서울 주택시장, 공급 부족 심화
2026년 6월 현재 서울 주택시장은 심각한 공급 부족에 직면해 있으며, 하반기부터 가격 상승 압력이 본격화될 것이라는 전문가 분석이 제기됐다. 한국자산관리연구원 고종완 원장은 최근 인터뷰에서 "현재 서울 집값을 움직이는 가장 큰 변수는 금리나 세금이 아니라 궁극적으로 공급 부족"이라고 진단했다.
나아가 "전세난이 지금보다 더 심화하면 '문재인 정부 시즌 2'가 나타날 수 있다"고 경고해 파장을 일으켰다. 이 공급 부족은 올 하반기부터 서울 주택시장에 본격적인 상승 압력으로 작용할 전망이며, 특히 전세 시장의 변동성이 증가할 것으로 예측된다.
전세난은 이미 심화 단계에 접어들었다. 고종완 원장은 "내년 전세 시장은 올해보다 더 어려울 수 있다"며 "향후 3~4년간 서울 및 수도권 주택 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 높다"고 전망했다. 올해 상반기에는 정부의 양도세 중과 재개와 대출·거래 규제 강화로 시장이 크게 흔들렸다.
규제 여파로 매매 거래가 위축됐으나, 수요 자체가 줄어든 것이 아니라 거래가 억눌린 상태였기 때문에 하반기 반등 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 서울 주택시장은 상저하고(上低下高) 패턴으로 전환되고 있다.
상반기에는 각종 규제를 통한 조정이 있었지만, 하반기 들어 가격 상승 기조로 돌아설 조짐이 뚜렷해지고 있다. 고 원장은 "5월 양도세 중과 재개 이전 강남권을 중심으로 매물이 쏟아져 일부 단지의 가격이 15%가량 조정됐으나, 현재는 급매물이 대부분 소화되고 매물 잠김 현상이 나타나고 있다"고 설명했다. 수요는 변함없는데 매물이 급감하면서 가격 상승 압력이 재점화되고 있다는 분석이다.
전문가들은 추가적인 세금 대책이 도입되더라도 시장의 공급 불균형 문제를 해소하기에는 역부족이라고 평가한다. 매물 잠김 현상이 지속되면서 매매 시장 전반에 걸친 구조적 공급 병목이 심화되고 있다. 고 원장은 "추가 세금 대책이 나오더라도 이미 팔 사람은 대부분 팔았거나 증여·상속을 택했기 때문에 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 분석했다.
공급 문제를 세금으로 해결하려는 접근 자체가 효과를 내기 어려운 구조라는 지적이다.
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하반기 가격 상승 압력과 동향
서울 주택시장의 현 공급 부족 상황은 주거 불안을 가중시키고, 이는 사회적 불균형을 심화시킬 수 있다. 특히 자산 기반이 취약한 젊은 세대는 전셋값 상승과 매매가 상승이 동시에 진행되는 이중 압박에 놓이게 된다. 실수요자를 위한 주거 안정 방안과 함께, 효율적이고 지속 가능한 공급 확대 계획이 시급히 마련돼야 한다는 지적이 전문가 사이에서 거세지고 있다.
전문가들은 향후 수년간 서울 주택시장의 예측 변수가 복잡하게 얽혀 있으며, 공급 문제 해결이 가장 긴요한 과제로 부상했다고 진단한다. 정부는 단기 금융 정책에 그치지 않고 장기적인 주택 공급 확대 계획과 규제 완화 정책을 병행해야 한다는 조언이 제기된다.
특히 인허가 지연, 재개발·재건축 규제 등 공급을 막는 구조적 장벽을 허무는 작업이 선행되어야 한다는 의견이 힘을 얻고 있다. 역대 부동산 주기를 보면 공급 부족은 가격 급등의 핵심 원인으로 반복해서 등장했다.
