같은 땅이라도 개발 가능성에 따라 가치는 달라진다
토지를 살 때 많은 사람들은 가장 먼저 가격을 본다. 주변 시세가 얼마인지, 평당 얼마에 거래되는지를 비교한다. 그러나 토지의 가치를 판단할 때 단순한 가격 비교보다 더 중요한 것은 그 토지에 무엇을 얼마나 지을 수 있는가이다.
특히 지구단위계획구역에 포함된 토지는 반드시 계획 내용을 구체적으로 확인해야 한다.
지구단위계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 일정 지역의 토지이용과 건축계획을 구체적으로 정하는 도시·군관리계획이다. 법 제50조는 지구단위계획구역과 지구단위계획을 도시·군관리계획으로 결정하도록 하고 있으며, 제52조는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 건축선, 기반시설의 배치와 규모 등을 지구단위계획에 포함할 수 있도록 하고 있다.
따라서 같은 용도지역의 토지라도 지구단위계획의 내용에 따라 실제 개발 가능성은 크게 달라질 수 있다.
예를 들어 지구단위계획을 통해 건축 가능한 용도가 확대되거나 용적률이 높아지면 토지의 활용가치는 상승할 수 있다. 같은 1,000㎡의 토지라도 건축 가능한 연면적이 2,000㎡인 토지와 4,000㎡인 토지는 사업성에서 큰 차이가 발생한다.
도로와 기반시설도 중요하다. 새로운 진입도로가 개설되거나 기존 도로가 확폭되고 공원·주차장 등 기반시설이 정비되면 접근성과 이용성이 좋아질 수 있다. 이러한 변화는 향후 개발 가능성과 토지가격에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
그러나 지구단위계획이 있다고 해서 반드시 토지가격이 상승하는 것은 아니다.
오히려 건축물의 용도가 제한되거나 건축선 후퇴, 높이 제한 등이 적용되면 실제 건축 가능한 면적이 줄어들 수 있다. 토지 일부가 계획도로·공원 등 기반시설 부지에 포함되는 경우에도 등기부상 면적과 실제 개발 가능한 유효면적은 달라진다.
따라서 지구단위계획 토지를 분석할 때는 단순히 ‘지구단위계획구역’이라는 표시만 확인해서는 부족하다.
먼저 용도지역을 확인하고, 지구단위계획구역 포함 여부를 확인한 다음 해당 지역의 지구단위계획 결정도서와 시행지침을 검토해야 한다.
특히 건축 가능한 용도, 건폐율·용적률, 건축물 높이, 건축선, 도로계획, 기반시설 편입 여부 등을 필지별로 확인할 필요가 있다.
토지가격은 결국 개발 가능성과 연결된다.
토지의 면적이 크다고 반드시 가치가 높은 것도 아니며, 주변보다 평당가격이 싸다고 좋은 토지라고 할 수도 없다.
실제 건축 가능한 연면적과 도로조건, 기반시설 부담, 인허가 가능성까지 함께 분석해야 토지의 실질적인 가치를 판단할 수 있다.
토지를 볼 때는 현재 가격만 보지 말아야 한다.
그 땅에서 무엇을 할 수 있는지, 얼마나 개발할 수 있는지, 그리고 어떤 규제가 적용되는지를 함께 보는 것이 토지 분석의 핵심이다.
지구단위계획은 토지가격을 올리는 호재가 될 수도 있지만, 반대로 토지의 활용성을 제한하는 요인이 될 수도 있다.
결국 중요한 것은 지구단위계획구역 지정 여부가 아니라 그 계획이 해당 토지에 어떤 권리와 제한을 부여하고 있는가이다.
토지는 평당가격으로 사는 것이 아니라 개발 가능성을 보고 판단해야 한다.
※ 본 칼럼은 일반적인 부동산·건축행정 정보를 기준으로 작성한 것으로, 개별 토지의 지구단위계획 및 인허가 조건은 지역과 필지별로 다를 수 있습니다. 실제 매입·개발 전에는 관할 행정청의 지구단위계획 결정도서 및 시행지침과 관계 법령을 반드시 확인해야 합니다.
김채원 전문위원 (행정사 · 공인중개사 · 탐정)
문의 : 010-2712-3827
토지분석 랜다이·해안공인중개사사무소. 『그린벨트 토지 실무솔루션 ①』 공동저자
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