“세입자가 살고 있는 아파트도 이제 매수할 수 있는 건가요?”
최근 토지거래허가구역 아파트를 알아보는 분들이 자주 묻는 질문입니다. 그런데 이야기를 조금 더 나누다 보면 또 하나의 질문이 따라옵니다.
“실거주 유예가 2027년까지 연장됐다는데, 다주택자 양도세 중과 유예도 같이 연장된 건가요?”
이번 정책을 이해하려면 바로 이 두 질문을 분리해서 봐야 합니다.
결론부터 말씀드리면 토지거래허가구역의 실거주 유예와 다주택자 양도소득세 중과 유예는 전혀 다른 제도입니다.
같은 ‘유예’라는 단어가 들어가다 보니 혼동하기 쉽지만 적용 대상도, 목적도, 확인해야 할 날짜도 다릅니다.
가장 간단하게 정리하면 이렇습니다.
실거주 유예는 집을 사는 사람의 ‘입주 시점’에 관한 문제이고, 양도세 중과는 집을 파는 사람의 ‘세금’에 관한 문제입니다.
이 한 문장을 먼저 기억해두시면 이번 정책의 상당 부분이 정리됩니다.
2027년까지 연장된 것은 정확히 무엇일까요?
국토교통부는 2026년 9월 17일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택과 관련해 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장한다고 발표했습니다.
일정 요건을 충족하는 임대차 갱신계약도 추가로 인정하도록 제도가 보완됐습니다.
하지만 여기서 ‘연장’이라는 말만 보고 실거주의무 자체가 완화됐다고 생각해서는 안 됩니다.
이번 조치는 실거주의무를 없앤 것이 아니라 실제 입주해야 하는 시점을 일정 기간 뒤로 미룰 수 있도록 한 것입니다.
무주택 요건은 유지됩니다. 유예가 끝난 뒤 실제로 입주해야 하고, 입주한 뒤 2년간 거주해야 하는 의무도 유지됩니다.
결국 정책의 취지는 비교적 분명합니다.
기존 세입자가 살고 있다는 이유만으로 실제 거주하려는 무주택자가 해당 주택을 매수하기 어려워지는 문제를 보완하되, 실거주 원칙 자체는 유지하겠다는 것입니다.
왜 이런 유예가 필요한 걸까요?
현장에서 보면 이해하기 어렵지 않습니다.
무주택자인 A씨가 실거주할 아파트를 찾았다고 가정해보겠습니다. 위치도 마음에 들고 가격도 예산 범위에 들어옵니다.
그런데 그 집에는 세입자가 살고 있습니다.
A씨는 집을 사서 실제로 들어가 살 생각이지만 기존 임대차계약이 남아 있기 때문에 매매 직후 바로 입주할 수 없습니다.
이런 주택을 모두 매수 대상에서 제외해야 한다면 무주택 실수요자의 선택지는 그만큼 좁아질 수밖에 없습니다.
실거주 유예는 이 문제를 조정하기 위한 장치입니다.
현재 살고 있는 임차인의 임대차기간을 존중하면서 향후 실제 거주할 무주택 실수요자의 매수 기회도 열어주는 것입니다.
다만 중요한 것은 최종 목적지가 여전히 ‘실거주’라는 점입니다.
무주택자라면 누구나 가능한 것은 아닙니다
상담 현장에서 제가 가장 먼저 확인할 부분도 여기에 있습니다.
“지금 집이 없는데요.”
이 사실 하나만으로 실거주 유예가 자동 적용되는 것은 아닙니다.
이번 조치를 적용받으려면 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지하는 등 정해진 요건을 충족해야 합니다.
매수하려는 주택의 임대차 상태도 확인해야 합니다.
현재 임차인이 실제 거주하고 있는지, 기존 임대차는 언제 종료되는지, 토지거래허가 이후 소유권이전등기 일정을 맞출 수 있는지, 유예가 끝난 뒤 실제 입주가 가능한지까지 함께 봐야 합니다.
