[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 재건축 정비구역안에 용도지역이 서로 다른 여러 블록(예 : 고층 아파트지구인 제2종 일반주거지역, 중층 아파트지구인 제2종 전용주거지역)이 함께 있는 경우, 종전자산 감정평가액은 법리적으로나 이론상으로는 용적률이 높은 고층 아파트 블록이 중층 아파트 블록보다 상대적으로 높게 평가된다.
그러나 실제로는 개별요인 비교에서 행정적 조건(용도지역·용적률) 격차율이 제대로 반영되지 않았거나, ‘기준의 미적용’와 ‘자의적 해석 방법’의 적용이 없었다면, 특정 블록의 대지면적이 8.7㎡나 작은 중층 아파트지구의 25평형 태양열 주택의 종전자산 감정평가액이 고층 아파트지구 블록의 대지면적이 8.7㎡나 넓은 27평 아파트보다 오히려 높게 평가되는 '역전 현상(과천 사례 구역과 같이)'이 일어날 수 없다고 사료된다.
이러한 역전 현상은 우연이 아니라, ‘기준의 미적용’와 ‘자의적 해석 방법’으로 하거나, 개별요인 비교를 종합하는 계산 방식(총화식·상승식)의 구조와 결합해 발생하는 산술적으로 설명이 가능한 현상이다.
격차율 하나하나는 작아 보여도, 여러 항목이 누적되면 최종 비교치에서 상당한 차이를 만들어 낼 수 있고, 반대로 핵심 항목(행정적조건) 하나가 축소되면 다른 항목의 격차만으로는 이를 상쇄하기 어려운 구조가 만들어질 수 있다.
본 칼럼은 이 역설이 어떤 산정 구조에서 비롯되는지를 감정평가 이론에 따라 설명하고, 조합원이 이런 역전 현상을 발견했을 때 무엇을 확인해야 하는지를 자세히 알려드리고자 작성되었다.
목차
'역설'이라 부를 수밖에 없는 이유
상대적 가치비율은 어떻게 산정되는가, 개별요인 비교의 산식 구조
역전 현상이 발생하는 산술적 메커니즘
왜 이런 역전이 걸러지지 않고 그대로 확정되는가.
조합원이 스스로 점검해 볼 수 있는 방법
개선 방향 제언
Q&A
맺음말
1. '역설'이라 부를 수밖에 없는 이유
상식적으로, 같은 정비구역이라도 고층 아파트를 지을 수 있는 블록(용적률이 높은 블록)의 땅은, 중층 아파트만 지을 수 있는 블록(용적률이 낮은 블록)의 땅보다 단위면적 당 가치가 높게 평가되어야 한다.
이유는 건축연면적은 ‘당해 대지에 대한 인가 용적률’에 따라 결정되고, 종전자산의 상대적 가치비율은 ‘총수입금액 중 당해 종전자산이 차지하는 비율’에 의해 결정되며 지상 건축연면적에 비례하게 된다. 결국 용적률이 높다는 것은 같은 대지에서 지을 수 있는 건축연면적, 즉 분양 수입으로 이어질 수 있는 잠재력이 더 크다는 뜻이다.
그런데 실제 종전자산 감정평가 결과에서는 이런 상식과 반대되는 현상으로 중층·저용적률 블록의 특정 평형이 고층·고용적률 블록의 유사 평형보다 오히려 높게 평가되는 사례가 문제로 제기되곤 한다. 이 글에서는 이를 '재건축 감정의 역설'이라 부르는 이유와 발생 메커니즘을 감정평가 이론에 따라 짚어본다.
2. 상대적 가치비율은 어떻게 산정되는가, 개별요인 비교의 산식 구조
감정평가 실무기준상 ㎡당 토지가액은 공시지가기준법에 따라 다음과 같은 산식에 의해 산정된다. 산식은 ㎡당 토지가격 = ㎡당 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정치다.
이 중 개별요인 비교치는 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적조건·기타조건 등 여러 항목별 격차율을 종합해 산출한다. 이를 종합하는 대표적인 방식이 총화식과 상승식이다.
총화식은 각 항목의 격차율을 100을 기준으로 가감한 뒤, 그 합을 항목 수(또는 가중치)로 나누어 평균적으로 종합하는 방식이고 상승식은 각 항목의 격차율(예: 1.00을 기준으로 한 비율)을 서로 곱해 종합하는 방식이다.
실무에서는 상승식이 더 널리 활용되는데, 상승식의 특성상 어느 한 항목의 격차율이 크게 줄어들면(예: 1.20 → 1.00), 다른 항목들의 격차율이 아무리 정확하게 반영되어도 최종 비교치 전체가 그만큼 낮아지는 결과로 이어진다. 즉 하나의 항목이 상대적 가치 비율 전체를 좌우할 수 있는 구조라는 것이다.
