[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 오랜 기간 위반건축물이라는 꼬리표 때문에 재산권 행사에 어려움을 겪어온 국민들에게, 이번 특별법은 양성화 정책을 넘어 합법적인 길을 열어주는 특별한 기회로 다가온다.
건축사인 필자는 이번 특별법을 지켜보며 "법은 원칙을 지키기 위해 존재하지만, 특별법은 국민의 현실을 보듬기 위해 존재한다"는 사실과 법률 근거, 실무적 절차, 준비해야 할 사항을 보다 구체적으로 짚어보고자 한다.
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 법률 제21820호로 2026년 6월 16일 제정·공포되었으며, 국가법령정보센터를 기준으로 시행일은 2026년 12월 17일이다. 공포일로부터 6개월의 유예기간을 거쳐 시행되는 구조이며, 시행일부터 18개월간 효력을 갖는 한시법이다.
한시법의 의미를 살펴보면 첫째, 이 기간 안에 신고와 심의 절차를 마치지 못하면 다시는 같은 기회를 얻지 못할 수 있다. 둘째, 다만 유효기간 만료 전에 신고가 접수된 대상건축물의 경우에는 기간이 만료된 이후에도 계속하여 법 적용을 받을 수 있다는 점에서, 신고 시점 자체가 권리 확보의 시작점이다.
국토교통부 역시 이 법의 제정에 앞서 2025년 10월 '위반건축물 합리적 관리방안'을 발표하며 특별조치법 시행을 준비해 왔으며, 이 법은 단속과 처벌 중심의 접근에서 벗어나 위반건축물을 일정한 조건 아래 합법적으로 정리(양성화)하는 제도로 설계되었다.
이는 위반 사실을 눈감아주는 것이 아니라, 불법건축물의 실태를 바로잡고 임차인과 매수인이 입을 수 있는 피해를 최소화하려는 국가 차원의 정리 프로젝트다.
이러한 입법 형식 자체는 전혀 새로운 것이 아니다. 우리 건축행정사에서 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2005년 최초 제정 이래 2013년, 이후에도 수차례에 걸쳐 한시적으로 제정과 재입법을 반복해 온 전통을 가진 법률이다.
이번 2026년 법 역시 그동안 누적된 소규모 주거용 위반건축물 문제를 다시 한번 정리하려는 취지에서 출발했다. 그렇다면 누가 이 법의 혜택을 받을 수 있을까.
특별조치법의 적용 대상은 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 소규모 주거용 건축물로 한정되며, 구조안전·위생·방화·일조권 등에 현저한 지장이 없어야 한다는 전제 조건이 붙는다. 아울러 중대한 위반사항이 있는 건축물은 심의 대상에서 처음부터 제외된다.
실무적으로 관심이 집중되는 점은 규모 기준이다. 165제곱미터 미만의 단독주택은 전국적으로 일괄 양성화 대상에 포함되므로, 소규모 주택일수록 합법화 절차가 상대적으로 수월하게 진행될 가능성이 높다.
이는 오래된 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 그리고 실질적으로 주택처럼 사용되고 있는 일부 근린생활시설 보유자들에게 특히 중요한 의미를 갖는다.
과거 시행되었던 동일 계열의 특별법 체계를 살펴보면, 이러한 적용범위는 통상 법 본문의 '적용범위' 조항에서 규정되어 왔다. 이전 법률들에서는 세대당 전용면적 기준(다세대주택의 경우 85제곱미터 이하), 단독주택의 연면적 기준(다가구주택이 아닌 경우 165제곱미터 이하, 다가구주택의 경우 330제곱미터 이하) 등이 구체적으로 명시되었다.
도시·군계획시설 부지, 정비구역, 보전산지, 상습재해구역 등 일정한 지역·구역에 위치한 건축물은 원칙적으로 적용에서 배제되는 구조를 취해 왔다. 이번 2026년 법 역시 이러한 입법 전통을 상당 부분 계승하고 있는 것으로 보이며, 본인의 건축물이 대상건축물에 해당하는지 여부는 결국 개별 사안마다 건축사가 건축물대장과 현장 상황을 정밀하게 대조해 보아야 확인할 수 있다.
그런데 이 법이 모든 위반건축물을 무조건적으로 구제하는 법이 아니다. 구조 안전, 소방, 도로, 대지, 건폐율, 용적률, 도시계획 등 법에서 정한 요건을 충족해야만 비로소 적용받을 수 있다. 이 법은 불법을 용인하는 것이 아니라, 국민의 안전을 먼저 확보한 뒤 그 위에서 재산권을 보호하는 제도다.
과거 동일 계열 법률의 조문 체계를 참고하면, 대상 건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 내에 건축사가 작성한 설계도서와 현장 조사서를 첨부하여 관할 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 해당 건축물을 신고하도록 규정되어 왔다.
이후 관할 행정청은 신고된 대상건축물이 법에서 정한 기준에 적합하다고 판단되는 경우, 「건축법」 및 관계 법률의 일반 규정에도 불구하고 신고일로부터 일정 기간 내에 건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 교부하는 구조를 취한다.
이 절차에서 눈여겨보아야 할 점은 첫째, 신고는 건축사가 작성한 설계도서와 현장 조사서를 반드시 첨부해야 성립한다는 점이다. 즉 소유자가 임의로 서류를 작성하여 제출할 수 있는 절차가 아니라, 전문가의 검토와 서명이 필수적으로 요구되는 절차다.
둘째, 사용승인은 자동으로 부여되지 않는다. 건축위원회의 심의라는 공적 검증 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 구조 안전, 도로 및 대지 관련 기준, 위생·방화 기준의 적합성이 종합적으로 검토된다.
