내년 3월 1호 모펀드 결성 목표…초기사업비 안정적 공급 통해 정비사업 속도 낸다
국토교통부(장관 김윤덕)와 주택도시보증공사(HUG, 사장 직무대행 윤명규)가 노후계획도시 정비사업의 원활한 자금 조달을 위해 12조 원 규모의 ‘미래도시펀드’ 조성에 본격 착수한다. 이는 지난 3월 정책설명회를 통해 발표한 계획으로, 대규모 재원이 필요한 신도시 재정비 사업의 자금난 해소를 위한 정책 펀드다.
첫 단계로 HUG는 오는 9월 30일부터 5일간 금융투자협회와 자체 누리집을 통해 1호 모펀드 운용사 선정을 위한 사전규격공개를 실시한다. 이후 10월 13일부터 11월 23일까지 본 입찰 공고를 진행하고, 12월 중 우선협상대상자를 선정한 뒤 내년 3월 모펀드를 결성할 예정이다.
안정적 자금 지원 위한 대출형 구조
미래도시펀드는 노후계획도시 정비사업 시행자에게 사업비 대출을 지원하는 대출형 펀드(Loan Fund) 구조로 운영된다. HUG가 AAA 등급 보증을 제공해 민간투자 유인을 높이고, 전체 자금 흐름을 관리하는 모펀드와 개별 사업지구에 대출하는 자펀드를 병행해 안정성을 강화한다.
특히 모펀드는 초기사업비를 최대 200억 원까지 직접 대출하고, 자펀드 수익증권의 10~20%를 매입해 자펀드 조성의 마중물 역할을 한다. 이를 통해 사업 시행자는 안정적인 금융 지원을 확보하고, 시공사와의 공사비 협상력도 높일 수 있을 것으로 기대된다.
운용사 선정 기준 강화
운용사 선정은 자금 모집 역량을 중점적으로 평가한다. 참여 자격은 「자본시장법」상 일반사모집합투자기구를 운용할 수 있는 집합투자업자이며, 지원 운용사는 최소 6천억 원 규모의 투자의향서(LOI)를 제출해야 한다. 구속력 있는 LOC를 함께 제출하면 가산점이 부여된다.
평가 기준에는 운용 자산 규모, 업력, 과거 운용 실적뿐만 아니라 정책 이해도, 국토부·HUG와의 협력 방안, 리스크 관리와 투자 회수 전략 등이 포함된다. 운용사의 최근 3년 평균 순자산 총액이 6조 원 이상, 부동산 순자산 총액이 1조 원 이상이면 정량평가 점수를 받을 수 있다.
2026년 첫 대출 수요 예상
현재 1기 신도시 선도지구 다수가 특별정비계획안을 지자체 자문위에 상정 중이며, 오는 2026년 상반기 최초 초기사업비 대출 수요가 발생할 것으로 예상된다. 이에 국토부는 내년 1분기 중 미래도시펀드 1호 모펀드를 조성해 적기 금융 지원을 추진할 계획이다.
국토부 관계자는 “미래도시펀드를 통해 노후 신도시 정비사업의 금융 리스크를 완화하고, 사업 추진 속도를 높여 2030년까지 계획된 6만 3천 호의 차질 없는 착공을 지원할 것”이라고 밝혔다.
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