[전문가 칼럼 | 이태광 교수] 이재명 정부의 '세컨드홈' 특례, 지방 소멸 막을 '구원투수'인가 '착시현상'인가
2025년 6월 출범한 이재명 정부의 부동산 정책 기조는 명확하다. 서울과 수도권은 6·27 대출 규제와 10·15 삼중 규제(강남·서초·송파·용산)로 숨통을 죄는 반면, 지방은 '세컨드홈 특례'라는 당근을 던져 생활인구를 유입시키겠다는 전략이다. 하지만 화려한 세제 혜택의 이면을 들여다보면, 과연 이것이 지방 부동산의 본질적인 체력을 키울 수 있을지에 대한 강한 의구심이 든다.
제작=Gemini
■ '인구감소지역'과 '관심지역', 선별적 수혜가 낳은 역설
정부는 인구감소지역(89곳)과 인구감소관심지역(18곳)을 구분하여 세제 혜택을 차등 적용하고 있다. 특히 2025년 8월부터 강릉, 속초, 경주 등 비수도권 관심지역 9곳까지 세컨드홈 특례를 확대한 점은 주목할 만하다. 공시가격 9억원 이하 주택에 대해 1주택자 지위를 유지해주는 파격적인 조건은 수도권 규제에 막힌 투자 수요를 지방으로 유인하는 효과를 냈다.
그러나 여기서 '정책의 역설'이 발생한다. 투자자들의 시선은 자연스럽게 KTX 접근성이 좋고 관광 인프라가 갖춰진 강릉, 속초 등 '될 곳'으로만 쏠린다. 반면, 인구 2만 명 이하의 소규모 군 단위 지역은 세제 혜택이라는 미끼에도 불구하고 여전히 공실과 환금성 리스크라는 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 결국 정책이 지방 내에서도 '부익부 빈익빈' 현상을 심화시키는 꼴이다.
■ 26년 5월, 다가오는 '양도세 중과 유예 종료'의 공포
더 큰 문제는 시한폭탄처럼 다가오는 일정이다. 정부는 2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 예고했다. 이는 다주택자들을 향한 전방위적 압박의 완성이다.
이 조치가 시행되면 다주택자들은 '똘똘한 한 채'를 지키기 위해 지방 부동산부터 차례로 매물을 내놓을 가능성이 크다. 세컨드홈 특례로 유입된 신규 수요가 채 자리를 잡기도 전에, 기존 다주택자들의 투매 물량이 쏟아질 경우 인구감소지역의 부동산 가격은 단기적 하락 압력을 이기지 못하고 붕괴될 위험이 있다.
■ 세금 감면은 '진통제'일 뿐, '치료제'가 아니다
냉정하게 말해, 세컨드홈 특례는 수요를 일시적으로 유인하는 보조제일 뿐 인구 소멸이라는 구조적 난제를 해결할 근본 처방이 아니다. 생활인구가 일시적으로 늘어난다고 해서 무너진 지역 공동체와 정주 인구가 회복되지는 않는다.
지방 부동산 시장의 진정한 부활은 세금 몇 푼 깎아주는 것이 아니라, 일자리·교육·의료라는 '삼각 인프라'가 구축될 때 비로소 시작된다. 현재처럼 '수도권 억제'의 반사이익만을 노리는 정책 구조 하에서는 지방 시장의 내재적 자생력을 기대하기 어렵다.
■ 결론: 전략적 선별 뒤에 숨은 리스크를 직시하라
2026년 지방 부동산 시장은 기회와 위기가 공존하는 '선별 투자의 시대'다. 정부의 정책 방향에 따라 강릉, 속초, 경주 등 일부 도시형 지역이 수혜를 입는 것은 사실이나, 이를 지방 전체의 호재로 오판해서는 안 된다.
투자자들은 세제 혜택의 달콤함 뒤에 숨은 공실 리스크와 양도세 중과 유예 종료에 따른 가격 조정 구간을 면밀히 분석해야 한다. 정부 역시 단순한 세제 지원을 넘어, 지방이 스스로 자립할 수 있는 구조적 대책을 내놓지 않는다면 이번 정책은 결국 '수도권 규제를 위한 일시적 방편'이라는 비판에서 자유로울 수 없을 것이다.
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
이태광 상임고문
글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원 & 강원도
출간도서
『24시간이면 배우는 부동산 경매』
『부동산 심리학』, 『도시재생』
『GPT로 보는 부동산 경제』 등이 있다.
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