기사 제공처 : AI부동산경제신문 / 등록기자: 최원철 기자 [기자에게 문의하기]  0 /  0

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창업을 하기 위하여 어떤 업종을 결정했다면, 그다음 단계는 무엇을 결정해야 하는가? 

입지, 상권, 유동인구, 경쟁상대 등 여러 가지가 있을 것이다. 아래의 표를 보자. 모두 다 상가투자 시 중요한 사항들이다. 그래도 이 사항 중에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 독자들도 한 번 생각해 보면 좋겠다.

《창업 시 검토해야 할 요인들》

필자가 강의 도중에 위의 사항들을 칠판에 적어놓고 수강하는 분들에게 물어본다. 이 중에서 가장 중요하고 우선적으로 검토해야 할 사항이 무엇인지를. 그러면 수강생들 중에 절반 이상이 입지라고 대답한다. 맞는 말이다. 부동산 투자 격언 중에 ‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말이 있다. 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다.

필자는 강력히 주장한다. 창업 시 물론 입지가 중요하지만 더 중요한 것은 상권이라고. 그 이유는 상가가 코너에 위치해 있고, 주위에 전철역이 있어 입지가 좋아도 상권이 좋지 않으면 그 상가에서는 상대적으로 매출이 적다. 비록 상가 입지가 좋지 않아도 그 지역 상권이 좋으면 영업이 잘 되어 수익이 높을 수 있다. 당연히 상권도 좋고 입지도 좋은 상가가 최고이다. 그러나 개인 창업자에게 이런 상가를 만나는 것은 쉽지 않다. 개인 투자자에게 잘 돌아오지 않는다. 

간단하게 상권과 입지의 개념을 보자. 상권은 내 상가를 이용할 가능성이 있는 고객이 거주하거나 활동하는 ‘지리적 범위’이다. 즉, 내 사업의 영향력이 미치는 세력권이다. 입지는 상권이라는 범위 안에서 내가 영업을 하는 상가가 위치한 ‘구체적인 지점’을 의미한다. 상권은 보통 ‘성수동 상권’, ‘강남역 상권’, ‘홍대 상권’이라고 부르고, 입지는 그 상권 내에서 내 상가가 영업하는 한 장소를 말한다.

그러면 필자는 왜 상권을 중요하다고 생각할까? 그 이유는 입지는 변하지 않는데, 상권은 변하기 때문이다. 입지, 상가의 위치는 그대로인데 상권은 변화한다. 상권의 변화로 인하여 매출이 증가하기도 하고, 감소하기도 하기 때문이다. 그래서 필자는 입지도 당연히 중요하지만 창업하기 전에 내 업종에 맞는 상권을 찾는 것이 더 중요하다고 생각하고, 주장하는 것이다.

예를 하나 들어보겠다. 입지도 좋지 않고, 상권도 약했던 어떤 지역이 상권이 활성화되어 매출이 증대되고, 다시 상권이 약해져서 매출이 감소한 지역이 있다. 경리단길 상권이다. 

경리단길 상권은 2010년 전까지는 상권이라고 특별히 언급할 의미가 없는 지역이었다. 경리단길 인근에 거주하고 있는 거주자로 인한 동네 상권이었다. 그러다가 2015년부터 독특한 아이템의 입점과 SNS를 통한 홍보로 인하여 상권이 폭발적으로 활성화되었다. 그러다가 2017년부터 상권 성장이 둔화되기 시작하면서 2018~2019년에 본격적으로 상권이 쇠락하였다. 그리고 코로나 19 이후에는 상권이 더 쇠락하고, 현재까지도 상권의 회복은 미미한 상태이다.

경리단길 상권 내의 상가들의 입지는 변하지 않았다. 상권의 변화로 인하여 매출의 증감이 발생하게 된 것이다. 그러면 우리는 어떤 상가에서 창업해야 할까? 당연히 상권도 좋고 입지도 좋은 상가일 것이다. 문제는 이런 상가는 임대료가 너무 높아서 개인 창업자가 창업하기 어렵다. 

