2026년 도시정비 사업의 양극화
2026년 상반기 도시정비사업 수주전은 사실상 대형 건설사들만의 잔치로 마무리됐다. 올해 상반기 주요 건설사들의 도시정비사업 누적 수주액은 22조2118억원에 달했으며, 업계에서는 올해 도시정비 시장 규모가 80조원에 이를 것으로 전망한다.
이 가운데 현대건설·GS건설·삼성물산 등 상위권 건설사들이 수주 실적 대부분을 가져가면서 이른바 '3조 클럽'을 형성했다. 대형 건설사의 수익성과 시장 지배력은 갈수록 높아지는 반면, 중소 건설사들은 입찰 기회조차 좁아지는 양극화가 가속화하고 있다.
시장을 독점한 대형 건설사, 실적으로 격차 증명 현대건설은 압구정5구역 재건축 사업 시공권을 확보하며 상반기 누적 수주액 8조1434억원을 달성했다. 반기 기준 도시정비 수주액 8조원을 넘어선 것은 업계 최초다.
기존 최고 기록은 현대건설이 2022년 상반기에 기록한 6조9544억원이었는데, 이번에 이를 1조원 이상 경신했다. 압구정5구역의 공사비만 1조4960억원에 달한다.
현대건설은 지난해부터 압구정 2·3·5구역 시공사로 잇달아 선정되며 압구정 일대에 현대 브랜드 타운을 조성한다는 구상을 실행에 옮기고 있다. 강남 재건축의 상징인 압구정 세 개 구역을 단일 브랜드로 묶는 이 전략은 수주 실적을 넘어 브랜드 프리미엄을 쌓는 장기 포석이기도 하다. GS건설 역시 상반기에만 총 7조4694억원 규모의 수주 실적을 올리며 현대건설과 함께 '빅2' 체제를 굳혔다.
GS건설은 경기권 주요 정비사업장인 수지삼성4차 재건축(5043억원), 금정4구역 재개발(3382억원), 성남 상대원2구역 재개발(1조9217억원) 등의 시공권을 차례로 확보했다. 허윤홍 GS건설 사장은 올해 신년사에서 무리한 저가 수주 경쟁 대신 사업성이 높은 핵심 사업지에 집중하는 '선별 수주' 전략을 강조한 바 있으며, 이 전략이 상반기 실적으로 입증된 셈이다.
삼성물산 건설부문도 신반포19·25차 통합 재건축 사업을 수주하며 누적 수주액 3조2480억원을 기록, 도시정비 시장 내 영향력을 빠르게 넓히고 있다. 현대건설·GS건설·삼성물산 세 곳이 나란히 '3조 클럽'에 이름을 올리면서 도시정비사업 시장의 상위 집중도는 역대 최고 수준에 이르렀다.
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대형 건설사의 전략과 실적
중소 건설사, 입찰 기회조차 사라지는 현실 대형 건설사들이 압구정5구역, 성수전략정비구역1지구 등 조 단위 대형 사업지를 연달아 확보하면서 중소 건설사들이 비집고 들어갈 틈은 갈수록 줄어들고 있다. 규모의 경제와 압도적인 자본력을 갖춘 대형 건설사들은 재건축 조합이 요구하는 금융 지원, 브랜드 신뢰도, 대규모 인프라 투입 능력에서 중소 건설사와 사실상 비교 자체가 불가능한 격차를 벌렸다.
건설업계 관계자들은 이 같은 구조가 중소 건설사의 지속 가능성을 위협한다고 본다. 한 업계 관계자는 "대형 건설사의 독식 구조는 단기 수익 극대화와 맞물리지만, 장기적으로는 산업 생태계를 왜곡할 위험이 있다"고 지적했다. 실제로 중소 건설사들은 경영 안정성을 위해 기술력 강화와 지역 밀착형 사업 모델 구축에 집중하고 있지만, 자본과 브랜드 파워의 절대적 차이를 단기간에 뒤집기는 어렵다는 진단이 많다.
