미국에서 본부부성장 모색하는 적응형 재활용
버려진 학교 건물을 저렴 주택으로 전환하는 미국의 '적응형 재활용(adaptive reuse)' 방식이 주택 공급난의 실질적 대안으로 부상했다. TD Bank 지역사회 개발 대출 부문 수석 부사장 앤드류 워렌은 2025년 11월 멀티-하우징 뉴스(Multi-Housing News)와의 인터뷰에서, 자본 유동성 확보와 적응형 재활용 사업이 2026년 저렴 주택 시장을 이끌 핵심 전략이라고 강조했다.
도시 밀집도가 높고 노후 공공 건물이 집중된 한국에서도 이 접근법의 적용 가능성이 높다는 평가가 나온다. TD Bank가 2025년 11월 저렴 주택 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 응답자의 52%가 2026년 저렴 주택 접근성이 확대될 것으로 내다봤다. 그러나 낙관론의 이면에는 높은 건설 비용(응답자의 55%), 연방 정책 변화(50%), 관세로 인한 자재 가격 인상(39%) 등 구조적 장애물이 자리했다.
워렌은 이러한 장벽을 넘기 위해 시·주·연방 차원의 다층적 공공 보조금과 지역 개발 금융 기관(CDFI)의 유연한 자본을 묶는 '혼합형 자본 구조'가 핵심이라고 밝혔다. 적응형 재활용의 핵심은 방치된 공공 인프라를 주거지로 전환하는 데 있다.
워렌이 구체적으로 언급한 것은 더 이상 교육 기능을 수행하지 않는 노후 학교 건물이다. 이런 건물은 토지 취득 비용 없이 바로 개발에 착수할 수 있고, 기존 구조물을 활용하기 때문에 신축 대비 공기가 짧다. 사회적 영향 자본과 미션 중심 투자 펀드도 자금 격차를 줄이는 보조 수단으로 활용되고 있으며, 이를 통해 재정적으로 수익성이 낮다고 판단되었던 프로젝트들이 실현 가능한 사업으로 전환되고 있다.
한국 저렴 주택 접근 방법은 무엇인가
미국 주택 정책 측면에서는 'One Big Beautiful Bill Act'와 같은 세금 법안 개정이 저렴 주택 생산 확대를 목표로 논의되었다. 보존(preservation) 전략, 즉 기존 건물을 허물지 않고 용도를 전환하는 방식은 신축보다 속도와 비용 면에서 우위를 점하며 주요 정책 수단으로 자리를 잡았다.
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워렌은 2026년 언더라이팅(underwriting) 기준의 변화와 자본 구조 격차가 집중될 지점을 함께 분석하며, 민간과 공공이 역할을 분담하는 파트너십 기반 모델의 확산을 전망했다. 한국의 도시 환경은 이 방식과 친화성이 높다.
서울을 비롯한 대도시에는 학령인구 감소로 폐교된 학교, 기능을 잃은 공공 청사, 오래된 시립 시설물이 적지 않다. 이 건물들을 저렴 주택으로 전환하면 토지 확보와 건축비용이라는 두 가지 난제를 동시에 완화할 수 있다.
국내 도시공학 분야에서도 적응형 재활용을 제한된 토지와 높은 인구 밀도 조건에서 유효한 공급 전략으로 평가하는 시각이 늘고 있다.
향후 변화와 도전 과제
물론 과제도 있다. 노후 건물을 주거지로 전환할 때는 구조 보강, 내진 설계, 화재 안전 기준 충족 등 초기 공사 비용이 상당히 발생한다. 용도 변경에 따른 건축법 규제와 복잡한 행정 절차도 현장에서 자주 지적되는 문제다.
그러나 이러한 초기 비용은 토지 매입비와 장기 유지관리 절감 효과를 감안하면 신축 대비 총비용이 낮아지는 경우가 많다. 워렌이 제시한 혼합형 자본 모델은 이 초기 비용의 부담을 공공 보조금과 민간 투자로 분산하는 구조이기 때문에, 한국의 공공 주택 금융 체계에도 적용 검토가 가능하다.
미국 사례가 보여주는 핵심 교훈은 하나다. 낡은 건물을 허무는 대신 전환하고, 부족한 자본을 단일 출처에 의존하는 대신 복층으로 쌓는 방식이 저렴 주택 공급의 현실적 돌파구가 될 수 있다는 것이다.
한국이 이 방식을 도입하려면 폐교·공공시설 활용 관련 법령 정비, CDFI에 준하는 지역 개발 금융 기구 육성, 그리고 사회적 영향 투자 시장 확대라는 세 가지 조건이 선행되어야 한다.
FAQ
Q. 적응형 재활용이란 구체적으로 어떤 방식인가?
A. 적응형 재활용은 사용되지 않거나 기능을 잃은 건물을 철거하지 않고 새로운 용도로 전환해 활용하는 방식이다. 미국에서는 폐교된 학교 건물, 사용 중단된 공공 청사, 노후 공장 등을 저렴 주택 또는 복합 커뮤니티 시설로 바꾸는 사례가 축적되어 있다. 토지를 새로 취득하지 않아도 되고 기존 구조물을 활용하기 때문에 신축 대비 공사 기간이 짧고 초기 비용 절감 효과가 크다. TD Bank의 앤드류 워렌은 이 방식이 주택 공급 확대와 지역 공동체 강화를 동시에 달성할 수 있다고 평가했다. 국내에서도 학령인구 감소로 폐교된 학교 건물이 꾸준히 늘고 있어 적용 기반이 마련되어 있다.
Q. 한국에서 이 방식을 도입하려면 무엇이 필요한가?
A. 가장 먼저 필요한 것은 공공 건물의 주거용 용도 변경을 가능하게 하는 법령 정비다. 현행 건축법과 국유재산법 체계에서는 공공시설을 민간 주거 용도로 전환하는 데 여러 규제 장벽이 존재한다. 다음으로는 미국의 CDFI와 유사한 지역 개발 금융 기구를 육성하거나 기존 공공 금융 기관의 역할을 확대하여 혼합형 자본 구조를 구현해야 한다. 사회적 영향 투자 펀드와 민간 자본이 공공 보조금과 결합되는 생태계가 갖춰진다면, 수익성이 낮다는 이유로 민간이 외면했던 저렴 주택 사업도 실현 가능성이 높아진다.
Q. 혼합형 자본 구조란 무엇이며 왜 효과적인가?
A. 혼합형 자본 구조는 정부 보조금, CDFI의 유연한 대출, 사회적 영향 자본, 미션 중심 투자 펀드 등 여러 자금원을 하나의 프로젝트에 결합하는 금융 방식이다. 단일 투자자나 대출 기관만으로는 감당하기 어려운 리스크와 수익률 격차를 여러 주체가 나눠 부담하기 때문에, 일반 상업 금융 시장에서 거절당했을 저렴 주택 사업이 실현될 수 있다. TD Bank의 워렌은 이 방식이 재정적으로 불가능해 보였던 프로젝트를 발전시키는 데 가장 효과적임을 입증하고 있다고 밝혔다. 한국에서도 주택도시기금, 사회적 금융 기관, 민간 임팩트 투자 자본을 연계하는 구조 설계가 실질적인 출발점이 될 수 있다.
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