3. 역전 현상이 발생하는 산술적 메커니즘
예를 들어 A블록(고층 아파트지구, 제2종 일반주거지역, 용적률 250% 내외)이고 B블록(중층 아파트지구, 제2종 전용주거지역, 용적률 150% 내외)다.
이론적으로 A블록은 B블록보다 용적률이 약 60~70% 더 높다. 개별요인 비교에서 행정적조건 항목에 이 차이가 충실히 반영된다면, A블록의 행정적조건 격차율은 B블록 대비 상당히 높은 수준(예: 1.30~1.40 내외)으로 산정되는 것이 이론적으로 자연스럽다.
그런데 만약 감정평가 과정에서 행정적 조건 격차율이 이 차이의 절반 이하(예: 1.05~1.10 수준)로만 반영되고, 반대로 환경조건·획지조건 등 다른 항목에서 B블록이 다소 유리하게 평가된다면, 상승식 구조상 두 블록의 최종 개별요인 비교치 격차는 크게 좁혀지거나, 대지지분 차이·건물 노후도 등 다른 변수와 겹쳐 역전될 수 있다.
그러나 대지지분은 집합건물법에 따라 (건물)전유부분의 면적에 비례하게 되므로(제12조 제1항), 고층 아파트 블록과 중층 아파트 블록의 아파트 평형을 단순 비교해서 어느 블록이 상대적으로 더 유리해지는 효과가 더해진다고 단언할 수 없다고 하겠다.
그러나 이러한 역전 현상이 발생하는 이유는 하나의 명백한 계산 오류에서만 비롯되는 것이 아니라, 행정적조건이라는 핵심 항목의 과소 반영과 대지지분·환경조건 등 다른 항목의 조합이 맞물려 발생할 수 있는, 산술적으로 설명이 가능한 현상이라고도 할 수 있지만, 한편 감정평가사가 감정평가 실무기준(훈령)의 ‘엄격한 기준을 혹시 무시한 부분은 없는지 혹은 자의적 방법을 적용한 것은 아닌지 짚어볼 필요도 있다고 사료된다.
이런 역전 현상이 발생된 것으로 사료되는 과천정비사업구역 사례의 경우 제2종 일반주거지역의 고층아파트 블록 27평 아파트는 제2종 전용주거지역의 중층아파트 블록 25평 태양열 주택보다도 대지지분이 8.7㎡이나 넓은데도, 감정평가사는 실무기준의 ‘종전자산 감정평가 규정(730-3.1)’을 적용하지 아니하고 ‘구분소유 부동산의 감정평가 규정(600-3.1.3)’을 적용하였다.
중층 아파트 블록의 용적률 비중치에 있어서도 0.695~0.699로 열세인데도 이를 전혀 반영하지 않았으며, 태양열주택(18세대)에 대하여만은 산식에 의한 면적비교치가 아닌 임의지수 ‘1.117’를 적용함으로써, 제2종 전용주거지역의 대지지분이 8.7㎡나 적은 25평 태양열주택이 제2종 일반주거지역의 고층 아파트지구의 용적률 비중치가 30% 이상 우세한 27평 아파트보다도 종전자산 평가금액으로 높게 평가할 수 있었다. 이것이 바로 이 문제를 단순한 '이상한 결과'가 아니라 '구조적으로 규명이 가능한 감정평가의 오류'로 다뤄야 하는 이유다.
4. 왜 이런 역전이 걸러지지 않고 그대로 확정되는가.
앞서 "재건축 조합원의 '상대적 가치비율', 왜 아무도 검증하지 않는가"에서 짚었듯, 이런 역전 현상을 사전에 걸러낼 독립적 검증 주체가 마땅치 않다. 감정평가법인의 결과를 산술평균하는 절차도, 과천정비사업구역 사례과 같이 감정평가사가 법규명령의 기준이 반영되지 않고 자의적으로 해석하는 방법을 적용하는 등으로 같은 방법론적 접근(행정적조건의 자의적 반영)을 공유하고 있다면 이러한 역전현상을 교정하지 못한다.
또한 6편 칼럼에서 짚었듯, 설령 소송으로 이어지더라도 법원은 "현저한 잘못이 없는 한" 감정 결과를 존중하는 경향이 있어, 이런 역전 현상을 실제로 재판에서 바로잡으려면 조합원은 상당한 입증 부담과 어려움이 따른다. 사례 경우에, 재판부에 대해 조합원의 입장에서는 당사자 간 주장에 대하여 종전자산 감정평가의 법리에 따라 어떠한 근거로 맞고 틀리는지 등의 청구 내용에 대하여는 심리가 미흡하다고 느낄 수밖에 없다.
