해제 35일 만에 재지정, 예측 불가한 정책에 시장 혼란 가중-토지거래허가구역
최근 서울시가 잠실, 삼성, 대치, 청담동 등 기존 일부 지역에 국한됐던 부동산 규제 구역을 강남 4구(강남, 서초, 송파, 용산) 전체로 대폭 확대하면서 부동산 시장에 강력한 경고음을 보냈습니다. 이는 제도 도입 후 최초로 '구 단위'로 지정된 사례로, 해당 지역 아파트 약 40만 호가 규제에 묶이는 초유의 상황입니다. 10년 차 부동산 대출상담사 김재민 씨는 "단기적인 투기 차단 효과는 확실하지만, 정책의 오락가락 행보로 인해 시장의 예측 가능성이 떨어져 혼란이 커지고 있다"고 진단했습니다.
투기 차단 핵심: '갭투자' 원천 봉쇄와 2년 실거주 의무-토지거래허가구역
이번 조치로 가장 크게 달라진 점은 2년 실거주 의무입니다. 주거지역에서 일정 면적(6㎡ 초과)을 초과하는 아파트를 구매할 경우, 매수자는 허가를 받은 후 2년간 직접 거주해야 합니다. 이는 전세를 끼고 투자하는 이른바 '갭투자'를 사실상 불가능하게 만들어 투기 수요를 확실히 차단하는 효과가 있습니다.
현장 전문가들은 규제 지정 후 해당 지역의 투자 목적 대출 상담 건수가 40% 이상 급감했다고 전했습니다. 그러나 규제는 양날의 검입니다. 규제 지정 후 3개월간 해당 지역의 거래량은 평균 40% 이상 감소하며 '거래절벽' 현상이 심화되고 있지만, 매도자들이 규제 해제를 기대하며 호가(집주인 희망 가격)를 낮추지 않아 가격 하락으로 이어지지 않는 부작용도 관찰되고 있습니다.
실수요자, 계약 전 '대출 한도'와 '실거주 계획' 철저 점검해야-토지거래허가구역
구역 내에서 주택 구입을 희망하는 실수요자라면 더욱 철저한 사전 준비가 필요합니다. 대출 심사역들은 규제 지역 내 부동산에 대해 대출 심사를 더욱 까다롭게 적용하고, 일반 지역보다 대출 한도를 10~20% 보수적으로 책정하는 경향이 있다고 조언합니다. 따라서 계약 전에 은행과 상담하여 실제 받을 수 있는 대출 금액을 반드시 확인해야 합니다.
가장 중요한 2년 실거주 의무를 위반할 경우 징역이나 토지 가격의 30%에 달하는 벌금 처벌을 받을 수 있습니다. 전문가들은 단순한 주소지 이동으로는 실제 거주 의무를 피할 수 없으며, 관할 구청의 실제 거주 조사(전기·수도 사용량, 주차장 이용 기록 등)가 이뤄질 수 있으므로 이사나 전출이 제한되는 2년의 계획을 확실히 세워야 한다고 강조했습니다.
전문가 전망: 단기 처방의 한계, 일관성 있는 장기 정책 필요
이번 조치는 2025년 9월 30일까지 6개월간 한시적으로 시행되지만, 과거 사례를 볼 때 연장 가능성이 높다는 것이 전문가들의 중론입니다. 전문가들은 해당 규제가 단기적 투기 차단에는 효과적이나, 서울 특정 지역 쏠림이라는 근본적인 문제를 해결하는 장기 전략이 될 수는 없다고 지적했습니다. 투기 수요를 차단하는 규제와 함께, 실수요자의 부담을 덜어줄 수 있는 대출 금리 우대 등 세심한 정책적 균형이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.
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