국토 교통부는 17일 토지 거래 허가 구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 지난 5월 도입한 실 거주 유예 조치를 연장·확대한다고 밝혔다.
당초 2026년 12월 31일 까지 였던 신청 기한은 2027년 12월 31일까지 1년 연장된다. 관련 「부동산 거래 신고법 시행령」 개정안은 9월 18일부터 입법 예고를 거쳐 10월 1일 시행할 예정이다. 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다.
가장 눈여겨볼 변화는 임대차 갱신 계약까지 실 거주 유예가 확대된 점이다. 기존에는 현 임차인의 최초 임대차 계약 잔여 기간까지만 입주를 미룰 수 있었다.
앞으로는 일정 요건을 충족하면 최초 계약에 더해 갱신 계약 1회, 최대 2년까지 인정한다. 시행일인 2026년 10월 1일부터 최대 3년 3개월간 입주가 유예될 수 있으며, 늦어도 2029년에는 입주해야 한다.
이번 조치는 매수자뿐 아니라 기존 임차인에게도 의미가 있다. 세입자가 거주하고 있다는 이유로 거래 자체가 어려웠던 주택은 매수자와 임차인의 계약 기간을 조정할 여지가 커진다.
특히 갱신 계약을 인정함으로써 매수 직후 임차인이 퇴거 해야 하는 부담을 줄이고, 임대차 계약과 실제 입주 시점 사이의 충돌을 완화하는 데 초점이 맞춰졌다.
국토 교통부도 이번 조치의 목적을 주택 거래 여건 보완과 임차인의 주거 안정성 제고라고 설명했다.
그러나 토지 거래 허가 구역의 실 거주 원칙 자체가 완화된 것은 아니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정되며 실제 입주한 이후에는 2년간 거주해야 한다.
따라서 세입자가 있는 주택을 매수하면 누구나 실 거주 의무를 피할 수 있다는 의미로 해석해서는 안 된다.
거래를 준비하는 매수자는 신청 시점도 확인해야 한다. 연장·확대된 제도는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있으며 허가를 받은 후 4개월 이내에 주택을 취득해 등기 해야 한다.
갱신 계약을 통한 유예를 받으려면 실 거주 유예 신청 전에 갱신 계약을 체결하고, 해당 갱신 계약이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 까지의 신청 기간 안에 시작해야 한다.
결국 이번 제도의 핵심은 ‘실 거주 의무 폐지’가 아니라 ‘실 거주 시점의 유예’이다. 세입자가 있는 토지 거래 허가 구역 주택을 검토한다면 매매 가격만 비교할 것이 아니라 무 주택 요건, 기존 임대차 종료일과 갱신 여부, 실 거주 유예 신청 기간, 실제 입주 가능일, 입주 후 2년 거주 의무까지 한꺼번에 확인해야 한다. 계약 전 이러한 날짜와 조건을 정확하게 맞추는 것이 거래 판단에서 더욱 중요해졌다.
문의([가든라움]): [010-9208-3590]
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