버클리의 '지역 밀도 보너스' 프로그램, 주거난 해결의 열쇠 될까?
도시가 안고 있는 문제 중 가장 난제로 꼽히는 것은 주거 부족과 환경 위기다. 이러한 난제를 동시에 해결하기 위해 미국 버클리 시의회가 시도하는 새로운 정책 변화가 도시 계획 분야에서 주목받고 있다. 버클리 시의회는 2026년 4월 14일 회의에서 콘도 개발과 친환경 건축 기준 강화, 도심 상업 지구 개선 계약을 포함한 다양한 안건을 논의할 예정이다.
이번 논의의 중심에는 시 전역에 적용될 '지역 밀도 보너스(Local Density Bonus)' 프로그램 개발이 있다. 이 프로그램은 주정부의 밀도 보너스 모델을 기반으로 하되, 버클리 시의 특성에 맞게 조정된 접근 방식을 제안한다.
가장 주목할 만한 특징은 주택 개발업체들에게 현장 내에 저렴한 주택 단위를 직접 건설하는 대신, 주택 신탁 기금에 수수료를 납부하는 방식을 허용한다는 점이다. 이러한 방식은 개발업자들에게 더 많은 유연성을 제공하며, 저렴한 주택 공급을 위한 안정적이고 집중된 기금 마련에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 특히 이 프로그램은 도심 지역에서 주거용 프로젝트가 콘도 프로젝트로 전환될 수 있도록 인센티브를 제공한다는 점에서 의미가 크다.
광고
도심 활성화와 주거 공간 확충이라는 두 가지 목표를 동시에 충족시키려는 의도가 명확하다. 버클리 시는 이 프로그램을 통해 여러 가지 경제적 효과를 기대하고 있다.
우선 저렴한 주택 기금 확보를 통해 장기적으로 안정적인 주택 공급 체계를 구축할 수 있다. 또한 새로운 콘도 개발이 활성화되면 재산세 수입이 증대되어 시 재정에도 기여할 수 있다.
더불어 젊은 가족들에게 주택 소유 기회를 제공함으로써 도시 인구 구성의 다양성을 유지하고, 지역 경제에 활력을 불어넣을 수 있을 것으로 보인다. 밀도 보너스 프로그램의 핵심은 개발 밀도를 높여주는 대신 공공의 이익을 확보하는 교환 메커니즘에 있다.
개발업자는 기존 용적률 제한보다 더 많은 단위를 건설할 수 있는 권리를 얻고, 그 대가로 저렴한 주택 기금에 기여한다. 이는 시장 원리를 활용하면서도 공공 목표를 달성하는 창의적인 접근법으로 평가받고 있다.
광고
현장 내 저렴한 주택 건설 방식이 개발 프로젝트의 경제성을 저해하거나 관리상의 복잡성을 증가시킬 수 있다는 점을 고려할 때, 기금 납부 방식은 보다 효율적인 대안이 될 수 있다. 다음으로 논의될 '버클리 그린 코드(Berkeley Green Code)' 개정안은 기후 위기 대처를 위한 실질적인 방법으로 평가받고 있다.
이 개정안은 신축 건물뿐만 아니라 기존 건물에도 적용될 친환경 건축 기준을 강화하는 내용을 담고 있다. 건축물에서 배출되는 온실가스를 대폭 줄이는 것을 목표로 하며, 이는 버클리 시의 기후 행동 계획(Climate Action Plan), 복원력 전략(Resilience Strategy), 그리고 '화석 연료 없는 버클리(Berkeley Without Fossil Fuel)' 목표와 긴밀하게 연계되어 있다. 버클리 그린 코드 개정안은 단순히 에너지 효율 기준을 높이는 것을 넘어서, 건축물의 전 생애주기에 걸친 환경 영향을 고려하는 통합적 접근을 추구한다.
건축 자재의 선택부터 에너지 시스템 설계, 물 사용 효율, 실내 공기 질 관리에 이르기까지 다양한 요소들이 포함된다.
광고
특히 화석 연료 의존도를 줄이기 위해 전기화(electrification)를 장려하고, 재생 에너지 사용을 확대하는 조항들이 강화될 것으로 예상된다. 이러한 변화는 단기적으로는 건설 비용 상승을 가져올 수 있지만, 장기적으로는 운영 비용 절감과 환경 보호라는 두 가지 이점을 동시에 제공한다.
친환경 건축 기준 강화, 기후 위기의 해법 제시
버클리 시의 기후 행동 계획은 2050년까지 탄소 중립을 달성하겠다는 야심찬 목표를 설정하고 있다. 건축물 부문이 도시 전체 온실가스 배출의 상당 부분을 차지한다는 점에서, 그린 코드 강화는 이 목표 달성을 위한 핵심 전략이다. 복원력 전략은 기후 변화로 인한 극한 기상 현상에 대비하여 도시 인프라와 건축물의 적응 능력을 높이는 것을 목표로 한다.
그린 코드 개정안은 이러한 복원력 강화 요소들도 포함하여, 건축물이 미래의 기후 조건에서도 안전하고 효율적으로 기능할 수 있도록 설계된다. 버클리 시의회는 또한 다운타운 버클리 재산 기반 비즈니스 개선 지구(Downtown Berkeley Property-Based Business Improvement District, DPBID)와 시 간의 계약 수정안을 검토할 예정이다.
