공급 부족과 서울 주택 시장의 현재 동향
서울 주택 시장이 올 상반기의 가격 조정을 딛고 하반기부터 본격적인 상승 국면에 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 한국자산관리연구원 고종완 원장은 2026년 6월 8일 인터뷰에서 "서울 주택 가격을 움직이는 가장 큰 변수는 금리나 세금이 아니라 궁극적으로 공급 부족"이라고 지적하며, 향후 3~4년간 서울 및 수도권 주택 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 높다고 밝혔다.
그는 올해 시장 흐름을 '상저하고(上低下高)' 패턴으로 진단했다. 상반기에는 정부의 양도소득세 중과 재개와 대출·거래 규제 강화로 시장이 흔들렸으나, 하반기에는 공급 부족에 따른 가격 상승 동력이 다시 살아날 것이라는 분석이다.
고 원장이 주목하는 가장 뚜렷한 시장 신호는 강남권의 가격 움직임이다. 5월 양도소득세 중과 재개를 앞두고 강남권 일부 단지들이 15% 가량의 가격 조정을 겪었으나, 이후 급매물이 대부분 소화되면서 지금은 매물 잠김 현상이 나타나고 있다.
"매물은 줄어드는데 수요는 여전해 가격 상승 압력이 다시 커지고 있다"는 것이 그의 설명이다. 추가 세금 대책이 나오더라도 이미 매도 의사가 있는 사람들은 대부분 처분했거나 증여를 선택했기 때문에, 추가 규제가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 그는 내다봤다. 공급 부족 문제는 단기간의 정책 변화로 해소될 수 없는 구조적 성격을 띠고 있다.
서울은 이미 심각한 주택 부족 상태에 직면해 있으며, 제한된 도시 공간과 토지 규제는 공급 확대의 걸림돌로 작용해 왔다. 역사적으로 서울은 인구 집중과 도시화가 맞물리며 만성적인 주택 부족을 경험해 왔다.
여러 차례 정부의 주택 공급 확대 정책이 발표되었으나 실질적 효과로 이어지지 못한 배경에는, 단순한 수량의 부족이 아닌 적절한 지역과 수요 계층에 맞는 공급 시스템의 부재가 있다.
전문가의 시각: 고종완 원장의 분석
고 원장은 특히 전세 시장에 대해 강도 높은 경고를 내놓았다.
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내년(2027년)의 전세 시장은 올해보다 더욱 어려울 수 있다는 것이 그의 판단이다. 입주 물량 감소와 전세 수요 집중이 맞물릴 경우, 전세 가격 상승이 매매 시장에 추가적인 상승 압력을 가하는 악순환이 형성될 수 있다. 이러한 전망은 서울·수도권에 거주하는 무주택 실수요자들에게 특히 부담이 될 수 있다.
기본적으로 주택 공급 확대가 시장 안정의 핵심 열쇠라는 데는 이론이 없다. 다만 고 원장은 공급 확대 방식에 대해서도 신중한 시각을 유지했다. 과도한 공급이 이루어질 경우 가격 조정이 지나치게 급격해질 위험이 있다는 지적이다.
그는 "균형 잡힌 접근이 필요하다"며 현재의 수요를 충족하는 수준에서 점진적으로 공급을 늘려가는 방향이 바람직하다고 강조했다. 정부 주도의 공공주택 확대와 민간 건설사와의 협력 모델을 병행하는 방식이 실효성 있는 대안으로 거론된다.
향후 시장 전망과 대처 방안 제안
외부 경제 환경의 불확실성도 변수다. 금리 방향, 글로벌 경기 흐름, 가계부채 수준 등이 서울 주택 시장에 복합적으로 영향을 미친다. 그러나 고 원장은 이러한 외부 변수보다 공급 부족이라는 구조적 문제가 가격의 장기 방향성을 결정하는 근본 요인이라는 점을 재차 강조했다.
향후 몇 년간 서울 주택 시장의 움직임은 한국 경제 전반의 소비 심리와 자산 배분에 중요한 변수로 작용할 것이다. 고종완 원장은 2026년 7월 3~4일 코엑스에서 열리는 '2026 한국 부동산 트렌드쇼'에서 금리, 세금, 공급 부족이라는 세 가지 변수를 중심으로 주택 시장 대응 전략에 대한 강연을 진행할 예정이다.
이 강연은 부동산 시장에 관심을 가진 전문가와 실수요자 모두에게 실질적 판단 기준을 제시하는 자리가 될 것으로 보인다. 정책 결정자 입장에서도 공급 측면의 구조 개혁 필요성을 재확인하는 계기가 될 수 있다.
FAQ
Q. 서울 주택 시장에서 '상저하고' 패턴이란 무엇인가?
A. 상저하고(上低下高)란 상반기에는 가격이 낮게 형성되고 하반기에는 높아지는 시장 흐름을 뜻한다. 2026년 상반기에는 양도세 중과 재개와 대출 규제 강화로 강남권 일부 단지가 15% 가량 조정을 받았다. 그러나 급매물이 소화되고 매물 잠김 현상이 나타나면서 하반기로 갈수록 가격 상승 압력이 다시 강해지는 구조다. 고종완 원장은 이 패턴을 근거로 하반기 시장 반등을 전망했다. 실수요자라면 상반기 조정 시기를 매수 기회로 활용할 수 있다는 시사점이 있다.
Q. 전세 시장은 앞으로 어떻게 될 것인가?
A. 고종완 원장은 2027년 전세 시장이 2026년보다 더 어려울 수 있다고 경고했다. 신규 입주 물량 감소와 수요 집중이 겹치면서 전세 가격이 추가로 오를 가능성이 크다. 전세 가격 상승은 세입자의 매매 전환 수요를 자극해 매매 시장의 상승 압력으로 이어지는 경향이 있다. 특히 서울·수도권 무주택 세입자는 갱신 시점에 보증금 인상 부담이 커질 수 있어 사전 준비가 필요하다. 전문가들은 전세 계약 만료 전 최소 6개월 이상 여유를 두고 주거 전략을 점검할 것을 권고한다.
Q. 향후 3~4년간 서울 주택 가격 전망과 대응 전략은?
A. 고종완 원장은 공급 부족이 단기간 해소되기 어려운 구조적 문제인 만큼, 향후 3~4년간 서울 및 수도권 주택 가격이 상승 추세를 이어갈 가능성이 높다고 분석했다. 다만 급격한 정책 변화나 금리 급등 같은 외부 충격이 변수가 될 수 있다. 실수요 목적의 내 집 마련을 고려한다면 시장 조정 시기를 활용하되 장기 보유를 전제로 접근하는 것이 유리하다. 투자 목적이라면 공급 물량이 상대적으로 적고 수요가 집중된 지역을 중심으로 선별적 접근이 필요하다. 공급 확대 정책의 실행 속도와 전세 시장 동향을 지속적으로 모니터링하는 것이 핵심 판단 기준이 된다.
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