셋째, 절차가 완료되지 않은 채 유효기간이 도과하면 원칙적으로 특별법의 혜택을 받을 수 없게 된다. 다만 앞서 살펴본 바와 같이 유효기간 만료 전 신고가 접수된 경우에는 그 이후에도 절차가 이어질 수 있다는 점에서, '신고'라는 행위 자체가 권리를 확정짓는 결정력을 가진다.
위반건축물 소유자들이 가장 민감하게 반응하는 부분은 다름 아닌 이행강제금 문제다. 2026년 기준으로 연면적 60제곱미터 이하의 주거용 건축물은 지방자치단체 조례에 따라 이행강제금이 최대 50%까지 감경될 수 있는 것으로 알려져 있다. 아울러 실무 현장에서는 이행강제금을 일정 횟수 납부한 이력이 있는 경우 위반 상태 해제와 관련한 조건이 논의되고 있는 것으로 파악된다.
이는 매매, 대출, 임대차, 전세보증보험 가입 과정에서 오랫동안 걸림돌로 작용해 온 위반건축물 문제를 실질적으로 해소할 수 있는 계기가 된다. 위반건축물이라는 낙인은 단순히 행정상의 딱지에 그치지 않는다. 은행은 위반건축물을 담보로 한 대출을 꺼리고, 매수인은 매매 이후 발생할 수 있는 이행강제금 부담을 우려하며, 임차인은 전세보증금 반환을 보장받지 못할 위험에 노출된다. 이번 특별법이 갖는 실질적 가치는 바로 이러한 재산권 전반에 걸친 족쇄를 풀어준다는 데 있다.
우리 주변에는 생각보다 많은 위반건축물이 존재한다. 베란다를 확장한 주택, 무허가로 증축한 상가, 창고를 사무실로 사용한 건물, 허가받은 용도와 다르게 사용된 건축물이 그 예다. 대부분은 고의적인 불법행위라기보다 생활의 필요, 생계, 세월의 변화 속에서 만들어진 경우가 적지 않다.
그러나 시간이 지나면서 매매도 어려워지고, 은행 대출도 제한되며, 상속이나 증여에도 걸림돌이 된다. 결국 위반건축물은 단순히 건물의 문제가 아니라 재산권 전체를 묶어 버리는 족쇄로 작용해 온 것이 현실이다. 이번 특별법이 국민들 사이에서 '마지막 기회'로 받아들여지는 이유도 여기에 있다.
특별법이 시행되더라도 자동으로 합법화가 이루어지는 것은 아니다. 실무적으로는 다음과 같은 절차가 순차적으로 필요하다. 건축물 현황조사, 건축물대장 검토, 위반 사항 분석, 설계도서 작성, 구조검토, 행정절차 진행, 그리고 신고 및 사용승인까지 이어지는 전문적인 검토 과정이 요구된다.
이 과정에서 건축사의 조력이 가장 중요하다. 건축사는 단순히 설계도면을 그리는 사람이 아니다. 건축주의 재산권을 보호하고, 행정절차를 이끌며, 법적 위험을 줄이는 전문가다.
임차인의 보증금 보호와 금융 제한 문제, 매수인의 책임과 구상권 문제, 양성화 승인과 이행강제금의 관계, 부동산 거래 시 위반 여부 확인 의무 등 이번 특별법의 성공적인 활용을 위해서는 건축사가 필요한 경우 법률 전문가가 함께 협업하는 체계가 요구된다.
드론 촬영, 위성영상, AI 공간분석, 건축행정 시스템의 고도화로 인해 위반건축물을 적발하는 기술은 갈수록 정교해지고 있다. 이제는 위반건축물을 숨기는 시대가 아니라 적법하게 정리하는 시대로 전환되고 있는 것이다. 이번 특별법은 과거를 덮는 제도가 아니라, 오히려 이러한 기술적 변화를 전제로 미래를 준비하는 제도라고 보는 것이 정확하다.
행정 시스템이 정교해질수록, 위반 사실을 방치하는 것은 더 이상 유효한 전략이 될 수 없다. 지금 이 순간이야말로 전문가와 함께 내 건축물의 상태를 점검하고, 합법화 가능성을 미리 검토해야 할 최적의 시점이다.
이번 특별조치법은 단순히 건축물을 살리는 법이 아니다. 국민의 재산권을 회복시키고, 지역경제를 활성화하며, 안전한 도시를 만드는 새로운 출발점이다.
18개월은 언뜻 길어 보이지만, 건축행정에서는 결코 긴 시간이 아니다. 현황조사부터 설계, 행정협의, 신고, 보완까지 생각하면 지금부터 준비를 시작해야 한다. 기회를 놓친 뒤 후회하는 것보다, 지금 전문가와 함께 해결책을 찾는 것이 훨씬 현명한 선택이다.
"위반건축물은 철거만이 답이 아니다. 법이 허용하는 범위 안에서 안전성과 공공성을 확보한다면 합법화의 길도 열려 있다. 2026년 특별조치법은 국민에게 주어진 18개월의 기회다. 준비하는 사람에게는 재산권 회복의 시작이 되고, 미루는 사람에게는 마지막 기회를 놓치는 시간이 될 수 있다.“
[참고 법률 근거]
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026. 6. 16. 제정·공포, 2026. 12. 17. 시행, 시행일로부터 18개월 한시법) — 국가법령정보센터 / 「건축법」 제2조제1항제2호 (소규모 주거용 건축물 관련 정의 규정) 국토교통부, 「위반건축물 합리적 관리방안」(2025. 10.)
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 건축물의 대상 여부와 구체적 절차는 관할 청 및 건축사와의 상담을 통해 확인이 필요하다.
[칼럼제공 건축사 성진용 교수]
이안종합건축사사무소 대표
주식회사 화신 대표
문의 : 010-5345-0641
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}