서울시는 도심 내 역세권 325곳을 대상으로 주거, 일자리, 여가 기능이 결합된 고밀도 복합개발을 추진하여 도시 활성화를 도모한다. 특히, 주요 환승역 주변은 최대 1300%에 달하는 용적률 상향을 통해 사업 효율을 극대화할 계획이다.
사업성이 낮은 외곽 지역은 공공기여 부담을 완화해 투자 매력을 제고하며, 장기전세주택 공급 입지 역시 확대되었다. 이는 서울 내 제한된 택지 상황에서 주택 공급 확대를 위한 핵심 전략으로 자리잡고 있다.
서울시는 2026년 3월 25일 ‘서울 역세권 직·주·락 활성화 전략’을 공식 발표하며, 기존 도심 역·주·락 생활범위를 250m에서 350m 이내로 확대했다. 덧붙여 장기전세주택 거주 가능 범위도 기존 350m에서 500m로 넓히고, 폭 20m 이상의 간선도로 교차 영역 200m 이내도 포함시켰다.
비강남권 공공기여 비율 조정으로 사업성 높여
기존 153곳에 한정되었던 상업지역 용도지역 상향도 서울 전역 325개 역세권으로 확대 적용한다. 이를 통해 향후 5년간 100곳의 현장을 신규 개발할 예정을 밝혔다. 이와 함께 서울시는 환승역 주변 500m 반경 내에서 용적률을 최고 1300%까지 크게 상향, 고밀 복합개발을 집중 유도할 계획이며, 35곳의 신규 성장거점도 발굴할 방침이다. 서울 내 평균 역세권 용적률은 약 170%, 상업지역 최고 용적률은 800~1100% 수준인데, 이번 조치로 한층 강화된 개발 여건이 마련된다.
사업성 강화를 위해 강북과 도봉, 노원 등 비강남권 11개 자치구에 적용되는 공공기여 비율도 조정했다. 상향된 용적률의 50%였던 공공기여 부담을 30%로 낮춰, 해당 지역 개발 활성화를 지원하는 것이다.
간선도로변 복합공간 조성 및 생활 거점 확산
또한, 역 사이 간선도로 부근에서는 ‘성장잠재권 활성화 사업’을 도입해 청년 창업, 주거, 상업, 생활시설이 결합된 복합공간을 조성, 역세권과 비역세권 간의 공간 격차 문제 해소에 나선다. 폭 35m 이상의 주요 간선도로변을 중심으로는 일반상업지역의 용도 상향도 허용해 향후 5년 내 60여 곳 개발을 목표로 한다.
이번 역세권 활성화 전략은 서울 전역에 생활거점을 확대하여 대규모 복합 거점과 생활 밀착형 거점을 다각도로 구축하는 데 중점을 둔다. 수원대학교 이택호 교수(부동산학)는 “택지 공급이 제한적인 서울에서 역세권 고밀개발은 주택 확충을 위한 주요 대안이며, 교통과 정주 여건이 우수한 지역에서 사업이 진행됨으로써 인구 유입에 따른 인프라 부담도 비교적 적다”고 평가했다.
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