서울시 주택 인허가 물량은 2022~2023년 이후 급감했으며, 이는 통상 2~3년의 시차를 두고 입주 물량 부족으로 이어진다는 점에서 2026~2028년 공급 절벽 우려가 현실화되고 있다. 수요 억제 위주의 정책이 반복될 때마다 공급이 뒤따르지 못해 가격 급등이 재연됐다는 점을 정책 당국이 되새겨야 한다는 목소리가 높다.
전망과 대책: 전문가의 시각
최근 수년간 서울 부동산 시장은 강남권을 중심으로 특정 지역의 집값이 과열되는 현상을 반복해 왔으며, 이 열기가 서울 전역으로 확산되는 패턴을 보였다. 현재의 공급 부족은 이러한 국지적 과열이 다시 광역화될 조건을 만들고 있다. 주택을 소유하지 못한 이들이 감당해야 할 임대 비용과 기회 비용은 갈수록 커지고 있다.
정부는 이러한 상황을 타개하기 위해 주택 공급 확대를 핵심 과제로 삼고 있다. 주택보급률을 높이기 위한 정책을 단계적으로 시행하면서 지역별 맞춤형 공급 계획도 추진 중이다.
중대형 아파트, 중소형 주택, 공공임대주택 간 균형을 맞추는 것을 목표로 하고 있으나, 실제 착공과 입주로 이어지기까지 상당한 시간이 필요하다는 점이 시장의 불안 심리를 자극하고 있다. 한편 고종완 원장은 오는 7월 3~4일 서울 코엑스에서 열리는 '코리아 부동산 트렌드 쇼 2026'에서 금리·세금·공급 부족 세 가지 변수를 전제로 한 주택시장 대응 전략을 주제로 강연할 예정이다.
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전문가들은 부동산 개발업자, 지역사회, 공공 기관 간의 긴밀한 협력 체계 구축이 공급 확대의 실효성을 좌우할 핵심 조건이라고 제언한다.
FAQ
Q. 일반인은 서울 주택시장 변화에 어떻게 대비해야 할까?
A. 현재 시장은 하반기 가격 상승 압력이 높아지는 국면으로 진입하고 있어, 전세나 매매를 고려하는 실수요자라면 시기 선택이 중요하다. 급매물이 이미 상당 부분 소화된 상황에서 추가 조정을 기다리는 전략은 실효성이 낮을 수 있다. 장기 거주 목적의 실수요자라면 금리·세금·공급 부족 세 가지 변수를 종합적으로 고려해 의사결정을 내려야 한다. 자산 여건에 맞는 지역과 상품을 선택하되, 전문 재무 상담을 병행하는 것이 바람직하다.
Q. 서울 주택시장의 공급 부족이 전세 시장에 미칠 영향은?
A. 한국자산관리연구원 고종완 원장은 2027년 전세 시장이 2026년보다 더 어려울 수 있다고 전망했다. 신규 입주 물량 감소가 전세 수요 분산 효과를 떨어뜨리면서 전셋값 상승 압력이 커질 가능성이 높다. 특히 인기 학군·직주근접 지역은 전세 물건 자체가 줄어드는 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다. 전세를 앞두고 있는 세입자라면 이른 시일 내에 물건을 확보하는 전략이 유리할 수 있다.
Q. 정부는 공급 부족 해소를 위해 어떤 대책을 마련해야 할까?
A. 전문가들은 단기 세금 대책보다 재개발·재건축 인허가 속도 개선, 공공택지 추가 지정 등 공급 측면의 직접 대책이 필요하다고 지적한다. 공공임대주택 확대도 중요하지만, 민간 분양 물량이 충분히 공급되지 않으면 전체 주택 가격 안정 효과를 기대하기 어렵다. 고 원장은 추가 세금 대책의 시장 영향이 제한적일 것이라고 분석했는데, 그 이유는 이미 팔 사람은 팔았고 증여·상속을 선택한 사례도 많기 때문이다. 장기적으로는 수도권 광역교통망 확충과 연계한 외곽 공급 확대로 서울 집중 수요를 분산하는 구조적 접근이 병행되어야 한다.
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