세금 감면과 각종 혜택은 알뜰하게 챙겨가면서 정작 세입자의 전 재산인 보증금을 지켜줄 보증보험 가입은 차일피일 미루는 집주인들의 횡포를 언제까지 지켜봐야 할까?!! 전세사기 사태가 전국을 강타하면서 청년들과 신혼부부의 소중한 종잣돈이 하루아침에 허공으로 사라지는 비극이 끊이지 않고 있다.
집주인이 빚더미에 앉아 경매로 넘어가도 나 몰라라 발뺌하는 파렴치한 행태에 서민들의 가슴은 매일 새까맣게 타들어 간다. 이에 정부와 국회는 무자본 갭투자와 전세사기의 고리를 끊어내기 위해 등록 주택임대사업자의 보증보험 가입을 법적으로 완전 의무화하고 강력한 제재 장치를 마련했다.
등록 임대사업자 전세보증보험 의무화, 보증료 75% 부담의 진실
민간임대주택에 관한 특별법에 따라 지자체에 등록된 모든 주택임대사업자는 임대차 계약을 체결할 때 반드시 임대보증금 보증(보증보험)에 의무적으로 가입해야 한다. 이는 선택 사항이 아니라 법이 강제하는 절대적인 의무 규정이다. 아파트나 빌라, 오피스텔 등 주택 유형을 불문하고 등록 임대주택에 거주하는 세입자라면 누구나 법적으로 전세보증금을 보호받을 권리가 있다.
더욱이 중요한 점은 보증보험 가입에 들어가는 비용 부담 구조다. 일반 전세계약에서는 세입자가 전액 보증료를 부담하는 경우가 대부분이지만, 등록 임대사업자 주택은 법적으로 집주인이 보증료의 75%를 부담하고 세입자는 단 25%만 부담하도록 명시되어 있다. 만약 2년 치 보증료가 총 40만원이 나왔다면 집주인이 30만원을 내고 세입자는 10만원만 내면 된다.
집주인이 보증료가 아깝다는 이유로 가입을 회피하거나 세입자에게 비용을 전액 떠넘기는 행위는 명백한 불법 행위다. 다만 선순위 채권과 보증금을 합친 금액이 주택 가격의 60% 이하인 매우 안전한 경우 등 극히 예외적인 법적 면제 요건을 충족하지 않는 한 가입 의무를 결코 피해갈 수 없다.
최대 3000만원 과태료 폭탄과 등록말소, 솜방망이 처벌 끝났다
과거에는 보증보험에 가입하지 않아도 솜방망이 처벌에 그쳐 법을 우습게 아는 임대사업자들이 적지 않았다. 그러나 법이 개정되면서 위반 시 쏟아지는 행정 제재는 상상을 초월할 정도로 무거워졌다. 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자에게는 보증금 액수에 비례하여 최대 3000만원 이하의 과태료가 사안에 따라 가차 없이 부과된다.
보증에 미가입한 기간이 3개월 이하인 경우에는 보증금의 5%, 3개월 초과 6개월 이하인 경우에는 7%, 6개월을 초과하여 장기간 가입하지 않으면 보증금의 무려 10%에 달하는 금액이 과태료로 떨어진다. 단돈 몇십만 원의 보증료를 아끼려다 수천만 원의 과태료 폭탄을 맞고 파산 지경에 이를 수 있는 셈이다. 여기서 끝이 아니다.
보증보험 미가입 사실이 적발되면 관할 지자체장은 임대사업자 등록을 직권으로 말소할 수 있다. 등록이 말소되는 순간 그동안 누려왔던 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제, 취득세 및 재산세 감면 등 수천만 원에서 수억 원에 달하는 세제 혜택이 모조리 박탈되고 기존 감면 세액까지 추징당하는 지옥문이 열린다.
전세사기 고의성 입증되면 징역형?!! 형사처벌과 사기죄 적용기준
단순히 과태료를 무는 행정 처분에 그치지 않고 교도소 담장 안으로 들어가는 형사처벌까지 이어질 수 있을까?!! 순수한 임대사업자의 보증보험 미가입 행위 자체는 원칙적으로 과태료 대상인 행정 질서벌에 해당한다. 그러나 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 전혀 없으면서 보증보험 가입 요건조차 맞출 수 없는 부실 주택으로 세입자를 속여 계약을 체결했다면 이야기는 완전히 달라진다.
실제로 수백 채의 빌라를 무자본 갭투자로 사들인 뒤 보증보험에 가입해주겠다고 세입자를 안심시키고 뒤로는 보증금을 떼어먹은 일당들에게 법원은 형법상 사기죄를 엄격히 적용하고 있다. 전세사기 범죄로 유죄 판결이 내려지면 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처해지며, 편취 금액이 5억 원을 넘어가면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라 무기징역 또는 5년 이상의 무거운 징역형이 선고된다. 보증보험 미가입을 속임수로 활용하여 서민의 피땀 어린 돈을 가로채는 행위는 더 이상 단순한 민사 분쟁이 아니라 중범죄로 다스려지고 있다.
렌트홈 조회부터 특약 사수까지, 깡통전세 지옥에서 살아남는 법
내 소중한 전세금을 떼이지 않고 안전하게 지켜내기 위해서는 계약 단계부터 세입자가 주도권을 쥐고 움직여야 한다. 마음에 드는 집을 발견했다면 먼저 국토교통부 렌트홈 사이트를 통해 해당 주택이 지자체에 정식 등록된 민간임대주택인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 임대사업자 주택이라면 법적으로 보증보험 가입 대상이라는 점을 계약 체결 전에 명확히 짚고 넘어가야 한다.
부동산 계약서를 쓸 때는 임대인은 잔금 지급일로부터 1개월 이내에 전세보증금 보증보험 가입을 완료하고 가입 보증서를 임차인에게 제출하며, 이를 이행하지 않을 시 계약을 즉시 해제하고 위약금을 지급한다는 특약을 명시해야 한다. 또한 계약 후에는 관할 시·군·구청 주택과를 통해 실제로 집주인이 보증보험 가입 절차를 정상적으로 밟았는지 확인 전화를 거는 적극성이 필요하다. 법률과 제도가 세입자에게 쥐여준 강력한 권리를 당당하게 요구하고 행사할 때 비로소 깡통전세의 공포에서 내 소중한 삶의 터전을 안전하게 지켜낼 수 있다.
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