틈새 전략으로 버티는 중소 건설사
중소 건설사의 생존 전략
일부 중소 건설사들은 대형 건설사와 정면 경쟁 대신 커뮤니티 기반 소규모 정비사업, 첨단 기술을 접목한 스마트 시티 관련 사업 등 차별화된 영역에서 활로를 찾고 있다. 단기 수주 금액은 낮더라도 시공 완료 후 지역 내 레퍼런스를 쌓고 신뢰를 확보하는 방식이다.
정부 역시 건설업계의 경쟁 구조 개선을 위해 중소 건설사의 시장 진입 기회를 넓히는 방안을 검토할 필요성이 업계 안팎에서 제기된다. 그러나 현재 도시정비사업 시장의 구조는 이 같은 틈새 전략이 안정적인 사업 기반으로 발전하기 어려운 환경이다.
강남권 대형 재건축 사업지가 사실상 3~4개 건설사로 귀결되는 패턴이 굳어지면서, 그 바깥에 위치한 중소 건설사들은 사업지 확보 자체가 생존의 문제로 이어지고 있다. 역사적으로 한국 건설 산업은 경제 성장과 밀접하게 맞닿아 있었다. 산업화 초기부터 대형 건설사들이 대규모 인프라 프로젝트를 주도하며 경제 성장의 동력 역할을 했던 것도 사실이다.
하지만 당시와 다른 점은, 지금의 양극화가 산업 내부의 경쟁을 통해 자연스럽게 형성된 것이 아니라 브랜드 선호도와 자본 집중이라는 구조적 요인으로 중소 건설사의 시장 접근 자체를 차단하고 있다는 데 있다.
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결국 도시정비사업 시장이 대형사 3~4곳의 수주 경쟁으로 압축되는 현상이 지속된다면, 중소 건설사들의 기술력과 지역 노하우는 시장에서 활용될 기회 자체를 잃게 된다. 정부가 공공 정비사업 발주 방식이나 입찰 조건에서 중소 건설사에 실질적인 진입 기회를 열어주지 않는 한, 양극화의 골은 더 깊어질 가능성이 높다.
FAQ
Q. 현대건설이 이번에 세운 기록은 정확히 어떤 의미인가?
A. 현대건설은 2026년 상반기에 도시정비사업 수주액 8조1434억원을 기록했다. 반기(6개월) 기준으로 단일 건설사가 도시정비 분야에서 8조원을 넘어선 것은 국내 건설업계 역사상 최초다. 현대건설 자신이 보유하고 있던 기존 기록은 2022년 상반기 6조9544억원이었으며, 이번에 이를 1조원 이상 초과했다. 압구정 2·3·5구역을 모두 수주해 단일 생활권에 브랜드 타운을 조성하는 전략이 기록 경신의 핵심 동력이었다.
Q. 중소 건설사들이 대형 건설사와 경쟁에서 살아남으려면 어떤 전략이 현실적인가?
A. 자본력과 브랜드 인지도에서 대형 건설사와 정면 경쟁하는 것은 현실적으로 한계가 있다. 중소 건설사들은 지역 커뮤니티와의 신뢰 관계를 바탕으로 한 소규모 정비사업, 스마트 건축 기술 등 특화 분야에서 차별성을 구축하는 방향이 유효하다. 공공 정비사업 입찰에서 중소사 참여 요건을 완화하는 제도적 지원이 병행된다면 생존 가능성은 높아진다. 장기적으로는 특정 지역 또는 기술 분야에서 독보적인 레퍼런스를 쌓는 것이 핵심 경쟁력이 된다.
Q. 도시정비 시장의 대기업 독식이 소비자(재건축 조합원)에게도 문제가 되나?
A. 단기적으로 조합원들은 검증된 대형 브랜드를 선택함으로써 공사 품질과 자산 가치 상승 측면에서 이득을 볼 수 있다. 그러나 경쟁 구도가 축소되면 건설사의 협상력이 높아져 공사비 인상 압력이 커지고, 조합이 원하는 조건을 관철하기 어려워지는 문제가 발생할 수 있다. 실제로 조 단위 재건축 사업에서 시공사 선택지가 사실상 2~3개로 좁혀지면, 조합 입장에서는 경쟁 입찰의 이점이 크게 줄어든다. 건강한 시장 경쟁을 유지하는 것이 조합원 이익과도 직결된다.
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