서울시 고시 제2026-219호로 관리계획 승인 및 지형도면 고시…개별 모아주택 블록별 사업 추진 단계 진입
서울 관악구 봉천동(은천동) 일대 노후 저층 주거지 정비사업의 핵심 사업지인 은천동 938-5번지 일대 모아타운(은천2구역)이 서울시 관리계획 승인을 거쳐 지형도면까지 고시되면서 사업 추진을 위한 행정 절차를 마무리했다.
서울특별시는 2026년 4월 23일 고시 제2026-219호를 통해 은천동 938-5번지 일대 소규모주택정비 관리계획 승인 및 지형도면을 고시했다. 이에 따라 은천2구역은 소규모주택정비 관리지역으로서의 법적 지위를 확정하고 개별 블록별 모아주택 사업 추진 단계에 들어서게 됐다.
관악구 봉천동 938-5번지 일대는 국사봉 자락과 상도근린공원에 인접한 저층 주거지다. 경사지와 노후 주택이 밀집한 지역으로, 전체 367동 가운데 261동이 노후·불량 건축물에 해당해 노후도는 71.1%에 달했다.
은천2구역 모아타운 사업 개요
은천2구역의 대표 지번은 서울특별시 관악구 봉천동 938-5번지 일대이며, 전체 구역 면적은 86,070㎡다.
권리산정기준일은 2023년 9월 27일로 지정됐다. 사업 방식은 소필지 중심의 노후 다세대·다가구 주택을 블록 단위의 ‘모아주택’으로 묶어 공동 개발하는 소규모주택정비 방식이다.
노후 저층 주택가를 블록 단위로 정비해 주택 공급 확대와 주거환경 개선을 동시에 추진하는 것이 이번 관리계획의 핵심이다.
2023년 대상지 선정부터 2026년 승인 고시까지
은천2구역 모아타운은 2023년 대상지 선정 이후 주민공람과 설명회, 통합심의 등의 행정 절차를 순차적으로 진행해왔다.
주요 추진 일정은 다음과 같다.
2023년 9월 27일
서울시 자치구 공모 선정 및 권리산정기준일 지정 고시.
2024년 6~7월
관악구청 주관으로 모아타운 관리계획안 주민공람 및 주민설명회 개최. 주민설명회는 경천교회에서 진행됐다.
2025년 10월
세입자 대책과 사업성 보정계수를 반영한 관리계획안 주민 재공람 공고. 관악구 공고 제2025-2000호로 진행됐다.
2025년 12월 4일
서울시 제19차 소규모주택정비 통합심의 소위원회 최종 통과.
2026년 4월 23일
서울특별시 고시 제2026-219호에 따른 관리계획 승인 및 지형도면 고시 완료.
이에 따라 은천2구역은 소규모주택정비 관리지역으로서의 법적 절차를 확정하고 개별 블록별 조합 설립 등 후속 사업 절차에 들어가게 됐다.
기존 1,742세대에서 2,363세대로 공급 확대
이번 관리계획 승인의 주요 내용 가운데 하나는 용도지역 상향과 정비기반시설 제공에 따른 용적률 완화 및 사업성 인센티브다.
계획상 주택 공급 규모는 기존 1,742세대에서 총 2,363세대로 확대된다. 총 621세대가 증가하는 규모이며, 이 가운데 임대주택은 602세대다.
사업성 보정계수도 적용됐다. 세입자 보호대책을 마련하고 임대주택 입주 대상자를 파악해 이주 대책을 수립하는 조건 등을 반영해 사업성을 보완하는 내용이다.
투기 방지를 위한 기준도 적용된다. 2022년 이후 매입 건축물 소유자에 대해서는 동의율 30% 이상 제한이 적용되며, 기획부동산 지분거래와 관련된 사도(도로)는 사업구역에서 제외하는 방식으로 투기성 거래를 제한한다.
국회단지길 20m로 확폭…보행환경도 개선
은천2구역의 정비계획에서는 도로와 보행환경 개선도 주요 내용으로 포함됐다.
대상지는 가파른 경사지와 협소한 도로가 많아 기존 통행 여건이 상대적으로 열악했다. 관리계획에 따라 주요 도로망을 정비하고 단지 접근성을 높일 계획이다.
대표적인 사업은 국회단지길 확폭이다.
기존 약 12m 도로를 20m 규모의 왕복 4차선 도로로 확장한다. 도로 양측에는 각각 3.25m, 총 6.5m 규모의 보행공간을 확보한다.
단지 내부에는 남북 방향의 순환형 도로도 신설된다. 각 블록과 주변 도로를 연결해 전체적인 차량 및 보행 접근성을 높이는 구조다.
