세금 대출에 강남 주춤 서울 아파트 거래 10건 중 9건 ‘비강남’
강남 3구 거래 비중 9.1%로 연중 최저 비강남 90.9%까지 확대
서울 아파트 8월 거래량 전월 대비 60% 급감 분당 1년간 29.5% 올라 상승률 1위
서울 아파트 시장의 무게중심이 강남에서 비강남으로 이동하고 있다. 비거주·고가 주택일수록 보유세 부담을 높이는 정부의 세제 개편과 대출 규제 등이 맞물리면서 강남 3구의 거래 비중이 연중 최저 수준으로 떨어졌다. 반면 상대적으로 대출 부담이 낮은 비강남 지역으로 매수세가 이동하면서 서울 아파트 거래 10건 가운데 9건 이상이 비강남에서 이뤄진 것으로 나타났다.
7일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난달 서울 아파트 매매량은 2322건으로 집계됐다. 이번 집계는 9월 4일까지 신고된 계약일 기준이다.
서울 아파트 거래량은 올해 초부터 상승과 하락을 반복했다. 1월 5373건을 기록한 뒤 5000건대를 유지하다 4월 8659건으로 크게 늘었다. 5월에는 8962건까지 증가했다. 이후 6월 5289건, 7월 5800건을 기록하며 다시 감소세로 돌아섰다.
특히 4월과 5월 거래량 증가는 세금 부담을 줄이려는 다주택자의 매물이 시장에 나온 영향이 컸던 것으로 분석된다. 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 절세를 위한 급매물이 집중됐다는 것이다.
그러나 이후 시장 분위기는 빠르게 달라졌다. 강도 높은 대출 규제와 규제지역 지정에 세제 개편안까지 더해졌다. 여기에 두 차례 금리 인상까지 맞물리면서 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아섰다.
함 랩장은 이 같은 복합적인 요인으로 8월 서울 아파트 거래량이 전월보다 60% 감소한 것으로 분석했다.
눈에 띄는 대목은 강남 3구의 거래 비중이다. 올해 1월 서울 전체 아파트 거래의 12.9%를 차지했던 강남 3구의 비중은 5월 16.1%까지 확대됐다. 하지만 8월에는 9.1%까지 떨어지며 연중 최저 수준을 기록했다.
강남에서 빠진 거래 수요는 비강남 지역으로 이동하는 모습이다. 8월 서울 아파트 거래 가운데 비강남 지역이 차지한 비중은 90.9%까지 치솟았다. 서울에서 거래된 아파트 10건 가운데 9건 이상이 강남 3구 밖에서 이뤄진 셈이다.
전월세 가격 불안과 매물 부족이 이어지는 가운데 높은 대출 문턱도 수요 이동에 영향을 준 것으로 풀이된다. 상대적으로 주택 가격이 낮아 자금 마련 부담이 덜한 지역으로 실수요자들이 눈을 돌리면서 비강남 지역의 거래 비중이 확대됐다는 분석이다.
가격 흐름에서도 이 같은 변화가 감지된다. 강남의 상승세가 주춤한 사이 비강남과 서울 접근성이 좋은 경기 지역에서는 아파트 가격이 큰 폭으로 올랐다.
직방이 지난해 9월부터 올해 8월까지 1년간 전국 아파트 직방 매매시세를 비교한 결과 경기 성남시 분당구 아파트 가격이 29.5% 상승했다. 전국에서 가장 높은 상승률이다.
경기 광명시가 28.4%로 뒤를 이었다. 서울 동작구는 25.3%, 경기 용인시 수지구는 24.8% 상승했다. 서울 광진구도 23.8% 오르며 높은 상승률을 나타냈다.
이어 경기 하남시 22.8%, 서울 성동구 22.6%, 서울 성북구 22.4%, 경기 화성시 동탄구 21.4%, 서울 송파구 17.7% 순으로 상승률이 높았다.
가격 상승률 상위 10개 지역은 서울 비강남권과 서울 접근성이 뛰어난 경기 지역에 집중됐다. 대출 규제와 세 부담으로 고가 아파트에 대한 진입 장벽이 높아지자 상대적으로 가격 부담이 낮으면서 교통과 생활 인프라를 갖춘 지역으로 매수세가 이동한 결과로 풀이된다.
반면 전통적인 고가 주택 밀집 지역의 가격 상승률은 상대적으로 낮았다. 같은 기간 서울 서초구 아파트 가격 상승률은 8%에 그쳤다. 강남구는 6.8%로 더 낮았다.
정부의 세제와 대출 규제가 서울 주택시장의 거래 지형을 바꾸는 모습이다. 강남 3구의 거래 비중이 한 자릿수까지 떨어진 반면 비강남 거래 비중은 90%를 넘어섰다. 동시에 가격 상승의 중심도 강남에서 서울 비강남권과 수도권 주요 지역으로 확산되고 있다.
향후 시장의 관심은 이 같은 흐름이 일시적인 '풍선효과'에 그칠지, 서울·수도권 주택시장의 새로운 가격 지형으로 굳어질지에 쏠릴 전망이다.
문의 : 031-563-2114
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