방배우성 재건축, 주민 75%가 ‘3종 종상향’ 선택
468세대에서 약 700세대로…사당역 생활권 재편 본격화
방배우성 주민들은 왜 800세대보다 700세대를 택했나…재건축 사업성의 새로운 계산법
서울 서초구 방배동 방배우성아파트가 제3종 일반주거지역으로의 종상향을 전제로 재건축 사업을 추진한다. 더 많은 세대를 지을 수 있는 준주거지역 대신 주거 쾌적성과 사업 안정성, 추진 속도를 선택했다는 점에서 주목된다.
방배우성 재건축 추진준비위원회는 최근 소유주 주민총회를 열고 제3종 일반주거지역과 준주거지역 종상향 방안을 놓고 주민투표를 실시했다. 투표에 참여한 소유주 156명 가운데 약 75%가 제3종 일반주거지역 종상향 방안을 선택했다.
이에 따라 방배우성은 현재 468세대 규모의 단지를 약 700세대 규모로 확대하는 방향으로 정비계획을 구체화할 예정이다.
현재 추진준비위원회는 정비계획 입안제안과 추진위원회 구성 승인 절차를 함께 추진하고 있으며, 오는 10월 중순 서울시 신속통합기획 자문 신청을 목표로 하고 있다.
‘최대 개발’보다 ‘현실적인 재건축’ 선택
이번 주민투표의 핵심은 단순히 용도지역을 한 단계 올리는 문제가 아니다.
방배우성은 현재 제2종 일반주거지역에 속한다. 재건축 과정에서 제3종 일반주거지역으로 상향하거나 한 단계 더 높은 준주거지역으로 변경하는 방안이 함께 검토돼 왔다.
기존에 제시된 사업 시나리오에 따르면 3종 일반주거지역으로 종상향하면 약 700세대, 준주거지역으로 상향할 경우 800세대 이상의 공급도 가능할 것으로 예상됐다.
그런데 주민들은 더 많은 세대를 확보할 수 있는 준주거지역보다 3종 일반주거지역을 선택했다.
이유는 재건축에서 ‘세대수 증가=무조건 높은 사업성’이라는 단순 공식이 성립하지 않기 때문이다.
준주거지역으로 상향할 경우 용적률 확대 가능성은 높아지지만 그만큼 기부채납, 공공기여, 인허가 협의, 기반시설 확보 등 검토할 요소가 늘어날 수 있다. 반대로 3종 일반주거지역은 개발 밀도를 어느 정도 확보하면서도 주거지로서의 쾌적성과 사업 계획의 예측 가능성을 상대적으로 높일 수 있다.
서울시의 용적률 운용체계에서도 제2종과 제3종 일반주거지역, 준주거지역은 허용되는 개발밀도에 상당한 차이가 있다. 서울시가 공개한 관련 기준을 보면 제3종 일반주거지역은 통상 제2종보다 높은 용적률을 적용할 수 있으며, 준주거지역은 그보다 더 높은 밀도의 개발 가능성이 열려 있다. 다만 실제 정비사업 용적률은 해당 정비계획과 공공기여, 역세권 여부, 도시계획위원회 심의 등에 따라 결정된다.
방배우성 주민들이 ‘최대 개발’보다는 사업 실현 가능성과 주거환경의 균형을 선택했다는 평가가 나오는 이유다.
37년 된 468세대 단지…사당역 초역세권 입지가 강점
방배우성아파트는 서초구 방배동 2525번지에 자리 잡고 있다.
현재 468세대, 9개 동 규모로 최고 12층이며 기존 용적률은 약 222%, 건폐율은 약 21%다. 부동산 정보업체 자료에는 1989~1991년 사용승인된 노후 단지로 확인된다.
재건축 사업에서 특히 관심을 끄는 것은 입지다.
방배우성은 지하철 2·4호선 사당역과 가까운 사실상의 역세권 단지다. 사당역을 사이에 두고 서초구 방배동과 동작구 사당동 생활권이 연결되며 강남·서초 업무지역으로 접근하기도 좋다.
이 때문에 최근 부동산시장에서는 방배우성 재건축을 단일 아파트 사업이라기보다 ‘사당역 생활권 재편’의 한 축으로 보는 시각도 나온다.
조선비즈는 지난 6월 사당5구역과 사당12구역 등 주변 정비사업과 방배우성 재건축이 맞물리며 사당역 생활권 전체가 본격적인 정비사업 국면에 들어가고 있다고 분석했다.
방배동 전체가 대규모 ‘새 아파트 벨트’로
방배우성의 재건축이 주목받는 또 하나의 이유는 방배동 곳곳에서 이미 대규모 정비사업이 진행되고 있기 때문이다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 방배13구역은 철거 단계에 들어가 있으며, 방배15구역도 조합 설립 이후 사업을 진행 중이다. 방배14구역을 비롯해 여러 구역의 재건축도 동시에 추진되고 있다.
특히 방배13구역은 2,200세대가 넘는 대단지로 재건축될 예정이다. 최근 공개된 서울 서초구 관련 공고에서도 지하 6층~지상 22층, 32개 동, 2,228세대 규모의 사업으로 추진되는 것으로 확인된다.
이 같은 사업들이 순차적으로 완성되면 방배동 일대의 주거환경 자체가 크게 달라질 가능성이 있다.
