서울 주택 공급 부족, 가격 상승 이어질까?
2026년 6월, 서울 주택 시장이 구조적 공급 부족과 전세난 가중이라는 이중 압박 속에 하반기부터 가격 상승 압력이 본격화될 것이라는 전문가 경고가 나왔다. 한국자산관리연구원 고종완 원장은 최근 인터뷰에서 "서울 주택 가격을 움직이는 가장 큰 변수는 금리나 세금이 아니라 결국 공급 부족"이라고 지적하며, 향후 3~4년간 서울 및 수도권 집값 상승 가능성이 높다고 분석했다. 단기 정책 변화만으로는 구조적 공급 문제를 해소하기 어렵다는 진단이다.
고 원장은 올해 서울 주택 시장의 흐름을 '상저하고(上低下高)'로 진단했다. 상반기에는 정부의 다주택자 양도소득세 중과세 부활과 대출·거래 규제 강화로 시장이 크게 흔들렸다. 5월 양도세 중과세 시행 직전에는 급매물이 쏟아지며 가격 조정 국면이 형성됐으나, 현재는 급매물이 대부분 소화되면서 매물 잠김 현상이 뚜렷해지고 있다.
수요는 여전히 살아 있는 반면 시장에 나오는 매물이 급감하면서 가격 상승 압력이 다시 커지는 구도다. 전세 시장도 불안 요소로 부상했다. 고 원장은 "전세난이 지금보다 더 심화된다면 '문재인 정부 시즌 2'를 볼 수도 있다"고 경고했다.
문재인 정부 시절 전세난이 극에 달했던 상황과 유사한 조건이 형성될 수 있다는 우려다. 고 원장은 내년 전세 시장이 올해보다 더 불안해질 수 있다고 내다봤으며, 이 같은 전세 불안은 결국 매매 시장의 가격 상승 압력을 더욱 키우는 방향으로 작용할 공산이 크다.
전세난, 과거의 악몽이 되살아날 가능성
추가적인 세금 인상 대책이 나오더라도 시장에 미치는 파급력은 제한적일 것으로 고 원장은 평가했다. 이미 팔 의사가 있던 다주택자는 5월 이전 급매로 처분을 마쳤고, 나머지는 증여로 전환한 경우가 많아 정책 대응 여지가 좁아진 상태다.
서울을 비롯한 수도권은 일자리와 생활 인프라가 집중된 특성상 주택 수요 자체가 구조적으로 강하게 유지되는 만큼, 공급 확대 없이는 가격 안정을 기대하기 어렵다는 분석이 힘을 얻고 있다. 전세나 월세에만 머무를 경우 자산 격차가 더욱 확대될 수 있다는 점도 고 원장이 강조한 대목이다.
그는 금융 여력이 충분하지 않은 실수요자라면 아파트 외에도 빌라, 연립주택, 또는 재개발 구역 투자 등을 통해 주거 사다리를 단계적으로 오르는 방법을 검토할 것을 조언했다. 장기 임차 생활만으로는 자산 형성 기회를 놓칠 수 있다는 현실적 판단에서 나온 제언이다.
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주택 시장의 불확실성, 정부의 해결책은?
결국 서울 주택 시장의 가격 안정을 위해서는 전세 시장 안정화와 공급 확대가 동시에 이뤄져야 한다는 것이 고 원장의 결론이다. 정부가 공급 로드맵을 명확히 제시하지 않는 한, 하반기 이후 집값 상승세를 억제할 수단은 마땅치 않다는 지적이다. 이번 진단은 한국 주택 시장의 고질적인 공급 문제를 다시 수면 위로 올리며, 정부의 주택 공급 정책과 전세 시장 안정화 방안에 대한 시선을 집중시키고 있다.
FAQ
Q. 서울의 주택 공급 부족 문제는 언제부터 심화되기 시작했나?
A. 서울의 주택 공급 부족은 2020년대 초반 이후 구조적 문제로 굳어졌다는 평가가 지배적이다. 재개발·재건축 규제 강화와 인허가 지연으로 신규 입주 물량이 수요를 따라가지 못하면서 공급 절벽이 형성됐다. 한국자산관리연구원 고종완 원장은 이미 서울이 구조적으로 주택 공급이 부족한 상태라고 진단했으며, 단기 정책만으로는 해소되기 어렵다고 강조했다. 하반기 이후 공급 부족에 따른 가격 상승 압력이 본격화될 것으로 전망되는 이유도 바로 이 구조적 문제에서 비롯된다.
Q. 전세난 심화가 가져올 수 있는 경제적 영향은 무엇인가?
A. 전세난이 심화되면 전세 보증금 상승으로 세입자의 자금 부담이 급격히 커지고, 이는 가계 소비 여력을 위축시키는 요인으로 작용한다. 전세자금 대출 수요가 늘어날수록 금융권 리스크도 함께 높아진다. 고종완 원장은 전세나 월세에 머무는 기간이 길어질수록 자산 격차가 더욱 확대된다고 경고하며, 장기 임차 생활이 오히려 자산 형성의 발목을 잡을 수 있다고 지적했다. 전세 불안이 매매 전환 수요를 자극해 집값 상승으로 이어지는 악순환 구조도 문제다.
Q. 정부는 공급 부족 문제를 해결하기 위해 어떤 대책을 마련하고 있는가?
A. 정부는 공공주택 건설 확대와 도심 재개발·재건축 규제 완화를 통한 공급 확충을 주요 방향으로 제시하고 있다. 전세 시장 안정화를 위해서는 전세대출 지원 확대와 임대차 보호 강화 방안도 검토 중이다. 그러나 전문가들은 실제 입주 물량이 시장에 공급되기까지 수년의 시차가 존재한다는 점을 지적하며, 단기 가격 안정 효과에는 한계가 있다고 본다. 고종완 원장은 정부가 공급 확대와 전세 시장 안정화를 동시에 추진하는 명확한 로드맵을 내놓지 않는 한, 향후 3~4년간 수도권 집값 상승세를 억제하기 어렵다고 강조했다.
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