금융위, 1주택자 신규 전세보증 금지 및 전세보증대출 만기 연장 제한 검토
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[서울=이진형 기자] 정부가 부동산 시장 안정화와 가계부채 관리를 위해 자기 집에 거주하지 않으면서 남의 집 전세를 사는 ‘비거주 1주택자’의 전세자금대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 다주택자에 이어 1주택자까지 대출 규제 사정권에 포함되면서 부동산 시장에 적지 않은 파장이 예상된다.
■ 1주택자 전세보증 고리 끊나… 사실상 신규 차단 및 만기 제한
13일 금융권에 따르면 금융 당국은 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하는 방안을 검토 중이다. 핵심은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 3대 보증기관의 보증을 제한하는 것이다. 구체적으로는 신규 전세대출 보증을 전면 금지하고, 이미 실행된 대출에 대해서도 만기 연장을 불허하는 방안이 유력하게 거론되고 있다.
현재 1주택자는 수도권 기준으로 최대 2억 원 안팎까지 전세대출 보증을 받을 수 있으나, 이 고리가 끊기면 전세 자금을 레버리지로 활용해 집을 사두는 ‘갭투자’가 사실상 불가능해진다. 지난해 말 기준 3대 보증기관의 1주택자 대상 전세대출 보증액은 13조 9,395억 원으로, 전체 보증액의 약 12.7%를 차지한다.
■ 실수요자 ‘불똥’ 우려… 정교한 예외 기준 마련이 관건
이번 규제가 시행될 경우 자녀 교육, 직장 이전, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 타 지역 전세에 거주하는 실수요자들의 강한 반발이 예상된다. 주택담보대출과 달리 전세대출은 2년 단위로 만기가 돌아오기 때문에, 연장이 거절될 경우 당장 전세금을 마련하지 못해 월세로 전환하거나 자기 집으로 들어가야 하는 상황에 직면하기 때문이다.
이에 금융위는 투기 목적이 아닌 선의의 피해자를 막기 위해 예외 사유를 면밀히 검토하고 있다. 금융 당국은 질병 치료나 근무지 이동 등 거주 이전이 불가피한 사유를 정교하게 규정해 정책을 발표할 계획이지만, 기준의 형평성을 둘러싼 논란은 지속될 것으로 보인다.
■ 가속화되는 월세 전환… "임대차 시장 구조적 재편"
부동산 시장에서는 이번 규제가 전세 물량 감소와 월세 전환 속도를 더욱 높일 것으로 보고 있다. 실제로 서울 아파트 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중은 지난달 기준 49.4%로 절반에 육박했다. 신규 계약만 놓고 보면 이미 54.1%가 월세 계약이다.
공급 부족에 대출 규제까지 겹치면서 전세 세입자들이 월세로 내몰리는 현상이 심화하고 있다. 서울 아파트 평균 월세는 지난 2월 기준 151만 5,000원으로 1년 전보다 12.4% 상승하는 등 임차인의 부담도 가중되는 추세다.
전문가들은 이번 규제로 시장에 매물이 쏟아지기보다는 자기 집 입주나 월세 전환을 택하는 이들이 늘어날 것이라며 결과적으로 임대차 시장 내 전세 물량이 줄어들며 월세화가 더욱 빠르게 구조화될 가능성이 크다고 전망했다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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