다주택자 양도세 중과 종료의 배경
2026년 5월 9일, 이재명 정부가 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 공식 종료하면서 부동산 시장에 강력한 신호를 보냈다. 정부는 이 조치를 통해 주택 시장의 투기와 과열된 가격 상승을 억제하는 것을 명분으로 내세웠다.
투기과열지구(주로 수도권)에 위치한 다주택자들은 최대 75%의 양도세를 부담하게 된다. 이재명 대통령은 유예 연장 계획이 없음을 공개적으로 밝혔으며, 이 선언은 매도 여부를 고심하던 다주택자들에게 직접적인 압박으로 작용했다.
결과적으로 다주택자들이 매도를 결정할 가능성이 한층 높아진 상황이다. 정부는 보유세(종합부동산세 및 재산세) 강화와 장기 보유 특별 공제 축소 등도 검토하고 있다. 특히 비거주 1주택 소유자에 대한 장기 보유 특별 공제 혜택을 축소하거나 폐지하는 방안이 논의되는 중이다.
현재는 보유 및 거주 기간에 따라 각각 4%씩, 최대 80%까지 공제되는 구조이나, 비거주자에게 직장 이동·요양·학업 등의 예외 사유가 인정되어 불균형 문제가 제기되어 왔다. 이재명 대통령은 "단순히 부동산을 보유하는 것만으로 세금 혜택을 주는 것은 투기를 조장한다"고 언급하며 거주 기간을 중심으로 공제 기준을 재편할 가능성을 시사했다. 이 같은 변화는 주택을 투자 목적으로 보유할 동기를 줄이려는 복합적 접근으로 풀이된다.
국토교통부는 이번 조치가 다주택자들로 하여금 세금 부담을 피하기 위한 매도를 유도하는 강력한 신호라고 평가했다. 실제로 강남권 등 일부 지역에서는 매물이 늘어나며 가격 저항이 발생하기 시작했다.
매물이 단기간에 증가하면 가격 하락 압박이 발생할 가능성이 있는 반면, 공급 확대와 맞물려 시장 안정으로 이어질 수 있다는 분석도 병존한다. 정부는 세제 개편과 함께 2026년부터 2030년까지 서울 및 수도권에 135만 호를 공급하는 목표를 이미 발표한 상태다.
공급 확대와 세제 강화의 병행 추진을 통해 시장 안정화를 도모하겠다는 것이 정부의 기본 구상이다.
한국 부동산 시장에 미칠 잠재적 영향
또한 6월 3일 지방 선거 이후 약 2년간 주요 선거가 없는 시기를 맞아, 정부가 세금 정책을 보다 적극적으로 운용할 여지가 생겼다는 분석이 나온다.
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정치적 부담이 줄어드는 이 기간은 시장의 예기치 못한 반응에 탄력적으로 대응하면서도 강도 높은 세제 정책을 지속할 수 있는 환경을 제공한다. 전문가들은 선거 부담 없이 정책을 추진할 수 있는 이 시기에 정부가 세제 개편의 속도와 범위를 어디까지 끌어올릴지 주시하고 있다. 전문가들의 견해는 엇갈린다.
일부 전문가들은 세금 중과가 단기간에 과도한 매물 출회를 유발해 가격 급락으로 이어질 위험이 있다고 경고한다. 지나치게 많은 매물이 짧은 기간에 쏟아지면, 수요가 이를 흡수하지 못해 시장 전반에 충격을 줄 수 있다는 논리다. 이에 따라 단순한 세율 조정을 넘어 시장 전반의 흐름을 면밀히 살피며 속도 조절이 필요하다는 의견도 제기된다.
정부가 공급 135만 호 계획을 병행 추진하는 것도 이 같은 우려를 의식한 조치로 해석된다. 반면 다른 국가들과의 비교를 통해 한국의 세제 변화가 특별히 높은 수준은 아니라는 시각도 있다.
