지 일대에 위치한다. 지번상 봉천동 635-540번지 일대이며, 국사봉과 상도근린공원에 인접한 구릉지형 주거지역이다.
사업 대상지는 가파른 경사와 좁은 도로, 노후 저층 주택 밀집 등의 문제로 정비 필요성이 제기되어 왔다.
2026년 4월 23일 고시된 관리계획에 따르면 전체 면적은 91,988㎡이다. 관리계획에 제시된 전체 건축물 411동 가운데 노후·불량 건축물은 305동으로, 비율은 74.2%에 달한다.
<은천1구역 사업 핵심 현황>
관리지역 면적
91,988㎡
계획 공급 세대수
2,507세대
임대주택 계획
660세대
국회단지길 계획 폭
20m
[자료: 서울시 2025년 12월 통합심의 발표 및 2026년 4월 관리계획 고시. 공급 세대수는 계획 수치이며 실제 사업시행 및 인허가 과정에서 변경될 수 있다.]
은천1구역은 모아타운 관리계획을 통해 소규모주택정비사업을 통합적으로 추진하는 방식이다. 원자료에서는 4개 모아주택 사업지를 중심으로 가로주택정비사업을 추진하는 것으로 설명하였다.
모아타운은 여러 개의 모아주택을 연계하면서 도로·공원 등 기반시설을 함께 정비하는 사업 방식이다. 단순히 노후 건물을 철거하고 새 아파트를 건설하는 데 그치지 않고 지역 전체의 생활환경을 개선하는 데 목적이 있다.
구역별 입지와 주변 시설
은천1구역을 이해하려면 국회단지길을 중심으로 주변 지역을 구분해야 한다.
동측에는 국회단지길이 자리한다. 이 도로 맞은편에는 은천동 938-5번지 일대 은천2구역이 위치한다. 은천1·2구역은 하나의 연계된 주거권역을 형성하지만 별도의 관리지역이다.
북측과 서측에는 로마아트빌, 대법사, 국회단지13길부터 15길, 기린아트빌라 등이 있는 저층 주택가가 분포한다.
중앙과 남측에는 유엔맨션, 국회단지3길부터 9길, 국회슈퍼, 훼미리빌라, 와이즈빌 등의 주거시설이 자리한 구릉지형이 이어진다.
남동측에는 은천초등학교와 서울관광고등학교가 인접해 있다. 상도근린공원과 국사봉 역시 대상지의 주요 자연환경을 구성한다.
다만 이러한 시설명은 주변 입지를 설명하기 위한 참고 정보이다. 개별 건축물이나 필지의 실제 관리지역 편입 여부는 서울시 고시 지형도면 및 토지이음에서 별도로 확인해야 한다.
2. 2,535세대인가, 2,507세대인가…혼동되는 공급 규모 확인
은천1구역을 검색하면 공급 규모가 서로 다르게 표시된 자료를 발견할 수 있다.
일부 부동산 정보 플랫폼에서는 2,535세대를 표시하고 있다. 일반분양 512세대, 일반분양 비율 약 20% 등의 수치를 함께 안내하는 자료도 확인된다.
반면 서울시가 2025년 12월 통합심의 결과를 발표하면서 제시한 은천1구역 공급 규모는 2,507세대이다. 임대주택 660세대가 포함된 수치다.
<세대수 팩트체크>
민간 플랫폼 표기
2,535세대
일부 부동산 정보 사이트 표시
서울시 발표 수치
2,507세대
2025년 12월 통합심의 발표
표기 차이
28세대
2,535세대가 최초 주민공람안에서 산출됐다는 구체적인 근거와 수치 변경 사유는 이번에 확인한 공개자료만으로 확정하기 어렵다.
서울시 발표에 따르면 은천1구역의 기존 세대수는 2,239세대이다. 정비사업 추진에 따른 계획 세대수는 2,507세대로, 기존보다 268세대 증가하는 구조이다.
이 가운데 임대주택은 660세대이며 전체 공급계획에서 차지하는 비중은 약 26.3%이다.
임대주택을 제외한 계획 세대수는 1,847세대이다. 다만 이 숫자가 곧바로 일반분양 물량을 의미하지는 않는다. 조합원분양 규모와 일반분양 물량은 개별 사업계획에 따라 구분해야 한다.
