서울 성동구에서 자취방을 알아보던 직장인 박 모 씨는 신축 빌라를 보자마자 바로 계약을 결정하려 했다. 외관이 깨끗하고 채광도 좋아 당장이라도 이사하고 싶은 마음이 들었기 때문이다. 그러나 계약서에 서명하기 전, 함께 온 친구의 한마디에 멈춰 섰다.
“등기부등본은 확인했어?” 전세 계약에서 ‘집 상태’만 보고 결정하는 것은 가장 흔하면서도 치명적인 실수다. 보증금 수천만 원이 걸린 계약에서 인테리어나 채광보다 우선해야 할 것은 법적 위험 요소다.
실제 사례에서도 이 같은 방심은 피해로 이어지곤 한다. ‘깡통전세’나 ‘전세 사기’로 보증금을 돌려받지 못하는 일이 전국적으로 증가하고 있다. 피해자의 다수가 "좋은 집을 찾았다고 생각했지만, 나중에 알고 보니 집주인이 근저당이 많은 상태였다"고 토로한다.
이와 관련해 공인중개사 경력 18년 차이자 ‘똑순이 공인중개사’로 알려진 우미정 대표는 다음과 같이 조언한다. “전세계약은 감정이 아니라 정보 싸움이다. 등기부등본은 집의 이력서나 마찬가지다. 소유자 정보, 채무 관계, 근저당 여부, 임차권 설정까지 모두 확인해야 한다. 집만 보고 계약하면 보증금을 지키기 어렵다.”
우 대표는 특히 “등기부등본상의 소유자가 계약 당사자와 일치하는지, 최근 근저당 설정일은 언제인지 꼼꼼히 봐야 한다”고 강조했다. 그녀는 이어서 “계약 전날에도 한 번, 계약 당일에도 한 번 등기부등본을 다시 확인하는 게 좋다”며 “전입신고와 확정일자는 말할 것도 없이 필수 절차”라고 말했다.
실제로 전입신고와 확정일자를 완료해야만 임차인으로서 대항력을 갖출 수 있으며, 최우선변제권도 부여받을 수 있다. 최근엔 이를 깜빡하고 몇 백만 원까지 날린 사례도 있어 각별한 주의가 요구된다.
또 다른 함정은 ‘명의 대여’다. 전세 사기 범죄자들이 제3자의 이름으로 집을 구매한 뒤 세입자와 계약을 맺는 경우가 많아졌기 때문이다. 이럴 경우, 계약자는 실제 법적 집주인이 아니므로 효력이 불안정하다. 공인된 부동산 중개소를 통한 계약 여부도 반드시 확인해야 하는 이유다.
우 대표는 “가계약서를 쓰거나 계약금을 무리하게 먼저 보내는 것도 금물”이라며, “모든 과정은 계약서에 따라 법적으로 보호받을 수 있도록 증빙을 남기고 진행해야 한다”고 덧붙였다. “좋은 집은 많다. 하지만 좋은 계약은 드물다.”
겉보기만 좋은 집에 홀려 계약부터 서두르는 건 위험한 선택이다. 전세 계약은 감정이 아닌 서류로 판단해야 한다. 등기부등본, 전입신고, 확정일자, 소유자 검증 등 모든 절차가 선행될 때 비로소 안전한 거래가 완성된다.
전세 계약서에 서명하기 전, 반드시 한 번 더 스스로에게 물어보자. “나는 지금, 집을 고르는 건가? 아니면 내 돈을 지키는 법률 행위를 하는 건가?”
[기사제공 우미정 대표]
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(사)한국경영문화연구원 연구위원
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