최근 시장에서 이른바 ‘마이너스 프리미엄(마피)’ 현상이 잇따르며 투자자들의 경계가 높아지고 있다. 마이너스 프리미엄은 특정 자산의 거래가격이 기준가격(분양가·해외평균가·액면가·이론가 등)보다 낮아진 상태를 뜻한다.
부동산 분양권 시장에서는 마피가 가장 뚜렷하다. 분양권이 최초 분양가에 옵션 비용과 계약·중도금 이자 등을 더한 총 분양원가보다 낮게 거래되면 프리미엄이 음수로 전환된다. 예를 들어 총 분양원가가 5억 원인 물건이 4억7천만 원에 손바뀜하면 프리미엄은 –3천만 원이 된다.
가상자산 시장에서도 유사한 현상이 나타난다. 국내 거래소 가격이 해외 평균보다 낮을 경우 일명 ‘김치 프리미엄’이 역전돼 마이너스 프리미엄으로 불린다. 국내가와 해외가의 격차를 해외가로 나눈 뒤 100을 곱한 값이 음수로 떨어질 때 해당한다.
금융시장 전반으로 범위를 넓히면 채권이나 옵션 등에서도 기준가 대비 시장가가 낮아 ‘할인(디스카운트)’ 상태가 되면 프리미엄이 음수로 표현된다. 금리 상승, 경기 둔화, 규제 변화, 전매 제한, 자금 경색 등 요인이 겹치면 매도 수요가 우위에 서며 마피가 확산되는 경향이 있다.
전문가들은 마이너스 프리미엄이 단기 유동성 위축과 심리 악화의 신호일 수 있는 만큼, 투자자는 기준가격의 산정 방식과 부대비용, 거래 제한 조건을 면밀히 따져볼 필요가 있다고 조언한다. 특히 분양권의 경우 옵션·이자 등을 포함한 실질 원가와 실거래가를 비교해야 손익 판단이 가능하다는 지적이다.
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