광고
이 수정안의 핵심 내용은 DPBID가 징수한 모든 통과 금액(pass-through amount)이 기존 계약에 명시된 상한액을 초과하더라도 DPBID에 전액 지불될 수 있도록 허용하는 것이다. 현재 계약 구조에서는 징수 금액이 일정 상한을 초과할 경우 초과분의 처리가 불명확하거나 제한적이었는데, 이번 수정안은 이러한 제약을 제거한다.
DPBID는 다운타운 지역 내 재산 소유주들로부터 특별 부담금을 징수하여, 그 자금으로 지역 청소, 환대 서비스(hospitality services), 마케팅 활동 등을 제공하는 조직이다. 이러한 서비스들은 다운타운 지역의 매력도를 높이고, 방문객과 고객을 유치하며, 궁극적으로 지역 비즈니스의 활성화에 기여한다. 계약 수정안은 DPBID가 징수한 자금을 더욱 효율적이고 유연하게 활용할 수 있도록 하여, 다운타운 지역의 서비스 품질을 향상시키는 것을 목표로 한다.
광고
다운타운 지역의 활성화는 도시 전체의 경제적 건강성과 직결된다. 상업 중심지가 활기를 잃으면 일자리 감소, 세수 감소, 도시 이미지 저하 등 연쇄적인 부정적 영향이 발생한다.
반대로 활력 넘치는 다운타운은 경제 성장의 엔진 역할을 하며, 거주민과 방문객 모두에게 매력적인 공간을 제공한다. DPBID와 같은 비즈니스 개선 지구 모델은 지역 이해관계자들이 직접 재원을 조성하고 관리함으로써, 공공 서비스의 한계를 보완하고 지역 특성에 맞는 맞춤형 서비스를 제공할 수 있다는 장점이 있다. 계약 상한액 제거는 DPBID의 재정 안정성을 높이는 동시에, 예상보다 많은 자금이 징수될 경우에도 그 혜택이 온전히 다운타운 지역에 환원되도록 보장한다.
이는 재산 소유주들의 기여가 직접적으로 지역 개선으로 이어진다는 신뢰를 강화하며, 장기적으로 DPBID 시스템의 지속 가능성을 높인다. 또한 자금 흐름의 원활화는 청소, 안전, 마케팅 등의 서비스가 중단 없이 제공될 수 있도록 하여, 다운타운 방문객들에게 일관된 경험을 제공한다.
도심 활성화를 위한 재정 및 정책 변화
이번 버클리 시의회 안건들은 단편적인 정책이 아니라 상호 연결된 도시 전략의 일부로 이해해야 한다. 지역 밀도 보너스 프로그램은 주거 공급 확대와 저렴한 주택 기금 마련이라는 사회적 목표를 추구하고, 그린 코드 개정안은 환경 지속가능성과 기후 위기 대응이라는 생태적 목표를 달성하며, DPBID 계약 수정안은 경제 활성화와 도시 경쟁력 강화라는 경제적 목표를 지향한다. 이 세 가지 정책이 함께 작동할 때, 버클리는 살기 좋고, 환경친화적이며, 경제적으로 활력 있는 도시로 발전할 수 있다.
물론 이러한 정책들이 완벽한 해결책은 아니며, 실행 과정에서 여러 도전에 직면할 수 있다. 밀도 보너스 프로그램을 통해 마련된 기금이 실제로 충분한 저렴한 주택을 공급할 수 있을지, 기금의 효율적 관리와 투명한 운영이 보장될 수 있을지는 지켜봐야 할 과제다. 친환경 건축 기준 강화는 건설 비용 상승을 초래할 수 있으며, 이것이 주택 가격 상승으로 이어져 저렴한 주택 공급이라는 목표와 상충할 가능성도 있다.
DPBID 시스템 역시 재산 소유주들의 지속적인 지지와 참여가 필요하며, 징수된 자금이 실제로 지역 개선에 효과적으로 사용되는지에 대한 모니터링과 평가가 중요하다. 그럼에도 불구하고 버클리 시의 접근 방식은 현대 도시가 직면한 복합적 과제들을 통합적으로 다루려는 의지를 보여준다.
주거, 환경, 경제라는 세 가지 핵심 영역에서 동시에 정책적 실험을 시도함으로써, 도시 문제 해결을 위한 새로운 모델을 제시하고 있다. 특히 시장 메커니즘을 활용하면서도 공공의 이익을 확보하는 균형 잡힌 접근, 장기적 지속가능성을 우선시하는 비전, 그리고 지역 이해관계자들의 참여를 독려하는 거버넌스 구조는 다른 도시들에게도 유용한 교훈을 제공한다.
2026년 4월 14일 버클리 시의회 회의에서 논의될 이러한 안건들은 단순히 하나의 지방 정부의 정책 결정을 넘어서, 21세기 도시들이 나아가야 할 방향을 제시하는 사례 연구로서 가치가 있다. 주거난, 기후 위기, 도심 쇠퇴라는 전 세계적으로 공통된 과제에 대해 버클리가 제안하는 해법들은, 각 도시의 고유한 맥락에 맞게 조정되어 적용될 수 있는 정책적 영감을 제공한다.
정책의 성공 여부는 앞으로의 실행과 평가를 통해 판단될 것이지만, 적어도 통합적이고 전향적인 접근을 시도한다는 점에서 버클리의 노력은 주목할 만하다.
오현정 기자
광고
[참고자료]
vertexaisearch.cloud.google.com
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}