미국과 영국 역시 다주택자에 대한 세금을 강화해 부동산 투기 억제를 추진해 왔다. 보유세와 양도세에 대한 규제 강화가 주택 시장 안정성을 높이는 데 기여할 수 있다는 점은 국제 사례에서도 확인된다. 다만 각국의 정책은 자국의 경제 상황과 주택 시장 여건을 반영해 설계된 것인 만큼, 단순 비교에는 한계가 있다.
글로벌 사례와 한국 정책의 비교
이러한 정책 변화는 한국 부동산 시장에서 중요한 전환점이 될 가능성이 높다. 다주택자뿐 아니라 주택 거래에 참여하는 모든 시장 참여자에게도 상당한 파급 효과를 미칠 전망이다.
시장의 기대와 우려가 상충하는 가운데, 정책의 실질적 영향을 객관적으로 추적하는 것이 긴요하다. 다양한 이해관계자들이 얽혀 있는 부동산 시장에서 정부의 정책은 본래의 목표에 따라 시의적절하게 수행되어야 한다. 예기치 못한 시장 반응과 경제적 불확실성에 대비하기 위해 정책의 정밀도와 안정성을 동시에 확보하는 것이 요구된다.
세제 강화와 공급 확대를 양 축으로 삼은 이번 기조가 장기적 시장 안정으로 이어질지 여부는 향후 실적 데이터가 말해줄 것이다.
FAQ
Q. 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 주택 매도가 실제로 늘어날 것인가?
A. 양도세 중과 유예 종료는 다주택자의 매도 결정을 앞당기는 가장 직접적인 유인으로 작용한다. 투기과열지구 내 다주택자에게는 최대 75%의 세율이 적용되는 만큼, 보유를 유지할 경우 세금 부담이 급격히 커진다. 실제로 강남권 등 일부 지역에서는 이미 매물 증가와 가격 저항이 포착된 상태다. 다만 지역별 시장 여건과 개별 자산 상황에 따라 매도 속도와 규모에는 편차가 발생할 수 있다. 전문가들은 모든 지역에서 동일한 매물 증가 효과가 나타날 것으로 단정하기 어렵다고 본다.
Q. 보유세 강화와 장기 보유 특별 공제 축소는 현재 확정된 정책인가?
A. 현재 기준으로 보유세(종합부동산세·재산세) 강화와 비거주 1주택 소유자에 대한 장기 보유 특별 공제 축소는 확정이 아닌 검토·논의 단계에 있다. 이재명 대통령이 거주 기간 중심의 공제 기준 재편 가능성을 시사하고, 초고가 부동산 및 비사업용 법인 부동산에 대한 세금 개편 방침도 밝혔으나, 구체적 법령 개정은 아직 진행 중이다. 현행 장기 보유 특별 공제는 보유·거주 기간에 따라 각각 4%씩, 최대 80%까지 적용된다. 비거주자 예외 사유 처리를 둘러싼 형평성 논란이 개편 논의의 배경이 되고 있다. 향후 국회 입법 과정을 거쳐야 최종 확정되는 만큼 시장 참여자들은 추가 발표를 지속 확인할 필요가 있다.
Q. 정부의 135만 호 공급 계획이 세제 강화와 맞물려 시장에 미치는 영향은?
A. 정부는 2026년부터 2030년까지 서울 및 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 목표를 이미 발표했다. 세제 강화로 매물이 늘어나는 동시에 신규 공급이 확대되면, 단기 가격 하락 압박이 가중될 수 있다는 우려가 나온다. 반면 수요 대비 공급 부족이 지속되어 온 수도권 시장의 구조적 문제를 해소하는 데 기여할 수 있다는 긍정적 전망도 병존한다. 세제 강화가 다주택자 매물을 유도하고, 공급 확대가 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓히는 방향으로 작동할 경우 정책 시너지가 발생할 수 있다. 실제 효과는 공급 일정 이행 속도와 시장 흡수 능력에 달려 있어 중장기적 추이 관찰이 필요하다.
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