특히 일부 민간 플랫폼에서 제시하는 일반분양 512세대와 임대주택 관련 수치는 서울시 발표 내용과 차이가 있다. 최초 자료의 작성 시점과 산출 기준, 이후 수정 이력까지 대조해야 정확한 차이를 설명할 수 있다.
따라서 현재 공급계획을 설명하는 기사에서는 서울시 공식 발표 수치인 2,507세대를 기준으로 표기하는 것이 타당하다. 다만 이를 향후 인허가 과정에서도 변하지 않는 확정 분양 물량으로 해석해서는 안 된다.
3. 은천1구역과 은천2구역, 헷갈리면 안 되는 이유
은천동 모아타운은 국회단지길을 사이에 두고 두 개의 관리지역이 인접해 있다.
은천1구역은 635-540번지 일대이며, 은천2구역은 938-5번지 일대이다.
두 지역의 정비계획이 연계되어 추진되지만 사업 면적과 공급 규모, 임대주택 수, 고시 번호는 각각 다르다.
은천1·2구역 비교표
| 구분 | 은천1구역 | 은천2구역 |
|---|---|---|
| 대표 지번 | 635-540 | 938-5 |
| 구역 면적 | 91,988㎡ | 86,070㎡ |
| 모아주택 수* | 4개소 | 5개소 |
| 기존 세대수 | 2,239 | 1,742 |
| 공급계획 | 2,507 | 2,363 |
| 임대주택 | 660 | 602 |
| 서울시 고시 | 제2026-218호 | 제2026-219호 |
| 관리계획 고시일 | 2026.4.23. | 2026.4.23. |
자료: 서울시 통합심의 결과, 서울시보 제4144호 및 제공된 사업자료. *모아주택의 구역별 4개·5개 구분은 제공 자료 기준이며, 서울시 보도자료에서는 두 지역 합계 9개소를 확인할 수 있다.
두 지역을 합산하면 전체 공급 규모는 4,870세대에 달한다. 임대주택은 1,262세대이며, 기존 3,981세대와 비교하면 계획상 889세대 증가하는 셈이다.
이는 은천동 국사봉 일대의 노후 주거지를 대규모 공동주택 중심의 주거권역으로 재편하는 계획이다.
특히 두 구역은 국회단지길을 함께 이용하는 구조다. 따라서 개별 아파트 건설뿐 아니라 도로 정비가 전체 지역의 주거환경에 미치는 영향도 함께 살펴볼 필요가 있다.
4. 국회단지길 12m에서 20m로…교통·보행 환경 개선
은천1구역 모아타운 관리계획에서 주택 공급과 함께 주목할 부분은 도로 정비이다.
국회단지길은 은천1·2구역 사이를 지나는 주요 도로다. 국사봉 일대의 가파른 지형과 좁은 도로 폭으로 차량 통행 및 보행 여건이 열악했던 곳이다.
서울시는 통합심의 결과 발표 당시 기존 국회단지길의 폭을 12m에서 20m로 확장하고 왕복 4차로 도로를 조성할 계획이라고 밝혔다.
<국회단지길 확폭 계획>
기존 도로 폭
12m
계획 도로 폭
20m
폭 증가
8m
계획 차로
왕복 4차로
보행로는 양측 각각 3.25m 확보
도로 폭이 넓어지는 것과 함께 보행 공간도 확보한다.
계획에 따르면 국회단지길 양측에 각각 3.25m, 합계 6.5m의 보행로를 조성한다. 건축한계선 지정도 포함된다.
건축한계선은 건축물이 일정한 선을 넘어 들어서지 못하도록 정하는 기준이다. 이를 활용하면 건축물 배치와 보행 공간을 조정하는 데 도움이 된다.
이번 계획은 차량 통행과 보행 동선을 분리해 경사지 도로의 이용 환경을 개선하는 데 초점을 맞추고 있다.
다만 실제 차량 정체 해소 수준과 보행 편의 개선 정도는 향후 실시설계와 공사 완료 이후 확인할 수 있다.
남북 방향 순환형 내부도로 신설
은천1구역 내부에는 남북 방향 도로를 신설해 순환형 도로체계를 구축할 계획이다.