결국 한 가지 조건만 떼어내 판단할 수 있는 제도가 아닙니다.
매수자의 자격과 임대차 현황, 허가·등기 일정, 실제 입주 가능 시점을 하나의 시간표 위에 놓고 봐야 합니다.
세입자가 계약을 갱신했다면 더 꼼꼼하게 봐야 합니다
이번 개정에서 실수요자들이 특히 주목할 부분은 임대차 갱신계약입니다.
일정 요건을 충족하는 경우 기존 임대차에 이어지는 갱신계약을 1회 추가 인정하고, 추가 인정기간은 최장 2년입니다.
여기서 또 하나의 오해가 생길 수 있습니다.
“세입자가 계약을 갱신하면 무조건 2년 더 입주를 미룰 수 있겠네요.”
그렇게 단순하게 계산해서는 안 됩니다.
갱신계약이 언제 체결됐는지, 실제 갱신된 임대차가 언제 시작되는지, 실거주 유예 신청과 날짜 관계가 어떻게 되는지를 확인해야 하기 때문입니다.
특히 갱신계약서를 작성한 날짜와 갱신된 임대차가 실제 시작되는 날짜는 서로 다를 수 있습니다.
그래서 저는 세입자가 있는 아파트를 볼 때 단순히 “전세계약이 언제 끝납니까?”라는 질문으로 끝내지 않는 것이 중요하다고 봅니다.
기존 임대차 종료일뿐 아니라 갱신계약 체결일과 실제 갱신기간 시작일까지 계약서를 통해 확인해야 합니다.
부동산 계약에서 날짜는 단순한 기록이 아닙니다. 때로는 날짜 하나가 제도 적용 여부를 가르는 기준이 됩니다.
2027년 12월 31일은 입주 마감일이 아닙니다
이번 발표에서 가장 많이 오해할 수 있는 숫자가 2027년 12월 31일입니다.
“그러면 2027년 말까지는 들어가 살지 않아도 된다는 뜻인가요?”
그 의미가 아닙니다.
2027년 12월 31일은 실거주 유예의 신청기한입니다.
모든 매수자가 그날까지 입주해야 한다는 뜻도 아니고, 반대로 누구나 그날까지 자유롭게 입주를 미룰 수 있다는 뜻도 아닙니다.
실제 입주시점은 기존 임대차가 언제 종료되는지, 인정 가능한 갱신계약이 있는지, 해당 계약의 시작일이 언제인지 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 “2027년까지 안 살아도 된다”거나 “경우에 따라 2029년까지 입주하지 않아도 된다”는 식의 표현만 보고 자신의 계약에 그대로 적용하는 것은 주의해야 합니다.
중요한 것은 ‘몇 년까지인가’가 아니라 그 날짜가 무엇의 기한인가입니다.
이번 정책에서 가장 중요한 대목, 양도세와 섞으면 안 됩니다
여기서 이번 글의 가장 중요한 부분을 짚어보겠습니다.
토지거래허가구역 실거주 유예 신청기한이 2027년까지 연장됐다고 해서 다주택자 양도소득세 중과 유예도 2027년까지 연장된 것은 아닙니다.
두 제도는 출발점부터 다릅니다.
실거주 유예는 주택을 사는 사람에게 묻습니다.
“이 매수자는 언제부터 이 집에 실제로 들어가 살아야 하는가?”
반면 양도소득세 중과는 주택을 파는 사람에게 묻습니다.
“이 매도자가 이 주택을 양도할 때 어떤 세금 규정이 적용되는가?”
따라서 한 건의 아파트 매매계약 안에서도 매수자에게 적용되는 실거주 규정과 매도자에게 적용되는 세금 규정은 별도로 움직일 수 있습니다.
이 차이를 놓치면 정책을 완전히 다르게 이해하게 됩니다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다
국세청 안내에 따르면 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 중과 여부를 검토해야 하고, 비조정대상지역 주택의 양도는 해당 중과 적용 대상이 아니라는 것이 국세청의 설명입니다.