5. 조합원이 스스로 점검해 볼 수 있는 방법
전문적인 재평가까지는 아니더라도, 조합원이 스스로 이런 역전 현상의 '징후'를 점검해 볼 수 있는 방법은 다음과 같다. 블록별 인가된 용도지역·용적률 확인이 필요하다. 이를 위해서 자신이 속한 블록과 다른 블록의 용도지역·법정 용적률을 해당 지방자치단체의 사업시행인가 고시 등을 통해 확인할 수 있다.
이를 위해서는 유사 평형 간 평가액 비교가 필요하다. 서로 다른 블록에 있는 비슷한 전용면적·대지지분의 세대 간 종전자산 평가액을 직접 비교해 보자. 평당(㎡당) 단가 역산이 필요하다. 평가액을 대지지분(또는 전용면적)으로 나누어 단위면적당 단가를 산출해 보면, 용적률이 높은 블록의 단가가 낮은 블록보다 낮게 나오는지를 대략적으로 확인할 수 있다.
감정평가서상 행정적조건 항목 확인도 함께 체크해야 한다. 이때 감정평가서에 개별요인 비교표가 첨부되어 있다면, 행정적조건 항목의 격차율이 용도지역 블록 간 용적률 차이에 비해 지나치게 작지 않은지 확인해야 한다.
이런 점검을 통해 이상 징후가 발견된다면, 조합에 감정평가서 및 산출 근거자료의 상세 열람을 요청하고, 필요하다면 외부 감정평가 전문가의 자문을 받는 것이 조합원들이 다음 단계에게 해야 할 과제다.
6. 개선 방향 제언
행정적 조건 격차율 산정 근거의 정량적 명시 의무화와 관련 이전 칼럼에서 제안한 바와 같이, 도시정비평가 감정평가서에는 행정적 조건 격차율 산출의 구체적 근거(적용 용적률 수치, 산정 산식)를 반드시 기재하도록 의무화해야 한다.
블록 간 단가 비교표의 첨부 의무화가 필요한 이유는 감정평가서에 블록별·평형별 ㎡당 단가를 비교한 표를 첨부하도록 해, 조합원이 스스로 역전 현상 유무를 쉽게 확인할 수 있도록 해야 하기 때문이다.
역전 현상 발생 시 소명 의무 부과 또한 중요한 점은 산출 결과 저용적률 블록의 평가액이 고용적률 블록의 유사 평형보다 높게 나오는 경우, 감정평가법인이 그 사유를 별도로 소명하도록 하는 절차를 실무기준에 마련할 필요가 있기 때문이다.
7. 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 용적률이 낮은 블록이 높은 블록보다 평가액이 높게 나오는 게 항상 문제인가요? / A. 통상 이러한 역전현상은 일어날 수가 없습니다. 왜냐하면 결국 해당 블록의 용적률이 높다는 것은 같은 대지에서 지을 수 있는 건축연면적이 많아지고, 이는 바로 분양수입으로 이어지며, 해당 블록의 건축연면적은 ‘당해 대지에 대한 인가 용적률’에 따라 결정되므로, 당연히 종전자산의 상대적 가치비율도 ‘총수입금액 중 당해 종전자산이 차지하는 비율’에 의해 결정되고 건축연면적에 비례하게 되기 때문입니다.
설령 환경조건, 조망, 소음 등이 반영된다고 하더라도 다른 요인에 비해 높게 산출되기 어렵기 때문입니다. 다만 그 차이가 합리적으로 설명되는지, 즉 행정적조건(용적률) 격차가 충분히 반영된 상태에서도 그런 결과가 나온 것인지를 확인하는 것이 중요합니다.
Q2. 총화식과 상승식 중 어느 것이 더 정확한가요? / A. 어느 하나가 절대적으로 옳다고 할 수는 없으며, 감정평가 실무에서는 상승식이 더 널리 활용됩니다. 다만 상승식은 특정 항목의 격차율이 작게 반영될 경우 그 영향이 전체 비교치에 곱셈으로 반영되는 구조이므로, 핵심 항목(행정적조건)의 정확한 산정이 특히 중요합니다.
Q3. 본인이 속한 블록의 평가액이 이상하다고 느껴지면 무엇부터 확인해야 하나요? / A. 우선 자신의 블록과 다른 블록의 법정 용적률 차이를 확인하고, 유사한 대지지분·전용면적을 가진 다른 블록 세대와 평가액을 단순 비교해 보는 것이 첫걸음입니다. 이후 감정평가서상 행정적조건 항목의 근거를 조합에 문의하는 것이 다음 단계입니다.
