2025년 7월 1일부터 국내 전 금융권 가계대출에 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 3단계 규제가 본격 도입된다. 주택을 구입하려는 실수요자와 대출을 고려 중인 이들에게 중대한 변화가 예고되고 있다.
정부는 가계부채 증가세 억제와 금리 상승기에 대비한 대출자 보호를 위해 ‘스트레스 DSR’ 제도를 단계적으로 확대해 왔다. 7월부터 시행되는 3단계에 이르면, 은행·2금융권을 포함한 모든 금융기관에서 주택담보대출은 물론, 신용 및 기타 대출까지 규제 대상에 포함된다.
◆ DSR, 그리고 ‘스트레스 DSR’이란?
DSR은 연소득 대비 연간 상환해야 할 대출 원리금 총액의 비율이다. 예컨대 연소득이 5,000만 원이고, 대출 원리금 상환액이 연간 2,500만 원이라면 DSR은 50%가 된다. 기존에는 현재 금리를 기준으로 산정했지만, 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 위험을 반영해 대출자의 상환능력을 보다 보수적으로 평가한다.
‘스트레스 금리’는 최근 5년간 최고금리에서 현재금리를 뺀 값에 기반해, 대출 심사 시 최대 3.0%까지 가산 적용된다. 이는 심사상 가상의 금리로, 실제 대출 이자에는 반영되지 않는다.
◆ 스트레스 DSR, 어떻게 바뀌나?
3단계 규제 시행과 함께, 스트레스 금리는 수도권 기준 1.5%까지 가산된다. 지방의 경우 0.75%를 유지하며, 6개월의 유예기간이 부여된다.
| 구분 | 1단계(2024.2월) | 2단계(2024.9월) | 3단계(2025.7월) |
|---|---|---|---|
| 적용기관 | 은행권 | 은행권 + 2금융권 | 전 금융권 |
| 대상대출 | 주담대 | 주담대 + 신용대출 | 주담대 + 신용 + 기타대출 |
| 금리 가산 | 0.38% | 0.75% (수도권 1.2%) | 1.5% (지방 0.75%) |
◆ 대출한도, 얼마나 줄어드나?
대출금리가 4.2%, 30년 원리금균등상환 조건일 때 수도권 기준 한도는 3~5% 감소할 것으로 예측된다. 연봉 5,000만 원의 경우, 대출한도가 약 1,000만 원 줄어들며, 연봉 1억 원일 경우에는 최대 4,000만 원까지 축소된다.
| 소득 | 금리 유형 | 2단계 한도 | 3단계 한도 | 감소폭 |
|---|---|---|---|---|
| 5천만 원 | 변동형 | 3.0억 원 | 2.9억 원 | ↓ 1천만 원 |
| 1억 원 | 변동형 | 5.9억 원 | 5.7억 원 | ↓ 2천만 원 |
| 1억 원 | 혼합형(5년 고정) | 6.3억 원 | 5.9억 원 | ↓ 4천만 원 |
◆ 규제 도입 배경과 실수요자의 대응
이번 조치는 변동금리 중심의 대출 구조를 안정화하고, 부채의 질적 관리에 초점을 맞춘 정책적 판단이다. 시장 일각에서는 대출한도 축소를 우려하지만, 기준금리 하락세와 함께 스트레스 금리 가산폭도 제한될 가능성이 있어, 급격한 위축은 피할 수 있을 것으로 보인다.
특히 실수요자의 경우, 실제 영향은 제한적일 수 있다. 전문가들은 “극적인 대출한도 축소보다는, 평균적으로 1천만~3천만 원가량 줄어드는 선에서 조정될 것”이라 진단한다.
◆ 전문가 조언: “지금이 전략적 판단의 시점”
대출을 앞두고 있다면, 금리 유형(변동형, 혼합형, 고정형)에 따른 상환 조건을 세밀히 검토해야 한다. 규제 시행 전 대출 실행을 고려하는 것도 유효한 전략이 될 수 있다.
문의 : 정세림기자(부짜르트) 010-6568-3103
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