따라서 이런 식의 판단은 피해야 합니다.
“정부가 실거주 유예를 2027년까지 연장했으니 다주택자가 집을 팔 때 적용되는 양도세 중과 유예도 연장됐겠지.”
그렇지 않습니다.
실거주 유예는 입주의 문제이고, 양도세 중과는 세금의 문제입니다.
같은 ‘유예’라는 표현 때문에 함께 움직이는 제도처럼 보일 뿐입니다.
그렇다면 5월 9일 전에 계약한 집은 어떻게 될까요?
여기부터는 매도자가 더욱 주의해서 살펴야 합니다.
양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 해서 모든 거래를 단순히 5월 9일과 10일로 잘라 판단할 수 있는 것은 아닙니다.
국세청은 2026년 5월 9일 이전 일정 요건을 갖춰 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되는 경우, 정해진 기간 안에 잔금과 등기를 마치면 중과 유예를 적용할 수 있는 경과조치를 안내하고 있습니다.
따라서 중요한 것은 단순히 잔금일 하나가 아닙니다.
매매계약은 언제 체결했는지, 계약금은 언제 지급됐고 이를 증빙할 수 있는지, 해당 주택은 조정대상지역에 해당하는지, 잔금과 등기는 언제 이뤄지는지를 함께 살펴야 합니다.
특히 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래 약정이 있었다는 사실만으로 세법상 필요한 계약 요건을 당연히 충족했다고 판단해서는 안 됩니다.
양도소득세는 주택 수와 지역, 조정대상지역 지정 시점, 계약일과 양도일 등 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 세액이나 중과 여부는 국세청 또는 세무전문가를 통해 최종 확인하는 것이 안전합니다.
같은 아파트인데 매수자와 매도자가 보는 시계는 다릅니다
이 부분을 실제 거래에 대입해보겠습니다.
무주택자인 A씨가 토지거래허가구역 안에 있는 세입자 거주 아파트를 매수하려고 합니다.
A씨에게 중요한 것은 본인이 실거주 유예 대상이 되는지를 확인하는 것입니다.
무주택 요건을 확인하고, 기존 임대차 종료일을 봐야 합니다. 세입자가 계약을 갱신했다면 갱신계약 체결일과 실제 시작일도 확인해야 합니다.
토지거래허가 이후 등기 일정도 맞춰야 하고, 유예가 끝난 뒤에는 실제 입주해 2년간 거주할 수 있는지도 따져봐야 합니다.
여기까지가 매수자의 시계입니다.
그런데 이 아파트를 파는 사람이 다주택자라면 전혀 다른 시계가 하나 더 돌아갑니다.
매도자는 자신의 보유 주택 수와 해당 주택의 조정대상지역 여부, 계약일과 실제 양도시점 등을 기준으로 양도소득세 중과 여부를 별도로 판단해야 합니다.
A씨가 실거주 유예를 받을 수 있다고 해서 매도자의 양도세 중과도 유예되는 것은 아닙니다.
반대로 매도자가 양도세 경과조치 대상이라고 해서 A씨의 실거주 유예가 자동으로 인정되는 것도 아닙니다.
하나의 매매계약 안에서 ‘매수자의 실거주 시계’와 ‘매도자의 세금 시계’가 따로 돌아가는 셈입니다.
이렇게 이해하면 복잡했던 정책이 상당히 선명해집니다.
계약 전 저는 가격보다 날짜를 먼저 봅니다
세입자가 살고 있는 토지거래허가구역 아파트라면 가격만큼 중요한 것이 날짜입니다.
매수자라면 우선 자신이 제도에서 요구하는 무주택 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
그다음 현재 임대차가 언제 끝나는지, 갱신계약이 있다면 언제 체결됐고 실제 갱신기간은 언제 시작되는지를 봐야 합니다.
토지거래허가와 소유권이전등기 일정도 확인해야 하고, 마지막에는 유예가 끝난 뒤 실제 입주해 2년 동안 거주할 수 있는지를 현실적으로 따져봐야 합니다.
