“2주택자 이상 버티기 어렵다” 세 부담 현실화에 다주택자 매물 움직였다
전국 2주택 보유지수 11.083 2022년 12월 이후 3년 8개월 만에 최저
대출 규제 세제개편 맞물리며 다주택자 매각 압력 확대
강남3구 매물 한 달 새 18% 증가 “종부세 기본공제 현실화해야” 조세 저항도
다주택자를 둘러싼 부동산 시장의 기류가 달라지고 있다. 국내 2주택자 비중이 44개월 만에 최저 수준으로 내려앉았다. 이재명 대통령이 올해 1월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 언급한 이후 감소세가 빨라졌고, 세제개편안 발표까지 이어지면서 2주택자 비중은 약 3년 전 수준으로 돌아갔다. 대출과 보유세 부담을 견디기보다 주택을 처분하려는 움직임이 일부 지역에서 현실화하고 있다는 분석이다.
6일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 8월 기준 전국 집합건물인 아파트·빌라 등을 2채 보유한 다소유지수는 11.083(6일 기준)으로 집계됐다. 2022년 12월 11.081 이후 3년 8개월 만에 가장 낮은 수준이다.
다소유지수는 전체 집합건물 보유자 가운데 다주택자가 차지하는 비중을 보여주는 지표다. 지수가 10이라면 집합건물 보유자 100명 가운데 10명이 다주택자라는 의미다.
2채 보유 다소유지수는 2023년 이후 꾸준히 상승했다. 2025년 7월에는 11.357까지 치솟았다. 그러나 흐름은 올해 들어 뚜렷하게 달라졌다.
이 대통령이 지난 1월 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료를 언급한 이후 감소 속도가 빨라졌다. 지난 1월 11.307이었던 다주택 지수는 6월 11.155까지 떨어졌다. 이어 8월에는 11.083을 기록하며 44개월 만에 처음으로 11.1 아래로 내려갔다.
절대적인 낙폭만 보면 크지 않다. 그러나 44개월 만에 최저 수준을 기록했다는 점은 시장에서 가볍게 볼 대목이 아니다. 다주택자를 겨냥한 대출 규제에 세제개편안까지 맞물리면서 주택 보유에 따른 부담이 커졌고, 이것이 일부 다주택자의 매각을 압박한 것으로 풀이된다.
정부는 지난 4월부터 수도권과 규제지역에 있는 다주택자의 아파트 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지했다. ‘부동산과 금융의 절연’을 목표로 만기가 돌아오는 다주택자의 대출금을 상환받기 시작한 것이다.
세금 부담도 변수로 떠올랐다.
2026년 세제개편안에 따르면 정부는 32억원을 넘는 고가주택과 다주택자의 종합부동산세를 내년부터 단계적으로 인상한다. 특히 다주택자에게 적용되는 종부세는 주택가액에 따라 기본공제금액을 차등 적용하는 방식으로 공제 규모를 줄였다. 양도세 장기보유특별공제에서도 보유 공제를 없애고 공제액에 10억원 한도를 두는 방안이 포함됐다.
다만 정부는 다주택자가 주택을 처분할 수 있는 퇴로도 열어뒀다. 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택의 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화된다.
보유 부담은 높이면서 매각할 수 있는 통로는 일정 기간 열어두는 구조다. 이에 따라 고가주택을 2채 이상 가지고 있어 세제 압박을 크게 느끼는 일부 다주택자를 중심으로 ‘매도 행렬’이 나타난 것으로 분석된다.
실제 매물 변화는 서울 강남권에서 두드러졌다.
지난 3일 기준 강남3구인 강남·서초·송파구의 매물은 총 2만6268건으로 집계됐다. 한 달 전 2만2182건과 비교하면 18% 증가했다.
지역별로도 일제히 늘었다. 강남구 매물은 9453건에서 1만1194건으로 증가했다. 서초구는 7630건에서 9048건으로 늘었다. 송파구 역시 5099건에서 6026건으로 증가했다.
시장이 움직이자 다주택자를 중심으로 조세 부담에 대한 반발도 수면 위로 올라오고 있다. 특히 이번 세제개편안이 다주택자를 직접 겨냥하고 있다는 인식이 확산하면서 ‘조세 저항’ 목소리도 커지는 모습이다.
자신을 다주택자라고 밝힌 조모씨는 지난 8월 19일 국회 전자청원을 통해 “이번에 발표한 다주택자 기본공제(기본 4억원+거주주택 비율에 따라 최대 5억원 추가) 구조는 과세 형평성과 명백히 상반된다”고 주장했다.
조씨는 이어 “다주택자가 보유한 전체주택 공시가액 대비 거주주택가액 비율만큼만 공제되므로, 추가 5억원은 절대로 다 공제받을 수 없는 구조”라며 “기존의 다주택자 종부세 기본 공제액으로 원복하거나 현실화해달라”고 요청했다.
해당 청원에는 7389명이 동의했다. 다주택자를 대상으로 한 세제 강화가 단순한 세 부담 문제를 넘어 과세 형평성을 둘러싼 논쟁으로 번질 가능성을 보여주는 대목이다.
시장에서는 세제개편안이 확정될 경우 다주택자의 매물이 본격적으로 시장에 나올 가능성도 거론된다. 문제는 매물이 늘어난다고 곧바로 거래 증가로 연결되느냐는 점이다.
다주택자가 보유주택을 처분하는 과정에서 상급지 또는 선호 주택으로 갈아타려는 수요도 동시에 움직일 수 있기 때문이다. 매도자는 세 부담을 계산하며 매각 시점을 저울질하고, 매수자는 늘어난 매물 가운데 가격이 더 떨어질 가능성을 살필 수 있다. 당분간 매수자와 매도자 사이의 치열한 눈치보기가 이어질 수 있다는 분석이 나오는 이유다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “비거주 1주택자의 종부세 기본공제가 원복되면서 일부 완화됐지만 세액공제 한도 신설, 거주·보유에 따른 공제율 차등 적용, 종부세율 인상, 장기거주소득공제 한도 신설 등 실제 세 부담 규모를 결정하는 핵심요인은 그대로 유지됐다”고 분석했다.
이어 “매도자의 경우 ‘팔자’ 기조는 큰 변화가 없을 것으로 판단되며, 매도 시기를 앞당기는 매도자도 발생할 수 있다”고 전망했다.
결국 시장의 시선은 세제개편안 확정 이후로 향하고 있다. 2주택자 비중이 이미 44개월 만에 최저 수준으로 내려온 상황에서 종부세 부담과 대출 규제가 실제 매도 물량을 얼마나 끌어낼지가 관건이다.
특히 강남3구에서 한 달 만에 매물이 18% 증가했다는 점은 주목할 만하다. 세 부담을 피하려는 다주택자의 매도가 본격적인 시장 흐름으로 굳어질지, 아니면 정책 확정을 앞둔 일시적인 매물 증가에 그칠지는 향후 거래량과 가격 움직임에서 확인될 전망이다.
다주택자 입장에서는 보유와 매도 가운데 어느 쪽이 유리한지를 따져야 하는 시간이 다가오고 있다. 종부세와 양도세뿐 아니라 대출 만기, 주택별 공시가격, 보유기간과 실제 거주 여부까지 함께 계산해야 한다. 세제개편안이 확정될 경우 각각의 조건에 따라 세 부담이 달라질 수 있는 만큼 정책의 최종 내용과 시행 시기를 확인할 필요가 있다.
문의 : 031-563-2114
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