최근 신축 아파트 입주가 본격화되면서 신축아파트 전세를 찾는 수요가 늘고 있다.
다만 입주 초기에는 소유권 이전등기가 완료되지 않은 미등기 상태인 경우가 많아 계약 전 보다 세심한 확인이 필요하다는 지적이 나온다. 전문가들은 미등기아파트 전세 계약 자체가 위험한 것은 아니지만 일반 아파트 전세보다 확인해야 할 사항이 더 많다고 조언한다.
최근 신축 단지 입주가 시작되면서 신축아파트 전세 문의가 크게 늘고 있다.
현장에서는 “입주는 시작됐지만 아직 등기가 나오지 않았다”, “미등기 상태에서도 전세 계약이 가능한가”, “전세보증보험 가입이 가능한지 궁금하다”는 질문이 자주 제기된다.
부동산 전문가들은 미등기아파트 전세 계약이 반드시 위험한 것은 아니라고 설명한다. 다만 소유권 등기가 완료되지 않은 상태인 만큼 계약 전 필수 확인 사항을 꼼꼼히 점검해야 한다고 강조한다.
가장 먼저 확인해야 할 부분은 임대인이 실제 분양계약자인지 여부다.
미등기 상태에서는 등기부등본을 통해 소유자를 확인하기 어렵기 때문에 분양계약서 원본과 신분증을 직접 확인해야 한다. 가족이나 대리인이 계약에 참여하는 경우에는 위임장과 인감증명서까지 함께 확인하는 것이 바람직하다.
분양대금 완납 여부도 반드시 살펴봐야 한다. 분양대금이 모두 납부되지 않은 상태에서는 향후 소유권 이전 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있기 때문이다. 계약 전에는 분양대금 완납증명서, 잔금 납부 확인서, 중도금 상환 여부 등을 확인하는 것이 안전하다.
중도금 대출 잔존 여부 역시 중요한 체크포인트다. 신축아파트 전세 물건 상당수에는 중도금 대출이 포함돼 있다. 특히 전세금을 활용해 대출을 상환하는 경우에는 대출 상환 시점과 근저당권 말소 일정이 명확하게 정리돼 있는지 확인해야 한다.
전세보증보험 가입 가능 여부도 사전에 점검해야 한다. 최근 전세 사기 우려가 커지면서 보증보험 가입을 고려하는 임차인이 늘고 있지만, 미등기아파트는 일반 아파트와 가입 조건이 다를 수 있다. 따라서 계약 체결 전에 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 심리적 안정과 재산 보호 측면에서 중요하다.
입주 일정과 잔금 일정도 꼼꼼히 검토해야 한다. 신축아파트는 입주 지정 기간이 정해져 있는 경우가 많아 잔금일과 입주일이 맞지 않으면 추가 비용이나 일정 차질이 발생할 수 있다. 입주 시작일, 입주 지정 기간, 관리비 부과 시점, 전세 잔금일 등은 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항으로 꼽힌다.
전문가들은 특약 작성의 중요성도 강조한다. 임대인의 소유권 이전등기 진행 의무, 전세보증보험 가입 협조 의무, 기존 대출의 전세 잔금과 동시 상환 등의 내용을 특약에 명확하게 기재하면 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 된다.
정리하면 신축아파트 전세 시장이 확대되는 가운데 입주 초기 미등기 상태의 매물이 적지 않은 만큼 임차인의 세심한 확인이 요구된다. 특히 실제 분양계약자 여부 확인, 대출 및 근저당권 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 등 세 가지 핵심 사항을 점검하면 대부분의 위험 요소를 사전에 줄일 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.
문의: 방배부강강 박영숙 기자
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