학교 주변 통학환경 개선도 추진된다.
은천초등학교와 서울관광고등학교 주변에는 6~10m 규모의 순환형 도로를 확보하고, 최소 2m 이상의 보도를 조성한다. 건축한계선도 지정해 학교 주변 보행환경을 개선하는 계획이다.
인접 은천1구역과 함께 약 4,870세대 규모
은천2구역과 인접한 은천1구역은 함께 개발이 진행되지만 서로 다른 독립된 사업구역이다.
은천2구역의 대표 지번은 관악구 봉천동 938-5번지 일대이며, 구역 면적은 86,070㎡다. 이번에 적용된 고시는 서울특별시 고시 제2026-219호다. 신축 계획 세대수는 2,363세대이며 임대주택은 602세대다.
은천1구역은 관악구 봉천동 635-540번지 일대로, 구역 면적은 91,988㎡다. 고시 번호는 서울특별시 고시 제2026-218호이며, 신축 계획 세대수는 2,507세대, 임대주택은 660세대다.
두 구역이 계획대로 완성될 경우 국사봉 남측 일대에는 총 4,870세대 규모의 신축 아파트 타운이 조성된다. 전체 모아주택은 9개소 규모다.
개별 블록 조합설립 동의율과 권리산정기준일 확인 필요
관리계획 승인 이후 실제 사업 추진 과정에서는 개별 모아주택 블록별 사업 진행 상황을 별도로 확인해야 한다.
조합설립 동의율은 개별 모아주택 블록별로 토지등소유자 60% 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 동의가 필요한 것으로 제시돼 있다.
권리산정기준일도 중요한 확인 사항이다.
은천2구역의 권리산정기준일은 2023년 9월 27일이다. 해당 날짜 이후 지분 쪼개기나 신축 빌라 등은 입주권과 관련해 현금청산 위험이 발생할 수 있어 매수 전 권리관계와 사업구역 편입 여부를 면밀하게 확인할 필요가 있다.
사업이 진행되면 사업시행계획 및 관리처분계획 수립 단계에서 종전자산과 종후자산에 대한 감정평가가 이뤄진다. 이를 바탕으로 향후 분담금이 확정된다.
따라서 단순히 신축 세대수나 용적률만 확인하기보다 개별 물건의 권리관계와 종전자산 가치, 향후 분담금 등을 함께 검토해야 한다.
기존 소유자와 매수 희망자 모두 개별 물건 확인 필요
은천동 938-5번지 일대 모아타운의 관리계획 승인은 사업 추진의 중요한 행정 절차가 마무리됐다는 점에서 의미가 있다.
다만 관리계획 승인 자체가 개별 모아주택 사업의 완공을 의미하는 것은 아니다. 향후 블록별 조합설립과 사업시행 등 후속 절차가 이어지는 만큼 개별 사업장의 진행 상황을 별도로 확인해야 한다.
기존 소유자라면 보유한 빌라나 단독주택이 실제 개별 블록의 구역계에 포함되는지 확인하고, 조합설립 진행 속도와 사업 추진 상황을 점검할 필요가 있다.
매수를 희망하는 경우에는 권리산정기준일인 2023년 9월 27일을 기준으로 권리관계와 소유권 변동, 신축 여부 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 특히 입주권 관련 사항은 개별 물건의 권리관계에 따라 달라질 수 있어 계약 전 정밀한 검토가 필요하다.
관악구 재개발·모아타운 시장의 사업계획은 후속 절차에 따라 변경될 가능성도 있다. 따라서 거래를 결정하기 전 공식 고시문과 사업계획을 확인하고 현장을 직접 살펴보는 것이 중요하다.
동작구와 영등포구를 중심으로 활동하는 공인중개사 은옥집픽은 은천2구역을 비롯한 모아타운 관련 부동산 정보를 바탕으로 개별 물건의 구역계와 권리관계, 사업 진행 상황 등을 확인하는 데 도움을 제공하고 있다.
은천동 938-5번지 일대 모아타운과 관련해 본인이 보유한 주택의 구역 포함 여부나 매수 예정 물건의 권리관계가 궁금하다면 개별 물건을 기준으로 확인해볼 필요가 있다.
궁금한 사항은 댓글을 통해 문의할 수 있다.
※ 본 포스팅은 공식 고시문 및 공공 데이터를 기반으로 작성한 참고용 자료다. 모아타운 사업계획은 향후 추진 절차에 따라 변경될 수 있다. 부동산 거래 결정 전에는 현장 확인과 함께 관련 전문가의 상담을 거쳐 신중하게 판단할 필요가 있다.
은옥집픽, 최은옥, 공인중개사, 부동산 전문기자 010-8895-4800
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