[부동산 금융] 전문가 조언, 사업자금 전환 및 공실 활용으로 한도 80% 확보 가능
최근 상가주택을 담보로 자금을 마련하려는 소유자들이 까다로운 DSR(총부채원리금상환비율)과 RTI(임대수익 대비 이자비용 비율) 규제에 막혀 어려움을 겪고 있습니다. 15년 경력의 대출 전문가들은 규제에 좌절하기보다 ‘대출 목적 변경’과 ‘공실 활용 계획서’ 제출 등의 실전 노하우를 통해 규제를 성공적으로 우회할 수 있다고 조언합니다. 실제 성공 사례를 바탕으로 자금 확보의 현실적인 해결책을 집중 조명했습니다.
DSR·RTI 규제, 우회하는 두 가지 핵심 전략
상가주택담보대출은 주거용과 상업용이 혼합되어 있어 일반 주택대출보다 심사 기준이 복잡합니다. 특히 1금융권 DSR 40%, 2금융권 DSR 50%를 초과하거나, RTI 1.5배를 충족하지 못해 부결되는 사례가 빈번합니다.
1. DSR 규제 탈출: '사업자금' 전환 및 '사업자 등록'
DSR 규정은 가계자금 대출에만 적용됩니다. 상가주택 소유자라면 이 규제를 피할 수 있는 합법적인 방법이 있습니다.
대출 목적 변경: 대출 용도를 단순히 생활비 등 가계자금에서 사업자금 용도로 신청하면 DSR 적용 대상에서 제외되어 대출 승인 위험이 크게 줄어듭니다.
사업자 등록 활용: 상가를 임대하고 있거나 임대할 예정이라면 부동산임대업 사업자 등록이 가능합니다. 개인 소유주를 사업자로 전환하여 대출을 신청하면 DSR 미적용 혜택을 받아 한도 80%, 금리 4% 후반대라는 유리한 조건을 확보할 수 있습니다.
2. RTI 규제 극복: '공실 직접 사용' 계획서
RTI(임대수익이 이자비용의 1.5배 이상) 기준 충족이 어려울 경우에도 해결책은 있습니다.
RTI 비율 완화: 일부 2금융권에서는 RTI 기준을 1.5배가 아닌 1.2배까지 낮춰 심사를 진행하는 곳이 있습니다.
공실 활용 계획서: RTI 미충족의 주요 원인인 상가 공실을 직접 사업장으로 사용하겠다는 구체적인 계획서를 은행에 제출하면, 해당 공간의 시세 임대료를 소유주의 임대수익으로 인정받을 수 있습니다. '온라인 쇼핑몰 오프라인 매장', '창업 공간 활용' 등 구체적이고 현실적인 계획서가 승인률을 높이는 핵심 요소입니다.
한도와 금리 확보: 2금융권 특정 지점의 특별 혜택
상가주택담보대출의 최대한도는 감정가의 80%까지 가능합니다. 신용점수가 좋을 경우 3%~5% 추가 한도가 부여될 수 있으며, 비주거용 부동산은 분할 방식으로 10% 더 상향 가능합니다.
금리 비교: 현재 1금융권은 3%~5%대, 2금융권은 4%~6% 수준입니다. 상가주택담보대출의 경우 4% 중후반대가 형성되어 있습니다.
저신용자 솔루션: 신용등급이 낮거나 소득 증빙이 부족한 저신용자도 포기할 필요는 없습니다. 2금융권 내에서도 특정 지점은 부동산 담보 가치를 높게 평가하여 소득 증빙 없이 추천 소득을 활용하거나, 80% 한도를 제공하는 경우가 존재합니다. 여러 금융기관과 지점을 비교하는 발품이 유리한 조건을 찾는 데 결정적입니다.
승인률 높이는 실전 체크리스트
대출 신청 전 다음의 핵심 전략을 적용하면 성공 확률이 높아집니다.
대출 목적 변경: 가계자금 대신 사업자금 용도 활용.
사업자 전환: 부동산임대업 사업자로 등록해 DSR 규제 회피.
공실 대처: 공실은 직접 사용 계획서를 통해 RTI 기준 충족.
복수 기관 비교: 1금융권 거절 시 2금융권, 특히 특정 지점의 조건을 적극적으로 검토.
정확한 DSR 계산: 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 부채를 포함하여 DSR을 정확히 계산.
상가주택담보대출은 복잡하지만, 전문가의 조언을 받아 DSR, RTI 규제를 우회하고 본인의 상황에 맞는 최적의 금융기관을 찾는다면 성공적인 자금 마련이 가능합니다.
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