서울시가 저층 주거지 정비사업의 가장 큰 걸림돌로 지적되어 온 ‘사업성 문제’를 해소하기 위한 정책적 전환에 나섰다.
서울시는 2026년 3월 소규모주택정비 통합심의를 통해 모아타운 60개소와 가로주택정비사업 8개소에 ‘사업성 보정계수’를 적용하는 관리계획 변경안을 통과시켰다고 밝혔다.
이번 조치는 단순한 행정절차 승인 수준을 넘어, 그간 사업 추진이 어려웠던 강북·서남권 저층 주거지 정비사업 전반에 구조적 변화를 가져올 것으로 평가된다.
■ “사업성 보정계수”…정비사업 판을 바꾸는 변수
서울시가 도입한 ‘사업성 보정계수’는 해당 지역의 공시지가 수준을 기준으로 임대주택 비율과 용적률 완화 수준을 조정하는 제도다.
이는 기존 정비사업이 안고 있던 근본적인 문제를 정면으로 겨냥한 정책이다.
그동안 동일한 정비 조건에서도 토지가격이 낮은 지역은 수익성이 떨어져 사업 자체가 지연되거나 무산되는 구조적 한계가 존재했다.
특히 모아타운 대상지의 상당수가 강북·서남권에 집중돼 있다는 점에서,지역 간 개발 격차를 심화시키는 요인으로 작용해 왔다.
서울시는 이러한 불균형을 해소하기 위해 공시지가가 낮을수록 더 높은 보정계수를 적용(1.0~1.5 범위)하도록 설계했다.
즉, ‘저평가 지역일수록 더 유리한 정비 조건을 부여’하는 구조다.
■ 조합원 부담 완화…사업 지연 지역 ‘숨통’
이번 심의 통과의 핵심 효과는 단연 조합원 부담 감소와 사업 추진 가능성 확대다.
서울시는 모아타운뿐 아니라 이미 통합심의를 통과했지만 착공으로 이어지지 못했던 가로주택정비사업에도 보정계수를 적용해 사업성을 보완했다.
그동안 공공기여 부담이 과도해 사업이 멈췄던 현장들이 다시 움직일 수 있는 계기가 마련된 셈이다.
다만 서울시는 사업성만을 강조하지 않았다.
ㆍ임대주택 최소 10% 확보
ㆍ세입자 주거안정 대책 수립
ㆍ소셜믹스 계획 적용
ㆍ임대주택 공개추첨
등 공공성 확보 조건을 유지하면서 사업성과 공공성을 동시에 확보하는 ‘균형형 정비 모델’을 제시했다.
■ 광진구 자양1동…1,900세대 공급 대형 프로젝트 본격화
이번 심의에서는 구체적인 개발 사례도 함께 제시됐다.
광진구 자양1동 799번지 일대는 모아타운 사업을 통해 약 1,900세대 규모의 주거단지로 탈바꿈할 예정이다.
해당 지역은 노후 건축물 비율이 73%에 달하는 대표적 정비 필요 지역으로,
ㆍ도로 확장(5m → 8m)
ㆍ보행자 안전 확보
ㆍ공원 확대(997㎡ → 1,502㎡)
등 생활 인프라 개선이 동시에 추진된다.
또한 용도지역이 제2종 일반주거지역 → 제3종 일반주거지역으로 상향되면서 사업성 역시 크게 개선될 전망이다.
단순 정비를 넘어 ‘도시 구조 재편’ 수준의 변화가 예고된 것이다.
■ “강북·외곽으로 이동”…부동산 구조 변화 신호탄
이번 정책은 단순한 정비사업 개선을 넘어 서울 부동산 시장의 흐름에도 영향을 미칠 가능성이 크다.
그동안 강남·핵심 지역 중심으로 진행되던 개발 흐름이 강북 및 중저가 지역으로 확산될 수 있는 제도적 기반이 마련됐기 때문이다.
특히 보정계수 적용 대상이 동북권 26개, 서남권 23개 등으로 집중된 점은 지역 균형발전 정책의 일환으로 해석된다.
■ 전문가 시각 “정비사업 패러다임 전환…다만 실행이 관건”
도시정비 전문가들은 이번 조치에 대해 “사업성 중심 정비에서 지역 맞춤형 정비로 전환되는 신호탄”이라는 평가를 내놓고 있다.
다만 실제 현장에서
ㆍ조합 갈등
ㆍ사업 속도
ㆍ세입자 보상 문제
등이 어떻게 해결될지는 여전히 변수로 남아 있다.
특히 보정계수 적용 조건으로 제시된 ‘세입자 주거안정 대책’이 현실적으로 작동할 수 있을지에 대한 검증도 필요하다.
■ 결론
서울시의 이번 결정은 단순한 정비사업 승인 그 이상의 의미를 갖는다.
“저층 주거지 정비사업의 수익성 구조 자체를 재설계한 정책적 전환”이라는 점에서 향후 전국 도시정비 정책에도 영향을 미칠 가능성이 크다.
사업성 확보와 공공성 유지라는 두 축을 동시에 잡을 수 있을지, 서울시의 실험이 본격적인 시험대에 올랐다.
[출처: 서울시]
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