토지거래허가구역 내에서 세입자가 거주해 매수자가 곧바로 입주하기 어려운 주택에 대한 실거주 유예 신청 기한이 2027년 말까지 1년 연장된다. 기존 임대차계약의 잔여기간뿐 아니라 임대차 갱신계약까지 실거주 유예 대상에 포함된다. 다만 매수자의 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년간 거주의무는 기존과 동일하게 유지된다.
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다.
이번 조치는 현 임대차계약 기간에 더해 임대차 갱신계약까지 실거주 유예를 인정하는 것이 핵심이다. 국토부는 이를 통해 세입자가 거주 중인 주택을 매수한 실수요자가 즉시 입주하기 어려운 현실적인 문제를 보완한다는 방침이다.
이번 조치는 9월 15일 여당 원내대책회의에서 제안된 사항을 반영한 것이다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택의 단계적 폐지 등 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 목적도 담겼다.
관련 「부동산 거래신고법 시행령」 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일부터 시행될 예정이다. 시행일인 2026년 10월 1일을 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다
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실거주 유예 신청 기한 1년 연장
지난 5월 발표된 조치와 비교하면 가장 큰 변화는 실거주 유예 신청 기한이다.
기존에는 2026년 12월 31일까지 신청할 수 있었지만, 이번 조치로 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장된다. 연장·확대된 실거주 유예 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있다.
주택 매수자는 토지거래허가를 받은 후 4개월 이내에 주택 취득과 등기를 완료해야 한다. 이 조건은 지난 5월 조치와 동일하다.
조정대상지역의 매입임대 아파트, 즉 등록임대주택의 경우에는 별도의 상황도 고려된다.
의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 당초보다 뒤로 조정되는 경우 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞춰 조정된다.
투기과열지구에서 재건축을 진행하는 경우 조합설립인가 이후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 제한된다. 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 이전고시일까지 조합원 지위 양도가 제한된다.
매입임대 아파트의 세제 혜택 적용 시점이 의무임대 종료일이나 이전고시일 등의 사유로 뒤로 조정되면 실거주 유예도 해당 시점부터 15개월간 신청할 수 있도록 기간이 조정된다.
임대차 갱신계약도 실거주 유예 대상
실거주 유예를 인정하는 범위도 확대된다.
지난 5월 조치에서는 현 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주를 유예할 수 있었다. 이번에는 잔여기간에 더해 임대차 갱신계약까지 추가로 인정된다.
갱신계약은 1회에 한정하며 최대 2년까지 실거주 유예를 받을 수 있다.
이에 따라 시행일인 2026년 10월 1일부터 최대 3년 3개월 동안 입주가 유예될 수 있다. 신청 기간 15개월에 갱신계약 기간 최대 24개월을 더한 기간이다. 다만 늦어도 2029년까지는 실제 입주해야 한다.
갱신계약이 없는 경우에는 2026년 10월 1일 당시 체결돼 있던 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 입주가 유예된다. 최대 유예기간은 시행일로부터 2년이며, 2028년 9월 30일까지는 입주해야 한다.
갱신계약이 있는 경우에는 시행일 당시의 임대차계약 최초 계약 종료일 이후 갱신계약 종료일까지 입주가 유예된다.
갱신계약을 인정받기 위해서는 두 가지 요건을 충족해야 한다. 먼저 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결해야 한다. 또 해당 갱신계약이 실거주 유예 신청 기간인 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 한다.
무주택 요건과 2년 거주의무는 그대로
실거주 유예 기간이 확대되더라도 매수자 요건과 거주의무는 달라지지 않는다.
매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정된다. 또한 실제 입주한 이후에는 2년간 거주해야 한다.
국토교통부는 실거주 유예 확대가 토지거래허가제의 기본 취지를 훼손하지 않도록 무주택 실수요자 요건과 거주의무를 그대로 유지한다는 입장이다.
김이탁 국토교통부 1차관은 이번 조치에 대해 “토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것”이라고 밝혔다.
이어 “무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지하여 실수요 중심으로 거래가 이루어질 수 있도록 하면서, 투기적 수요는 철저히 차단할 것”이라고 강조했다.
이번 제도 개편으로 토지거래허가구역에서 세입자가 거주하는 주택을 매수하는 무주택 실수요자는 임차인의 계약기간과 갱신 여부에 따라 입주 시점을 보다 유연하게 조정할 수 있게 된다. 다만 실거주 유예는 입주 의무 자체를 없애는 제도가 아니다. 무주택 요건을 충족한 매수자는 유예기간 이후 실제 입주해야 하며, 입주 후 2년간 거주해야 한다.
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