기존 골목길 중심의 도로구조를 정비하고, 모아주택 사업지 사이의 연결성을 높이기 위한 조치다.
이를 통해 차량 접근성을 개선하고 단지 내부와 주변 주택가의 이동 동선을 체계적으로 정리한다는 구상이다.
은천초·서울관광고 주변 통학로 정비
교육시설 주변의 보행안전 대책도 관리계획에 포함되었다.
은천초등학교와 서울관광고등학교 인근 도로는 폭 6~10m의 순환형 도로로 정비할 계획이다. 이와 별도로 최소 2m 이상의 보도를 확보해 학생과 보행자가 이용할 수 있도록 한다.
상도근린공원과 국사봉의 자연환경에 도로·보행 기반시설 정비가 더해지면 주거지 접근성과 생활 편의 개선에 기여할 것으로 서울시는 기대하고 있다.
5. 은천1구역 모아타운 행정 절차, 어디까지 진행됐나
은천1구역의 행정 절차는 2023년 모아타운 대상지 선정에서 시작되었다.
이후 주민공람과 통합심의를 거쳐 2026년 4월 관리계획 승인 고시까지 진행되었다.
특히 최초 주민공람과 통합심의 이후 재공람을 거쳤다는 점도 확인할 필요가 있다.
<은천1구역 주요 추진 경과>
2023년 9월
서울시 2023년 3차 모아타운 대상지 선정.
2025년 6월 19일~7월 3일
관악구 최초 주민공람. 관악구 공고 제2025-1246호.
2025년 10월 30일~11월 13일
관리계획 수립안 추가 주민공람. 관악구 공고 제2025-1999호.
2025년 12월 4일
서울시 제19차 소규모주택정비 통합심의 소위원회 통과.
2026년 2월 12일~26일
통합심의 결과와 사업성 보정계수 적용 등에 따른 주민 재공람. 관악구 공고 제2026-322호.
2026년 4월 23일
서울특별시 고시 제2026-218호. 모아타운 관리계획 승인 및 지형도면 고시.
관리계획 승인 고시 완료
[자료: 관악구 공고 및 서울시 고시]
관악구는 2026년 2월 재공람 당시 소규모주택정비 통합심의 결과 반영과 사업성 보정계수 적용 등을 변경 사유로 밝혔다.
또한 토지이용계획, 건폐율, 용적률, 건축물 층수, 임대주택 공급 세대수 등은 관리지역 지정 절차에서 변경될 수 있다고 안내하였다.
이러한 행정 과정을 거쳐 2026년 4월 23일 관리계획이 정식 고시되었다.
관악구청이 공개한 모아타운 현황에서도 은천1구역과 은천2구역의 관리계획 고시일은 모두 2026년 4월 23일로 기재되어 있다.
앞으로 남은 절차는?
관리계획 승인 고시는 사업 추진의 중요한 행정 단계이지만 아파트 건설사업 전체가 완료됐다는 의미는 아니다.
개별 모아주택 사업은 조합설립인가, 사업시행계획인가 등 필요한 절차를 거쳐야 한다. 이후 해당 사업 방식에 따른 분양·이주·철거와 착공 등의 후속 단계가 진행된다.
실제 일정은 사업지별 주민 동의와 인허가, 사업성 검토 등의 조건에 따라 달라질 수 있다.
따라서 현재 시점에서 4개 사업지가 모두 같은 속도로 진행된다고 단정하거나 구체적인 착공 및 입주 시기를 확정적으로 제시하기는 어렵다.
6. 개별 블록 세대수·종상향·분양 규모는 추가 확인 필요
모아타운 관리계획이 고시됐더라도 실제 부동산 거래와 사업성 분석에 필요한 모든 정보가 확정되는 것은 아니다.
특히 은천1구역에서는 다음 사항을 구분해야 한다.
첫째, 개별 모아주택 사업지별 세대수와 획지 경계이다.
서울시 발표에서 확인되는 은천1구역 전체 공급계획은 2,507세대이다. 그러나 제공된 자료만으로는 각 사업 블록에 배분되는 정확한 세대수와 개별 조합의 인가 현황을 모두 확인하기 어렵다.