과거 방배동은 강남권에 속하면서도 반포·잠원 등에 비해 신축 대단지 비중이 상대적으로 낮았다. 그러나 기존 저층 주거지역과 노후 아파트들이 신축 단지로 바뀌면서 장기적으로는 반포에서 방배, 사당역으로 이어지는 새로운 주거벨트가 형성될 수 있다는 분석이다.
사당역 주변 역시 변화를 앞두고 있다. 서울시는 사당역 인근 서울레미콘 부지를 지식산업센터와 공공임대 업무시설 등이 들어서는 복합공간으로 개발하는 사업도 추진하고 있다.
따라서 방배우성의 가치는 단지 내부 재건축만 볼 것이 아니라 사당역 주변 도시환경 변화와 방배동 전체 정비사업을 함께 놓고 평가할 필요가 있다.
10월 ‘신속통합기획 자문’이 첫 번째 관문
앞으로 가장 중요한 일정은 서울시 신속통합기획 자문이다.
추진준비위원회는 주민들이 결정한 제3종 일반주거지역 종상향안을 정비계획에 반영한 뒤 오는 10월 중순께 서울시에 신속통합기획 자문을 신청한다는 계획이다.
신속통합기획은 서울시가 초기 단계부터 자치구와 주민, 전문가와 함께 도시계획 쟁점을 조율해 정비계획 수립 기간을 줄이는 제도다.
최근 서울시는 신속통합기획을 한 단계 더 발전시켜 현장을 직접 방문해 계획상 문제를 검토하는 ‘찾아가는 재건축 신통자문’도 시작했다. 서울시는 지난 8월 노원구 재건축 단지에서 첫 현장 자문을 실시하면서 단차와 보행동선, 도로 연계 등 실제 현장 쟁점을 초기 단계에서 해결해 계획 보완 횟수를 줄이고 사업 속도를 높이겠다는 방침을 밝혔다.
방배우성 역시 향후 서울시와의 협의를 통해 종상향, 용적률, 높이, 공공기여, 교통계획 등이 구체적으로 정리될 것으로 보인다.
다만 주민투표에서 3종 종상향을 선택했다고 해서 종상향이나 700세대 건립이 확정된 것은 아니다. 향후 서울시와 서초구의 도시계획 검토와 정비계획 심의 등 여러 행정절차가 남아 있다.
재건축 투자자라면 ‘700세대’보다 이것을 봐야
방배우성의 사례는 재건축 투자를 바라보는 중장년 자산가들에게도 시사점을 준다.
재건축 투자를 할 때 흔히 예상 세대수와 용적률만 비교하지만 실제 투자수익을 결정하는 요소는 훨씬 복잡하다.
현재 용적률, 기존 조합원의 대지지분, 일반분양 세대수, 공사비, 기부채납 규모, 조합원 분양가, 일반분양가, 금융비용과 사업기간이 모두 맞물린다.
특히 최근에는 건축비와 금융비용이 크게 높아져 용적률이 높아져도 추가 공사비와 각종 부담이 동시에 증가할 수 있다.
따라서 ‘준주거지역 800세대 이상’과 ‘3종 일반주거지역 약 700세대’ 가운데 어느 쪽이 조합원에게 유리한지는 단순 세대수만으로 판단하기 어렵다.
오히려 방배우성 주민들이 사업기간과 주거환경, 인허가 불확실성까지 고려해 3종 일반주거지역을 선택한 것은 최근 재건축 시장의 변화를 보여주는 사례로 볼 수 있다.
사업성을 최대한 끌어올리는 것 못지않게 실제로 사업을 빠르게 완성시키는 것이 중요해지고 있기 때문이다.
‘종상향’은 출발점…추진위 승인과 정비구역 지정이 중요
방배우성 재건축은 아직 사업 초기 단계다.
추진준비위원회는 최근 전체 소유주의 60%가 넘는 추진위원회 구성 동의를 확보한 것으로 알려졌으며, 정비계획 입안제안과 추진위원회 구성 승인 절차를 동시에 진행하고 있다.
향후 신속통합기획 자문과 정비계획 수립·심의를 거쳐 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거와 착공 등의 절차가 이어져야 한다.
따라서 현 시점에서 ‘700세대 재건축’을 확정된 결과로 받아들이기보다는 3종 종상향에 대한 주민 합의가 형성됐고 본격적인 정비계획 수립 단계로 진입했다는 데 의미를 두는 것이 정확하다.
그럼에도 재건축 사업에서 주민 의견이 3종과 준주거 가운데 하나로 정리됐다는 점은 적지 않은 진전이다. 초기 단계에서 개발방식을 둘러싼 주민 간 의견 차이가 장기화될 경우 전체 사업기간이 크게 늘어나는 사례가 적지 않기 때문이다.
방배우성이 10월 신속통합기획 자문을 계획대로 신청하고 서울시와의 협의를 순조롭게 마칠 경우 2027년은 이 단지의 정비계획이 보다 구체적인 모습을 갖추는 중요한 해가 될 것으로 전망된다.
방배우성의 재건축은 이제 시작 단계다. 하지만 방배동 대규모 재건축과 사당역 생활권 변화가 동시에 진행되고 있다는 점을 고려하면 앞으로의 움직임은 단지 주민뿐 아니라 강남권 부동산시장에서도 관심 있게 지켜볼 만하다.
영시니어타임즈는 향후 신속통합기획 자문 결과와 예상 용적률, 조합원 분담금 및 사업성 변화 등을 계속 살펴볼 예정이다.
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