도심 속 산업기반 인프라로 자리잡은 지식산업센터가 제도적 한계에 부딪히고 있다. 특히 산업단지 외 입지한 지식산업센터의 경우, 기존 법령과 규제가 현실과 괴리된 채 적용되면서 공간 활용부터 운영, 입주 업종에 이르기까지 각종 비효율을 낳고 있다. 한국지식산업센터연합회가 국회에 제출한 ‘지식산업센터 규제 개혁 및 법률 개정안 보완자료(2024.11.22)’에 따르면, 주요 제도적 문제는 크게 네 가지로 요약된다.
첫째, 건축법 상 다락 층고 제한이 공간 효율을 저해한다.
현행 건축법은 바닥면적에서 제외되는 다락의 층고를 평지붕 1.5m, 박공지붕 1.8m 이하로 제한하고 있다. 그러나 지식산업센터는 평균 층고가 5~7m에 이르며, 이 같은 규정은 활용 가능한 공간을 비효율적으로 만들고 있다. 실사용자의 입장에 맞춘 유연한 층고 기준 적용이 절실하다.
둘째, 집합건물법 상 초기 관리인 선임 과정에서 입주자 갈등이 빈번하다.
분양사나 신탁사가 입주자와 협의 없이 관리인을 임의 지정하는 경우가 많아, 실소유자 간 법적 분쟁이 발생하는 경우가 늘고 있다. 이에 따라 구분소유자 50% 이상이 소유권을 이전한 이후, 일정 기한 내 입주자 주도로 관리인을 선임하도록 제도 정비가 필요하다. 이중 관리단 구성을 방지하는 장치도 함께 마련돼야 한다.
셋째, 산업집적활성화법은 드라이브인 설계의 실효성과 업종 다양성 수용에 미흡하다.
드라이브인 방식은 층별 차량 진입이 핵심이지만, 실제로는 구조상 제약으로 인해 기대한 물류 효율성을 확보하지 못하는 사례가 많다. 허가 단계에서 실현 가능성을 철저히 검토해야 한다. 아울러 건설업, 스마트팜 등 일부 업종은 입주가 제한되는 등 규제가 과도하다. 일부 지자체가 제한을 완화하고 있으나, 이를 전국적으로 확대 적용할 필요가 있다.
기숙사 분양과 관련해서도 ‘공장 내 소유자 한정’이라는 규정은 비현실적이다. 주거 목적과 산업 기능 간 경계를 고려하되, 실제 산업현장의 수요를 반영한 명확한 가이드라인 정비가 필요하다.
넷째, 상가임대차보호법의 적용으로 인해 산업용 부동산 시장이 왜곡되고 있다.
지식산업센터 내 임차인에게 상가임대차보호법을 동일하게 적용하면, 10년간 임대료 인상이 제한된다. 이는 상업용 부동산 시장에서의 가격 유연성을 떨어뜨릴 뿐 아니라, 수도권 내 공장 신·증설 제한이라는 정책 기조와도 충돌한다. 지식산업센터의 특수성을 고려해, 상가임대차보호법 적용 대상에서 제외할 필요성이 제기되고 있다.
지식산업센터는 중소기업의 도심 내 입지를 가능케 하고, 복합 업무공간의 효율성을 높이는 데 중요한 기능을 한다. 그러나 법제도의 현실 반영이 부족한 현재 상황에서는 그 잠재력을 충분히 발휘하기 어렵다. 지식산업센터가 산업 생태계의 핵심 인프라로 자리매김하기 위해서는 보다 정교하고 현실적인 제도 재설계가 필요하다.
규제가 성장을 막아선 안 된다. 산업의 유연성이 법제도에서도 구현되어야 할 시점이다.
문의 : 이재균 010-8207-6558(http://blog.naver.com/rebank031)
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