“경착륙 공포에서 구조적 침체로”… 부동산 시장의 경고와 실물경제의 그늘
고금리·고물가·가계부채 3중고 속 거래 절벽 고착화
부동산 PF 부실 금융권 전이 우려… 건설업계 연쇄 부도 공포
전문가들 “단기 부양책 지양하고 선제적 구조조정과 시장 연착륙 집중해야”
대한민국 경제를 떠받쳐온 핵심 축인 부동산 시장이 헤어나기 힘든 장기 침체의 늪에 빠져들고 있다. 지난 수년간 집값 상승기에 축적된 거품이 걷히는 과정에서 고금리와 고물가, 자재비 급등이라는 글로벌 경제의 부정적 변수가 결합하면서 시장 전체가 빠르게 냉각되는 모습이다.
수도권 일부 지역의 반등 신호에도 불구하고 지방을 중심으로 한 악성 미분양 증가, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 심화, 거래 절벽에 따른 유동성 위기 등 구조적 위험 요인이 일제히 수면 위로 불거지고 있다. 전문가들은 현재의 부동산 경기 침체가 단순한 경기 순환의 일환이 아니라 실물경제 전반을 압박하는 대형 리스크로 발전할 수 있다고 경고한다.
1. 거래 절벽과 양극화… 가계 자산의 유동성 고갈
부동산 침체의 가장 직관적인 지표는 거래량의 급감, 즉 ‘거래 절벽’ 현상이다. 주택 매수 심리가 극도로 위축되면서 매매 거래는 실거주 위주의 최저 수준을 면치 못하고 있다. 집을 팔고 싶어도 사줄 주체가 없는 상황이 장기화되면서 가계의 자산 유동성이 급격히 악화하고 있다.
특히 수도권 선호 지역과 지방 간의 ‘시장 양극화’가 극단으로 치닫고 있다. 지방의 경우 아파트 입주 후에도 주인을 찾지 못하는 ‘준공 후 미분양(악성 미분양)’ 물량이 쌓여가며 지역 건설업계와 지방 경기를 고사시키고 있다.
이러한 거래 부진은 자산의 70% 이상을 부동산에 묶어두고 있는 국내 가계의 특성상 소비 위축으로 직결된다. 자산 가치가 떨어지거나 자금 회수가 막힌 가계가 외식, 문화, 대형 지출을 줄이면서 부동산 침체가 내수 경기 침체를 더욱 가중시키는 악순환이 고착화되는 양상이다.
2. PF 대출의 시한폭탄… 건설사 연쇄 부도와 금융권 전이
가장 치명적인 리스크로 꼽히는 것은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실이다. 초저금리 시기 저축은행, 증권사, 여신전문금융사 등 제2금융권은 고수익을 노리고 비아파트, 지방 상가, 브릿지론 등 위험도가 높은 PF 사업장에 막대한 자금을 대출했다.
그러나 경기 하락과 함께 미분양이 속출하고 금리가 가파르게 상승하자 개발 사업장의 사업성이 급격히 악화되었다. 본PF 전환이 막힌 브릿지론 단계의 사업장들이 만기 연장으로 겨우 연명하는 ‘연명 치료’ 상태에 놓여 있다.
문제는 PF 부실이 건설업계의 연쇄 부도를 넘어 제2금융권의 건전성 위기로 비화하고 있다는 점이다. 이미 시공능력평가 중상위권 건설사들조차 워크아웃이나 법정관리를 신청하는 사례가 잇따르고 있다. 건설사의 부도는 원자재 납품업체, 하도급 노동자, 분양자에 이르기까지 전방위적인 피해를 양산하며, 이들에게 대출을 실행한 중소 금융기관의 부실채권(NPL) 증가로 이어진다.
3. 고금리·가계부채·공사비 3중고… 시장 자정 능력 상실
부동산 시장이 자발적으로 회복하지 못하는 근본 원인에는 고금리와 과도한 가계부채, 공사비 급등이라는 구조적 장애물이 존재한다.
가계부채와 원리금 부담: 한국의 가계부채는 GDP 대비 100% 안팎을 오르내리며 세계 최고 수준을 기록 중이다. 주택담보대출을 받아 집을 마련한 이른바 ‘영끌족’은 고금리 기조 속에서 소득의 상당 부분을 이자 상환에 쏟아붓고 있어 추가적인 매수 여력이 전무하다.
공사비 상승에 따른 원가 상승: 러시아-우크라이나 전쟁 등 지정학적 리스크와 인플레이션 여파로 시멘트, 철근 등 핵심 자재비와 인건비가 급등했다. 이는 분양가 상승으로 이어져 분양 시장의 가격 경쟁력을 파괴하고 있다. 건설사 입장에서는 사업을 추진할수록 적자가 나는 기현상이 발생하고 있다.
4. 전세 시장 파행과 주거 불안의 악순환
매매 시장의 침체는 전세 시장으로 리스크를 전이시키고 있다. 집값 하락으로 매매가가 전세가 밑으로 떨어지는 ‘역전세난’ 및 ‘갭투자 부실’이 현실화되면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들의 피해가 잇따랐다.
전세 사기 여파와 맞물려 빌라, 다세대 등 비아파트 선호도가 급락함에 따라 서민 주거 사다리가 해체되고 있다. 비아파트 시장의 고사는 아파트 쏠림 현상을 강요해 아파트 전세가 및 임대료 상승을 부추기는 왜곡된 주거 시장 환경을 초래하고 있다.
■ 정책적 제언: “연착륙 위한 선제적 옥석가리기와 구조개혁 절실”
부동산 경기 침체는 개별 시장의 악재를 넘어 한국 경제 전체의 금융 안정성을 위협하는 구조적 위기다. 전문가들은 임시방편적인 유동성 공급이나 규제 완화에만 의존해서는 안 된다고 강조한다.
첫째, 성공 가능성이 없는 PF 사업장에 대한 과감한 옥석가리기와 경·공매를 통한 재구조화가 신속히 추진되어야 한다. 부실을 은폐하고 만기만 연장하는 조치는 향후 더 큰 폭발력을 가진 위기로 되돌아올 수 있다.
둘째, 부동산 중심의 자산 구조 개편과 디레버리징(부채 감축)이 병행되어야 한다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 틀을 견고히 유지하여 가계부채의 무분별한 증액을 막고, 대출에 의존한 자산 형성 구조를 탈피해야 한다.
셋째, 공공 부문의 주거 안전망 강화다. 민간 건설 시장이 위축된 기간을 활용해 공공임대주택을 확충하고, 서민 주거 불안을 완화할 수 있는 장기적인 종합 주택 정책이 수립되어야 한다.
부동산 시장의 경착륙을 막는 연착륙 유도 정책과 동시에, 시장의 체질을 개선하는 근본적인 정책적 결단이 시급한 시점이다.
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