Q4. 이런 역전 현상이 확인되면 바로 소송이 가능한가요? / A. 역전 현상 자체가 확인되었다고 해서 곧바로 소송에서 승소할 수 있는 것은 아닙니다. 6편 칼럼에서 다룬 것처럼, 법원은 감정 결과를 폭넓게 존중하는 경향이 있어, '현저한 잘못'에 해당한다는 점을 구체적 수치로 뒷받침해야 합니다.
Q5. 이 문제는 특정 감정평가법인만의 문제인가요? / A. 일반적으로 역전현상은 일어날 수 없습니다. 그러나 과천정비사업구역 사례와 같이 특정 감정평가법인들이 집합건물법상 ‘구분소유적 공유토지’를 ‘단순 공유토지’로, 도시정비법상 ‘종전의 토지’를 ‘구분소유 부동산’으로 보는 등의 법규명령의 규정과 기준을 적용하지 않거나 감정평가 실무기준상의 ‘종전자산 감정평가 규정’을 ‘구분소유 부동산의 감정평가 규정’을 적용하는 등의 자의적 방법론적 접근을 공유하고 있다면 일반 조합원은 이러한 역전현상을 파악하기도 어렵게 된다는 것입니다.
이 글에서 설명한 메커니즘은 개별 감정평가법인이 같은 방법론적 접근을 공유하고 있다면 이러한 역전현상이 교정될 수 없다는 것이고, 나아가 개별요인 비교의 산정 방식(특히 상승식)과 행정적조건 반영 관행이 결합할 때에도 구조적으로 발생할 수 있다는 문제를 지적한 것입니다. 그렇기 때문에 개별 사건의 시시비비를 넘어 제도 차원의 개선이 필요하다는 것이 이 칼럼 시리즈의 일관된 문제의식입니다.
8. 맺음말
중층 아파트지구의 종전자산의 감정평가액이 고층 아파트지구보다 높게 평가되었다는 말은 언뜻 상식과 어긋나는 이야기이다. 그러나 그 이면을 들여다보면, 과천정비사업구역 사례에서 보는 바와 같이 일어났다는 것이다. 이는 감정평가법인이 법규상 기준을 자의적 방법의 적용 등으로 같은 방법론적 접근(행정적조건 과소 반영)을 공유하고 있다면, 이러한 역전현상이 발생되더라도 좀처럼 교정되기 어렵다고 하겠다.
문제는 이러한 역전현상이 우연히 발생하는 예외적 오류가 아니라는 점이다. 과천 사례에서 보는 바와 같이, 감정평가사가 특정 블록의 용적률 비중치가 30% 이상 열세이고 대지면적이 8.7㎡나 적은 25평형 태양열 주택이, 용적률 비중치가 30% 이상 우세하고 대지면적 8.7㎡이 많은 27평형 아파트보다도 종전자산 감정평가액이 높게 평가되었다는 것은 일반인의 상식으로는 도저히 납득이 될 수 없는 것이다.
왜냐하면 감정평가사가 국가공인의 감정평가사으로의 전문지식이 있고, 윤리의식이 제대로 기능하고 있었다면, 집합건물법상 ‘구분소유적 공유토지’를 ‘단순 공유토지’로, 도시정비법상 ‘종전의 토지’를 ‘구분소유 부동산’으로 보는 등의 법규명령의 규정과 기준을 적용하지 아니하거나, 감정평가 실무기준상의 ‘종전자산 감정평가 규정’을 ‘구분소유 부동산의 감정평가 규정’ 등으로 자의적으로 적용하지 않았을 것이기 때문이다.
그것도 특정 블록의 대지면적 8.7㎡나 적은 태양열주택(18세대)에 대하여 면적비교치가 아닌 임의 지수 ‘1.117’를 적용하였음을 볼 때, 상식적으로 전혀 납득 하기 어렵다.
이는 방법론적 접근(행정적조건 과다 또는 과소 반영)을 공유하고 있거나, 아니면 행정적 조건이라는 핵심 항목이 소홀히 다뤄질 때 반복적으로 나타날 수 있는 구조적 취약점이라는 데 있다. 이 역설을 방치한 채로는, 조합원이 아무리 성실하게 감정평가서를 들여다봐도 자신의 재산권이 정당하게 평가되었는지를 명확히 확인할 방법이 없다는데 문제의 심각성이 있다.
※ 이 칼럼은 특정 판결이나 특정 감정평가법인의 법적 책임 유무를 판단하기 위한 것이 아니라, 개별요인 비교의 산정 구조에서 상대적 가치비율의 역전 현상이 어떻게 발생할 수 있는지를 감정평가 이론에 따라 설명하고 제도 개선을 위한 공론화에 기여하고자 작성되었다.
[칼럼제공] 중소기업연합뉴스, 김준수 회장
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