국토교통부가 서울·경기지역 아파트 거래에 대한 대대적인 기획조사를 실시한 결과, 편법증여와 법인자금 유용, 다운계약 등 총 746건의 위법 의심거래를 적발하였다. 정부는 집값 불안과 시장교란 행위가 지속될 경우 추가 조사와 강도 높은 제재에 나설 방침이다.
국토교통부는 23일 서울·경기지역 주택 이상거래에 대한 기획조사 결과를 발표하고, 총 867건의 위법 의심행위를 관계기관에 통보했다고 밝혔다. 이번 조사는 2025년 7월부터 10월까지 거래 신고분을 대상으로 진행되었으며, 국무조정실 부동산 감독 추진단 주관으로 열린 ‘제12차 부동산 불법행위 대응 협의회’에서 공개되었다.
이번 조사는 정부의 가계부채 관리 강화와 토지거래허가구역 확대 이후 편법 대출과 증여, 실거주 의무 회피 등 시장질서 교란행위가 증가할 가능성에 대응하기 위해 실시되었다. 기존 서울과 일부 경기지역에 한정했던 조사 범위를 광명·하남·구리·남양주·수원 등 경기 9개 지역으로 확대했다.
국토부에 따르면 조사 대상 이상거래는 총 2255건이었다. 이 가운데 가장 많은 유형은 부모·법인 등 특수관계인을 통한 편법증여 및 차입금 과다 거래로 572건이 적발되었다. 일부 거래는 차용증이 없거나 이자 지급 여부가 불분명해 탈세 가능성이 제기됐다.
대표 사례로는 서울 소재 117억5000만원 상당 아파트를 매수하면서 67억7000만원을 자신이 사내이사로 있는 법인에서 차입한 사례가 있었다. 국토부는 이를 특수관계인 차입금 과다로 판단해 국세청에 통보했다.
또 다른 사례에서는 자녀가 모친 소유 아파트를 23억4000만원에 매입하면서 매도인인 모친을 임차인으로 하는 전세계약을 체결했고, 시세보다 약 5억원 낮은 가격에 거래한 것으로 나타났다. 정부는 저가 거래를 통한 증여 가능성이 있다고 보고 세무 검토에 착수했다.
법인자금 유용 의심 사례도 적발됐다. 한 법인 대표는 법인이 먼저 임차한 고가 아파트를 이후 본인 명의로 직접 매수하는 과정에서 법인 보증금을 활용한 정황이 확인됐다. 국토부는 법인 자금 사적 유용 가능성과 주택담보대출 실행 여부를 조사하기 위해 국세청과 지자체에 통보했다.
해외 자금 유입 거래도 조사 대상에 포함됐다. 해외 법인 재직자가 서울 아파트를 34억원에 매수하면서 10억6400만원을 해외 송금으로 조달한 사례에 대해 국토부는 종합소득세 및 해외금융계좌 신고 여부를 검토하도록 국세청에 넘겼다.
기업 운전자금 대출을 주택 구입에 사용한 사례도 적발됐다. 서울의 한 아파트 매수인은 기업 운영 목적 대출금 7억8800만원을 받아 아파트 매입에 활용한 것으로 의심돼 금융위원회에 통보되었다.
다운계약 의심 사례도 확인됐다. 한 분양권 거래에서는 실제 부담 금액보다 약 7700만원 적은 금액으로 신고한 정황이 발견돼 국세청과 지자체에 통보됐다.
공인중개사의 법정 수수료 초과 수취 사례도 있었다. 서울의 한 개업공인중개사는 36억원 규모 아파트 거래를 중개하면서 법정 상한액을 초과한 3500만원의 중개보수를 받은 것으로 조사됐다. 국토부 특별사법경찰은 공인중개사법 위반 여부를 수사할 예정이다.
외국인 토지거래허가 규제를 회피하려는 시도도 적발됐다. 외국 국적 배우자와 공동자금으로 아파트를 매수하면서 실거주 의무를 피하기 위해 단독 명의로 신고한 사례가 확인됐으며, 국토부는 이를 부동산실명법 위반 의심 사례로 보고 경찰청에 수사를 의뢰했다.
국토부는 이와 함께 2025년 상반기 전국 아파트 거래 약 25만건을 분석한 결과, 미등기 거래 306건도 추가 적발했다고 밝혔다. 정부는 허위신고와 계약 해제 미신고 여부 등을 조사해 행정처분을 요구할 계획이다.
국토교통부는 현재 2025년 11월부터 12월까지의 서울·경기 거래 신고분에 대한 추가 기획조사를 진행 중이며, 2026년에도 시장교란 행위에 대한 상시 점검 체계를 유지할 방침이라고 밝혔다.
문의 : 지수공간 부동산컨설턴트 010.2857.7125
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