창업할 때 '유효상권' 판단은 성공 창업의 핵심이다
잠재상권이란 ‘창업한(창업할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘창업한(창업할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 개념을 잡겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요와 유효수요 이론에서 착안한 분류이다.
상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 창업자들이 창업에 대한 판단을 하기 어렵고, 창업에 실패하는 여러 가지 이유 중 하나가 잠재상권을 창업의 기준으로 삼기 때문이다. 어떤 업종으로 창업을 하는데 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.
1. 편의점의 소비자범위는 어떻게 판단할까?
앞에서 잠재상권은 ‘창업한(창업할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’, 소비가능성이 있는 그 지역 전체의 소비자라고 하였고, 유효상권은 ‘창업한(창업할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’, 무조건 소비할 수밖에 없는 소비자라고 하였다.
이해를 위하여 편의점을 갖고 예를 들어보면, 아래 지도에 편의점이 3개 있다.
GS25의 사례 (단지내 상가)
먼저 GS25의 잠재상권은 한라비발디아파트 1,365세대, 유효상권도 1,365세대이다. 보통 아파트단지내 상가에서 편의점 창업의 소비자범위는 잠재상권과 유효상권이 같은 경우가 대부분이다. 따라서 단지내 상가에서 편의점 창업을 할 때는 잠재상권=유효상권이기 때문에 창업의 위험성이 적다. 소비자범위인 일정 세대수가 넘으면 창업을 해도 된다.
세븐일레븐과 CU의 사례 (중심상업지역)
중심상업지역에 있는 세븐일레븐과 CU는 인근 아파트 거주자들과 상업지역에 오는 소비자들이 잠재상권에 해당되지만, 아파트 거주자들은 유효상권에 해당되지 않기 때문에(이유는 아파트마다 단지내상가에 편의점이 대부분 있기 때문에), 상업지역에 오는 소비자들 중 가까운 거리에 오는 사람들만 유효상권 범위에 해당할 것이다.
그 이유는 소비자가 편의점을 이용할 때는 대부분 지근거리에 있는 편의점을 이용하지, 가까운 곳에 편의점이 있음에도 불구하고 도로를 건너 또는 멀리 있는 편의점을 이용하지 않기 때문이다. 따라서 이 지역에서 편의점을 창업할 사람이라면 한라비발디아파트 1,365세대가 유효상권인 한라비발디 아파트 단지내상가에 창업을 하는 것이 현명한 창업이다.
성공적인 창업을 하려면 업종, 즉 아이템을 결정한 후에 창업하려고 생각하는 지역의 유효상권, 소비자범위가 어디까지인지 철저하게 분석해야 한다.
AI부동산경제신문 l 인천지사장
최원철 원장
▣ 주요 약력
상가 실제 투자경력 25년
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전) 건국대, 중앙대, 광운대, 항공대 상가투자전문가 과정 강사
전) 랜드스쿨 및 주요 법학원 상가실무 전임강사
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최원철의 NEW 상가투자바이블
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