[전문가 칼럼 | 조재현 법무사] 6.3 지방선거가 막을 내렸다. 선거 결과에 따라 전국 지자체들의 부동산·개발 공약이 본격적인 궤도에 오르게 되었지만, 시장 참여자들의 눈치싸움은 그 어느 때보다 치열하다.
이번 선거 국면에서 경기 지역 부동산 지형을 뒤흔든 가장 뜨거운 감자는 단연 ‘정부의 과천경마장 부지 주택 공급 계획’과 이에 맞선 ‘추미애 경기지사의 경기 북부 이전 공약’이었다. 이 메가톤급 공약이 향후 수도권 부동산 시장, 특히 남부와 북부의 자산 가치에 어떤 나비효과를 불러올지 짚어본다.
■ 과천·강남권의 딜레마 : 1만 호 공급 폭탄인가, 첨단 산업 전환인가
정부가 과천경마장(렛츠런파크 서울)과 국군방첩사령부 부지를 합쳐 약 9,800가구 규모의 주택을 공급하겠다고 발표했을 때, 과천과 인접한 서초·강남권은 일제히 긴장했다. 준강남권 입지에 만 호에 달하는 대규모 물량이 쏟아지는 것은 단기적으로 주변 매매가와 전세 시장을 누르는 하방 압력으로 작용하기 때문이다.
그러나 선거 과정에서 표출된 지역 민심과 지자체장들의 기류는 사뭇 다르다. 과천 현지에서는 베드타운화와 교통 마비를 우려해 ‘주택 공급 철회' 목소리가 거셌다.
만약 추미애 경기지사의 기조대로 경마장 이전 부지가 단순 주택 공급이 아닌 AI·바이오 첨단산업 거점 및 연구개발(R&D) 센터로 선회하게 된다면, 과천은 자족 기능을 갖춘 상급지로 한 단계 더 도약하게 된다. 이 경우 단기적 공급 리스크는 소멸하고, 장기적인 토지 가치 상승이라는 호재만 남게 될 전망이다.
■ 경기 북부의 반격 : 레저세 2,000억 원이 불러올 개발 모멘텀
그동안 경기 북부(의정부·양주·포천·동두천·연천 등)는 중첩 규제와 인프라 부족으로 남부에 비해 부동산 시장에서 철저히 소외되어 왔다. 하지만 추미애 경기지사가 남·북부 균형발전과 세수 확보를 명분으로 ‘과천경마장의 경기 북부 이전 우선 고려’에 힘을 실으면서 분위기가 반전됐다.
경마장은 지자체 입장에서 매년 수천억 원의 레저세를 가져다주는 ‘황금 알을 낳는 거위’다. 실제로 경기도가 과천경마장을 통해 거두는 레저세는 연간 약 2,000억 원 규모에 달하며, 이 중 수백억 원이 고스란히 소재지 시·군으로 흘러 들어간다.
■ 경기 북부 부동산에 미칠 영향
- 기반시설 확충의 마중물 : 경마장 유치로 확보된 막대한 세수는 북부 지역의 고질적인 약점이었던 도로망 확충과 광역 교통망(GTX 등) 연장 재원으로 투입될 가능성이 높다.
- 유동 인구 및 상권 활성화 : 주말마다 유입되는 대규모 방문객을 타깃으로 한 상업시설 개발과 배후 주거지 수요가 살아나며, 장기 침체했던 북부권 토지 및 상가 시장에 강한 활력을 불어넣을 것으로 보인다.
■ 종합 제언 : 선거 이후의 수도권 부동산 투자 나침반
지방선거 이후의 수도권 부동산 시장은 ‘정치적 합의와 행정 속도'에 따라 극단적인 차별화 장세를 보일 것이다.
과천 및 남부권은 경마장 부지의 주택 공급 규모 조정 여부에 따라 변동성이 커질 전망이므로, 섣부른 추격 매수보다는 개발 계획의 최종 고시를 확인하는 신중함이 필요하다.
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조재현 법무사·행정사
AI부동산경제신문ㅣ자문위원
호재합동법무사사무소 대표 법무사, 행정사
법원 공무원 20년 근무
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