직장 이동이나 자녀 학교, 현재 거주 중인 집의 계약 종료시점까지 고려하면 입주 계획은 생각보다 단순하지 않을 수 있습니다.
매도자는 별도로 자신의 주택 수와 조정대상지역 여부, 매매계약 체결일과 계약금 지급일, 실제 양도시점 등을 확인해야 합니다.
결국 같은 아파트를 두고도 사는 사람은 입주 날짜를 보고, 파는 사람은 세금의 기준 날짜를 봐야 합니다.
실거주 유예를 갭투자 허용으로 봐서도 안 됩니다
또 하나 자주 나오는 질문이 있습니다.
“세입자를 둔 상태에서 집을 살 수 있다면 사실상 갭투자를 허용한 것 아닌가요?”
겉모습만 보면 그렇게 느껴질 수 있습니다.
하지만 결정적인 차이가 있습니다.
최종적인 실거주의무가 남아 있습니다.
국토교통부는 무주택 실수요자의 주택 구입 기회를 확대하면서도 갭투자 불허 원칙을 유지한다는 취지를 밝혀왔고, 이번 조치에서도 무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무가 유지됩니다.
따라서 전세를 끼고 주택을 취득한 뒤 계속 임대 상태로 보유할 수 있도록 실거주의무를 없애준 제도라고 이해해서는 안 됩니다.
기존 임차인의 임대차기간을 존중하면서 향후 실제 거주할 무주택 실수요자에게 입주까지 필요한 시간을 허용한 제도로 보는 것이 정확합니다.
결국 중요한 것은 ‘유예’가 아니라 ‘무엇을 유예했느냐’입니다
부동산 정책을 접하다 보면 비슷한 단어가 반복됩니다.
유예, 연장, 완화, 확대.
하지만 같은 단어를 썼다고 같은 제도는 아닙니다.
이번 정책이 대표적입니다.
토지거래허가구역 실거주 유예는 매수자의 입주시점을 다루는 문제입니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예는 매도자의 세금을 다루는 문제입니다.
따라서 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장됐다는 사실을 양도세 중과 유예와 연결해서 판단해서는 안 됩니다.
저는 세입자가 있는 토지거래허가구역 아파트를 상담할 때 이런 집일수록 가격표보다 달력을 먼저 봐야 한다고 생각합니다.
누가 살고 있는지, 임대차는 언제 끝나는지, 갱신계약은 언제 체결됐고 언제 시작되는지, 토지거래허가와 등기는 언제 진행할 수 있는지, 매수자는 언제 실제 입주할 수 있는지, 매도자의 세금 판단에 필요한 계약일과 양도일은 언제인지.
이 날짜들을 한 줄에 놓고 봐야 비로소 계약의 전체 그림이 보입니다.
정책 발표는 “유예가 연장됐다”는 한 문장으로 끝날 수 있습니다.
하지만 실제 계약은 한 문장으로 끝나지 않습니다.
누구에게 적용되는 유예인지, 무엇을 유예하는 것인지, 어떤 날짜를 기준으로 판단하는지를 따로 확인하는 것.
이번 정책을 이해할 때 가장 중요한 기준입니다.
세입자가 있는 토지거래허가구역 아파트를 검토하고 계신다면 임대차계약서와 매매 예정일, 예상 입주일을 기준으로 어떤 부분부터 확인해야 하는지 개별 상황에 맞춰 체크해 드리겠습니다. 편하게 문의 주세요.
※ 본 글은 2026년 9월 25일 현재 공개된 정부 자료를 토대로 정리한 일반적인 정보입니다. 실제 계약에서는 최신 시행 내용과 관할 행정기관의 적용기준을 확인하시기 바랍니다. 양도소득세는 보유 주택 수, 지역, 조정대상지역 지정 시점, 계약 및 양도 시점 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 국세청 또는 세무전문가에게 최종 확인하시기 바랍니다.
문의:심미선(010-2004-5572)
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