부실채권(NPL) 기반의 특수부동산 투자에서 가장 빈번하게 발생하는 법적 분쟁은 바로 ‘유치권 주장’이다. 특히 시공사나 하청업체가 공사대금을 받지 못했다는 이유로 부동산을 점유하며 발생하는 명도 소송은 NPL 물건의 정상화를 가로막는 대표적인 장애물로 꼽힌다.
NPL 물건을 인수한 투자자 입장에서 해당 부동산의 신속한 명도(퇴거) 절차가 선결되어야 투자 수익을 실현할 수 있다. 그러나 기존 점유자들이 “공사대금이 미지급됐다”는 이유로 유치권을 주장하며 물리적으로 자산 회복을 방해하는 경우가 비일비재하다.
유치권 분쟁 해결을 위해서는 크게 두 가지 쟁점을 자세히 검토해야 한다.
첫째, 유치권 성립 여부의 법적 판단이다. 법적으로 유치권이 성립하기 위해서는 채권의 존재, 점유의 연속성, 변제기가 도래한 금전 채권 등 엄격한 요건을 충족해야 한다. 하지만 실제 분쟁 사례에서는 채권 존재 여부가 모호하거나, 이미 소멸시효가 지나 법적으로 유치권이 무효인 경우가 상당수 존재한다. 유치권 성립 요건에 대한 정확한 법리 검토가 필요한 이유다.
둘째, 점유의 적법성과 강제집행의 현실적 문제다. 설령 유치권이 법적으로 성립하지 않더라도, 기존 점유자가 물리적으로 부동산을 점유하고 있다면 강제집행이 불가피하다. 그러나 실무상 강제집행은 상당한 비용과 시간이 소요될 뿐만 아니라, 점유자의 강력한 반발로 인해 추가적인 법적, 물리적 분쟁으로 확산할 가능성이 높다는 문제점을 안고 있다.
NPL 관련 업계 전문가에 따르면 “현재 진행 중인 유치권 중에서 거의 98% 이상이 법적으로 성립하지 않는 것들이 대부분이다”라고 말한다.
이러한 NPL 특수물건의 복잡한 유치권 분쟁을 해결하고 투자 안정성을 높이기 위해 등장한 것이 '반값NPL플랫폼(npl114.com)이다. HMK홀딩스에서 출시한 ‘반값엔피엘’은 유치권, 법정지상권 등 50여 가지의 법적 문제가 얽힌 특수물건을 시세의 50% 수준에서 매매할 수 있도록 지원하는 솔루션이다.
플랫폼에 소속된 권리분석팀은 변호사 및 감정평가사로 구성되어 사전 조사 단계에서 해당 유치권의 법적 성립 가능성을 면밀히 검토한다. 이 과정은 NPL 거래의 핵심적인 안전장치로 작용하여 투자자의 리스크를 현저히 줄인다.
또한, 풍부한 경험을 가진 ‘문제해결전문가’가 직접 점유자를 설득하고 원만한 합의를 통해 퇴거 동의서를 확보하는 데 주력한다. 이는 불필요한 소송과 강제집행을 최소화하여 시간과 비용을 절감하는 효과를 가져온다. 법무지원팀은 명도팀과 함께 협상과 법적 조치를 병행하며, 상황에 맞는 최적의 해결 방안을 모색한다. 이를 통해 신속하고 효율적인 명도 절차를 진행할 수 있다.
이처럼 '반값NPL'은 점유 해제 후 리모델링을 거쳐 분양 연계까지 원스톱으로 지원하며, NPL 특수물건 투자의 전 과정을 아우르는 ‘토탈 솔루션’을 제공한다.
NPL 특수물건에서 유치권 주장은 흔히 발생하지만, 법적으로 제대로 성립하는 경우는 의외로 드물다. 핵심은 '이를 어떻게 해결하느냐'에 있다. '반값NPL플랫폼'은 단순한 NPL 물건 중개를 넘어, 복잡한 유치권 해결 과정까지 포함된 구조를 제공한다는 점에서 기존 공매/경매 시스템과 차별화된 경쟁력을 갖는다. NPL 특수물건 투자를 고려한다면, 유치권 분쟁 해결 역량을 갖춘 플랫폼을 선택하는 것이 성공적인 투자의 중요한 열쇠가 될 것이다.
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