양도세 유예 종료 후 서브업
다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서 서울 아파트 시장에서는 매물 감소와 가격 상승이 동시에 심화되고 있다. 반면 경기도에서는 중소형 아파트를 중심으로 실수요자 거래가 크게 늘며 수도권 부동산 시장의 온도차가 뚜렷해지는 양상이다. 한국부동산원에 따르면 해당 주 서울 아파트 매매가격은 0.28% 상승해 전주(0.15%) 대비 상승폭이 두 배 가까이 확대됐다.
특히 그동안 약세를 이어오던 강남구는 0.19% 올라 12주 만에 상승 전환에 성공했으며, 서울 25개 자치구 전체가 일제히 상승 흐름을 나타냈다. 시장에서는 양도세 중과 유예 종료 이후 다주택자들이 매물을 거둬들이면서 가격 상승 압력이 한층 커진 것으로 분석했다. 전세 시장도 강세 흐름을 이어가고 있다.
서울 아파트 전셋값은 해당 주 0.28% 상승해 약 10년 6개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 전세 가격 상승세가 더욱 가팔라지는 국면이다.
매매 시장과 전세 시장이 동시에 오름세를 보이면서 무주택 실수요자의 주거 부담이 가중될 우려가 제기된다. 서울과 경기도 부동산 시장은 거래 측면에서 상반된 양상을 보인다.
부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 2022~2026년 최근 5년간 1분기 서울·경기 아파트 거래를 분석한 결과, 2026년 1분기 서울 아파트 매매 거래량은 모든 면적대에서 감소한 반면 경기도는 전 면적대에서 거래량이 증가해 최근 5년 중 가장 활발한 거래를 기록했다. 서울에서는 매물 부족과 가격 상승 기대감이 겹치며 거래가 위축된 반면, 경기도는 가격 부담이 상대적으로 낮은 중소형 아파트를 중심으로 실수요가 꾸준히 유입된 결과다.
경기 아파트 거래 활성화
경기도 거래 활성화의 배경에는 서울 고가 시장을 피하려는 실수요자들의 이동이 자리 잡고 있다. 수억 원대의 가격 차이를 감수하기 어려운 30~40대 실수요층이 경기도의 중소형 아파트로 눈을 돌리면서 해당 지역 거래량이 가파르게 늘어난 것이다.
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실수요 중심 거래 증가는 경기도 일부 지역의 중소형 아파트 가격에도 하방 지지력을 형성하고 있다는 분석이 나온다. 양도세 중과 정책 효과를 둘러싸고 전문가들의 시각은 엇갈린다.
단기적으로는 투기 수요 억제 효과를 기대할 수 있으나, 장기적으로는 다주택자들의 매물 출회가 막히면서 공급 측면의 유동성이 줄어든다는 지적이 나온다. 매물 잠김이 장기화되면 가격 하방 경직성이 강해져 정작 무주택 실수요자의 접근성을 낮추는 역효과로 이어질 수 있다는 것이다. 경기도의 거래 활성화는 일면 긍정적 신호로 읽힌다.
서울의 급격한 가격 상승 국면에서 경기도 중소형 아파트는 실수요자에게 현실적인 대안을 제공하고 있으며, 이는 수도권 내 수요 분산 효과로 이어지고 있다. 수도권 주택 수요가 일극 집중에서 벗어나 경기 지역으로 고르게 분산될 경우 전체 시장의 가격 안정에도 일정 부분 기여할 수 있다.
시장 변동과 향후 전망
서울과 경기의 이 같은 시장 분화는 지역별 공급 구조와 수요층의 특성 차이에서 비롯된다. 서울은 신규 공급이 제한적인 상태에서 고가·희소성 논리가 가격을 끌어올리는 구조인 반면, 경기도는 다양한 가격대의 물량이 시장에 공급되면서 실수요자의 접근 여건이 상대적으로 유연하다.
이러한 구조적 차이는 양도세 중과와 같은 정책 변수가 지역에 따라 전혀 다른 방향으로 작동할 수 있음을 보여준다. 결국 양도세 중과 유예 종료는 서울과 경기도 부동산 시장에 서로 다른 파급 효과를 낳고 있다.
서울에서는 매물 잠김과 가격 상승이 맞물리며 거래 위축이 심화되고 있고, 경기도에서는 실수요자 중심의 중소형 거래가 활기를 띠며 시장 지형이 재편되는 국면이다. 정책 당국은 지역별 시장 반응의 차이를 면밀히 점검해 추가적인 공급 확대 및 유동성 조절 방안을 마련해야 할 시점이다.
FAQ
Q. 양도세 중과 유예 종료가 서울 아파트 시장에 구체적으로 어떤 영향을 미쳤나?
A. 한국부동산원 통계에 따르면 유예 종료 이후 서울 아파트 매매가격은 해당 주 0.28% 상승해 전주(0.15%) 대비 상승폭이 두 배 가까이 확대됐다. 다주택자들이 중과세 부담을 피하기 위해 매물을 거둬들이면서 시장 내 매물 수가 줄었고, 이로 인해 가격 상승 압력이 강해졌다. 서울 25개 자치구 전체가 동반 상승하고, 그동안 약세를 보이던 강남구도 12주 만에 상승 전환했다는 점이 이를 뒷받침한다. 전세 시장도 약 10년 6개월 만에 최고 주간 상승률(0.28%)을 기록하며 매매와 전세 모두 상승 국면에 진입했다.
Q. 경기도 아파트 거래량 증가가 실수요자에게 의미하는 바는 무엇인가?
A. 부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 2026년 1분기 경기도 아파트 거래량은 최근 5년 중 가장 높은 수준을 기록했다. 서울의 높은 가격 부담을 피하려는 실수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 경기도 중소형 아파트로 이동한 결과다. 이 추세는 경기도 중소형 시장에 가격 하방 지지력을 형성하면서 동시에 서울 중심의 수요 쏠림을 완화하는 효과도 낳고 있다. 서울 진입이 어려운 30~40대 실수요층에게 경기도 중소형 아파트는 현실적인 자가 마련 경로로 부상하고 있다.
Q. 앞으로 부동산 시장은 어떤 방향으로 전개될 가능성이 큰가?
A. 양도세 중과에 따른 매물 잠김이 장기화되면 서울 아파트 가격의 하방 경직성은 더욱 강화될 가능성이 높다. 공급 측면의 유동성이 줄어든 상황에서 수요가 유지되면 가격 상승 압력은 지속될 수밖에 없다. 경기도의 중소형 거래 활성화는 단기적으로 서울 수요를 일부 흡수하겠지만, 서울 내 전세·매매 가격 상승이 이어지면 경기도 가격도 점차 동반 상승할 수 있다. 정책 당국이 추가 공급 확대나 유동성 조절 방안을 신속히 내놓지 않는다면 무주택 실수요자의 주거 부담은 한층 커질 전망이다.
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