전체 구역의 위치도와 개별 사업구역의 경계는 구분해서 살펴봐야 한다.
둘째, 용도지역 상향의 구체적인 적용 내용이다.
서울시는 이번 모아타운 지정 과정에서 용도지역 상향과 기반시설 확충 등을 통해 정비사업을 추진한다고 설명하였다.
그러나 은천1구역의 모든 필지에 동일한 종상향이 적용된다고 볼 수는 없다. 필지별 용도지역과 사업구역별 적용 기준은 승인된 관리계획의 세부 도서 및 관련 도시계획 자료를 대조해야 한다.
셋째, 일반분양 물량과 조합원 권리이다.
총 공급 세대수는 일반분양 세대수와 다르다. 조합원 수, 토지등소유자 현황, 권리산정 기준일, 사업시행계획 및 분양계획 등을 검토해야 실제 권리관계를 판단할 수 있다.
관리계획 승인을 조합원 지위 보장이나 특정 일반분양 물량의 확정으로 받아들여서는 안 된다.
7. 은옥집픽이 주목한 변화…주택 공급만큼 중요한 도로와 생활환경
동작구와 영등포구를 중심으로 활동하는 공인중개사 은옥집픽은 은천1구역 모아타운의 변화가 아파트 공급 규모에만 국한되지 않는다는 점에 주목하였다.
은천1·2구역의 전체 공급계획은 4,870세대다. 국회단지길 확폭과 내부도로 정비, 보행공간 조성까지 연계되면서 국사봉 일대의 주거환경 변화가 예상된다.
인접한 동작구 상도동과 관악구 일대에서도 도로 이용과 주거환경 개선에 따른 영향을 살펴볼 필요가 있다. 영등포구를 포함한 인근 주거시장과의 관계 역시 교통·가격·수요 변화 등을 바탕으로 검토할 수 있다.
다만 이러한 변화가 곧바로 인근 부동산 가격 상승이나 사업 수익성을 보장하는 것은 아니다. 사업기간, 공사비, 조합원 부담금, 공급 시점과 시장 상황 등에 따라 결과는 달라질 수 있다.
현재 중요한 것은 발표된 공급계획과 실제 추진 단계, 개별 매물의 권리관계를 정확히 구분하는 일이다.
은옥집픽은 은천1구역의 사업 규모와 국회단지길 정비계획을 함께 살펴보는 것이 지역 주거환경 변화를 이해하는 출발점이라고 설명하였다.
특히 부동산 플랫폼과 공식 발표 자료에서 서로 다른 숫자가 발견될 경우 자료의 기준 시점과 작성 목적을 대조할 필요가 있다고 강조하였다.
8. 은천1구역 모아타운, 앞으로 무엇을 확인해야 하나
은천1구역은 2026년 4월 관리계획 승인 고시를 통해 행정적 추진 기반을 마련하였다.
계획상 2,507세대 공급과 국회단지길 20m 확폭, 학교 주변 통학로 정비 등이 추진될 예정이다. 인접한 은천2구역까지 포함하면 총 4,870세대 규모의 정비사업이 진행되는 구조이다.
앞으로는 개별 사업지의 조합설립 현황과 인허가 진행 상황, 건축계획의 구체화 여부, 일반분양 규모 등을 지속적으로 확인할 필요가 있다.
지역 주민에게는 주거환경 개선과 공사 과정의 생활 변화가 중요한 문제다. 실수요자에게는 공급 시점과 주택 규모가, 토지등소유자에게는 권리관계와 사업비 부담 등이 주요 검토 사항이 될 수 있다.
은천1구역의 변화는 단순한 세대수 확대를 넘어 도로·보행·교육 환경을 함께 정비하는 지역 단위 주거환경 개선사업이라는 점에서 의미가 있다.
동작구·영등포구를 중심으로 활동하는 공인중개사 은옥집픽은 은천1구역과 주변 지역의 부동산 정보에 관한 질문을 받고 있다. 구역 경계나 사업 진행 상황, 개별 매물에 관해 궁금한 사항은 댓글을 통해 문의할 수 있다.
문의: 은옥집픽 최은옥 기자(AI부동산전문기자, 공인중개사) 010-8895-4800
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