보통 창업 대상 상가를 보면 다음과 같이 구분할 수 있는데, 첫째, 입지도 좋고 상권이 좋은 상가, 둘째 입지는 좋지만 상권이 좋지 않은 상가, 셋째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋은 상가, 넷째, 입지도 상권도 좋지 않은 상가, 다섯째, 입지는 좋지만 상권이 쇠락하는 상가, 여섯째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋아지고 있는 상가 중에서 우리는 창업 결정을 해야 한다. 

《 투자 대상 상가 구분 》

첫째에 해당하는 상가에서 창업하는 것은 당연히 최고다. 다만, 개인 창업자에게 이런 상가를 얻기가 쉽지 않고, 임대료나 권리금이 너무 높다. 그리고 매물도 잘 나오지 않는다. 

둘째에 해당하는 상가는 코너자리에 있고, 횡단보도도 있어 입지는 좋지만 상권이 좋지 않아 실제로 유동인구나 배후가 없는 상가라고 할 수 있다. 이런 형태의 상가는 전국의 혁신도시 상가에서 많이 볼 수 있다. 이럴 경우 외관상 보이는 입지 때문에 상가에 대한 거품이 있고, 실제 영업이 잘 되지 않아 매출이 생각보다 낮은 경우가 상당히 많다. 

셋째에 해당하는 상가는 어느 상업지역 상권의 끝자락에 있어 입지는 좋지 않지만 상권이 좋아 영업이 잘 되고 있는 상가이다. 이런 상가는 낮은 임대료로 창업을 할 수 있으며, 매출이 잘 나오는 경우가 많다.

넷째에 해당하는 상가는 거론할 가치가 없다. 

다섯째에 해당하는 상가는 상권변화로 인하여 상권이 쇠락하는 상가인데 입지가 우수하므로 같은 상권 내에 있는 다른 상가에 비하여 매출이 좋다. 다만, 상권이 쇠락하는 지역이기 때문에 창업을 할 때는 철저하게 그 상권 내에서 좋은 입지에서 창업을 해야 할 것이다.

마지막으로 여섯째에 해당하는 상가는 입지는 나쁘지만 어떤 요인에 의하여 상권이 좋아지는 상가인데 이런 상가에서 창업을 하는 것이 가장 좋을 것이다. 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되지 않았지만 좋아지고 있는 단계이므로 아직 임대료도 낮을 것이다. 그러나 향후에 상권이 좋아지면 영업자의 매출이 증가하는 상가이다.

그러면 개인 창업자가 창업하지 말아야 하는 상가는 어떤 것인가? 입지도 좋지 않고, 상권도 좋지 않은 넷째에 해당하는 상가이다. 이런 상가에서는 절대로 창업하면 안 된다. 둘째, 셋째와 다섯째에 해당하는 상가는 창업에 신중해야 할 것이다. 다른 여러 가지 요인을 분석하여 창업해야 할 것이다.

상권의 변화에 대하여는 칼럼을 통하여 계속 이어서 글을 올리겠다.

AI부동산경제신문 l 인천지사장

최원철 원장

▣ 주요 약력

상가 실제 투자경력 25년
현) 상가몽땅 빅데이터정보연구원 대표 / 도서출판 상가몽땅 대표
현) 유튜브·네이버TV ‘최원철의 상가몽땅’ 채널 운영
전) KBS, EBS 부동산재테크 전임교수
전) 서울경제TV, 아시아경제TV 부동산 패널
전) 건국대, 중앙대, 광운대, 항공대 상가투자전문가 과정 강사
전) 랜드스쿨 및 주요 법학원 상가실무 전임강사

전) 투썸플레이스, 모텔, 유흥주점 운영

현) 여성의류점 운영

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최원철의 NEW 상가투자바이블

상가투자보물찾기

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