지하철 3호선 송파하남선·9호선 강동하남남양주선 2027년 착공, 지가상승률 전국최고
서울→하남’으로 탈서울, 하남 아파트값 호조, 지난해 서울시민 2,366명 하남유입 도내 1위
…하남 집값 상승에 상당한 영향 3차는 2027년 초 조합설립인가 신청 및 사업승인신청 예정
박두호 기자=경기 하남시 원도심 개발의 핵심 사업으로 주목받고 있는 ‘하남 스타포레’ 아파트가 최근 추진 중인 주택법 개정안과 맞물리며 사업 안정성이 크게 부각되고 있다.
특히 지역주택조합 사업의 구조적 한계를 개선하려는 정책 변화가 이어지면서, 과거 불확실성이 컸던 사업 방식이 점차 안정적인 구조로 전환되는 흐름이 뚜렷해지고 있다.
그동안 지역주택조합 사업은 높은 토지확보율 기준으로 인해 사업 지연과 리스크가 반복적으로 발생해 왔다. 일부 토지주와의 협의가 지연될 경우 전체 사업이 멈추는 구조였고, 이는 곧 금융비용 증가와 조합원 추가 부담으로 이어지는 문제를 낳았다. 이러한 구조는 사업 자체의 불안 요소로 작용하며 시장의 우려를 키워왔다.
◆ “토지확보율 95% → 80% 완화”…사업 안정성의 핵심 전환점
최근 추진 중인 주택법 개정안은 이러한 구조적 문제를 해결하기 위해 토지확보율 기준을 기존 95%에서 80%로 완화하는 내용을 담고 있다. 이는 단순한 규제 완화가 아니라, 사업이 현실적으로 추진될 수 있도록 제도적 기반을 정비하는 데 목적이 있다.
토지 확보 부담이 낮아지면 일부 미확보 토지로 인해 사업 전체가 지연되는 상황을 방지할 수 있으며, 사업 일정의 예측 가능성이 높아진다. 결과적으로 조합원 입장에서는 추가 분담금 발생 가능성이 줄어들고, 사업 전반의 안정성이 크게 개선되는 효과가 기대된다.
◆ “정책 방향 변화”…지역주택조합 ‘안정화 단계’ 진입
현 정권에서도 지역주택조합 제도의 문제점을 인식하고 개선을 추진하는 흐름이 이어지고 있다. 정보 비대칭, 사업 지연, 조합원 피해 등의 문제를 줄이기 위해 제도 전반을 정비하며, 보다 안정적인 주택 공급 방식으로 전환하려는 정책적 방향성이 뚜렷해지고 있다.
이는 지역주택조합을 단순한 대안적 공급 방식이 아닌, 제도적으로 관리되고 안정성이 확보된 주택 공급 모델로 발전시키겠다는 의지로 해석된다.
하남스타포레 3차 조감도(야경)
◆ 하남 스타포레, ‘기반 + 제도’ 결합된 안정형 사업 구조
이러한 변화 속에서 하남 스타포레는 이미 일정 수준의 사업 기반을 확보한 상태에서 제도 개선 수혜까지 기대되는 사업지로 평가된다. 인허가 절차와 사업 구조가 상당 부분 정비된 상황에서 법 개정이 더해질 경우, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 주요 리스크가 추가적으로 감소하는 구조가 형성된다.
특히 토지확보율 완화는 단순히 속도를 높이는 것이 아니라, 사업 전반의 불확실성을 줄이고 안정성을 강화하는 핵심 요소로 작용할 가능성이 크다. 이는 조합원 입장에서 매우 중요한 변화로, 예측 가능한 사업 환경 속에서 부담을 관리할 수 있는 기반이 마련된다는 점에서 의미가 크다.
◆ “불확실성에서 안정성으로”…시장 평가 변화
최근 부동산 시장에서는 지역주택조합 사업에 대한 인식도 점차 변화하고 있다. 과거에는 리스크 중심의 평가가 많았다면, 현재는 제도 개선과 사업 구조의 정비가 맞물리며 선별적인 안정성이 확보되는 단계로 접어들었다는 분석이 나온다.
특히 하남 스타포레와 같이 사업 기반이 확보된 상태에서 정책 수혜까지 기대되는 사업지는, 일반 분양 아파트에 준하는 안정성을 갖춘 사례로 평가될 가능성도 제기되고 있다.
◆ “안정형 모델로 진화”…향후 기준점 될 가능성
결국 하남 스타포레는 제도 개선이라는 외부 환경 변화와 사업 기반이라는 내부 안정 요소가 결합되면서 “지역주택조합의 안정형 모델”로 자리 잡아가는 흐름을 보이고 있다.
주택법 개정안이 실제로 통과될 경우 사업 추진 여건은 더욱 개선될 것으로 보이며, 향후 지역주택조합 사업의 방향성을 보여주는 기준 사례로 평가될 가능성도 높다.
시장에서는 이러한 변화 속에서 하남 스타포레가 보여줄 향후 행보에 관심이 집중되고 있다.
하남 스타포레는 1차와 2차는 올(2026년) 상반기 사업승인신청을 하반기에는 공사시작 목표로 하고 있으며 3차는 내년(2027년)초 조합설립인가 신청 및 사업승인신청 예정이다.
문의 1688-3408
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