[한국공공정책신문=최진실 기자] 대한민국을 부동산공화국이라고 불린다. 그렇게 불리는 이유는 부동산 투기와 불로소득으로 인한 불평등과 양극화를 초래한 부동산 현실 때문이다. 부동산 투기와 불로소득은 경제 정의(분배 정의)를 훼손하는 행위이다. 부동산 문제 해결을 위해 역대 정부마다 심혈을 기울인 최대 정책 과제였다. 지금도 여전히 풀기 힘든 문제로 남아 있다. 그리하여 이재명 정부는 사활을 걸만큼 중요한 사안으로 받아들이고, 부동산 정책에 대한 지속적인 관심과 부동산 문제 해결에 심혈을 기울이고 있다. 올바른 상황인식과 문제 해결에 대한 대처의 방향성이 부동산 정책의 성공에 대한 기대와 신뢰를 갖게 하고 있다.
부동산공화국의 오명을 벗어야만 대한민국이 경제정의를 실현하여 새로운 도약과 발전의 방향을 열어갈 수 있다. 공급이 수요를 따라가지 못하고, 집 한 채로 만족하지 못하는 고위 공직자나 부자들의 욕심이 한없이 커지는 현재 상황에서는 주택 및 아파트 가격이 천정부지로 치솟는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모른다. 근본적인 해결은 아파트나 주거용 주택이 인간 삶의 기본적인 공간이라는 인식을 가져야 하고, 주거용 공간을 부동산 투기나 자본 증식의 수단으로 여겨서는 안 된다는 사실을 국민 모두가 동의하고 인식해야 한다. 그 다음에 합리적이고 정의로운 부동산 정책과 종합적인 법체계의 완성을 통한 문제 해결에 접근해야 한다.
서울의 부동산 문제는 더욱 큰 어려움을 안고 있다. 땅은 좁은데 인구밀도는 높기 때문에 주거용 주택이나 아파트 등 공동주택의 부족 상황이 불가피한 현실이다. 그렇지만 심각한 부동산 문제를 방관할 수는 없는 것이다. 우리나라 부동산 문제는 교육 문제와 연계되기 때문에 그 심각성이 도를 넘어서고 있다. 대치동을 중심한 학원가와 서울 8학군에 속한 지역의 교육 수요의 증가가 더욱 부동산의 가격 상승에 주요 요인으로 작용한다. 대한민국에서 가장 중요하게 여기는 교육과 부동산 문제의 해법 제시가 벽에 부딪히는 곳이 서울이다. 그 중에서 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 한강변의 일명 8학군으로 불리는 학군과의 연계된 지역이 되다보니 더욱 부동산 가격 상승 요인이 되었다. 2025년 7월 부동산 R114(부동산 빅데이터,2025.07.03.통계 인용)의 분석을 참고하면, 서울 아파트 매매 시가 총액을 구별로 산출한 결과 (7월25일 기준)는 강남3구 아파트 시가 총액은 744조7천264억원으로 이는 서울 전체 아파트 시총(1천732조4천993억원)의 43.0%를 차지하는 수치이다.
강남3구 중에도 강남구, 송파구 그리고 서초구 순이라는 사실이 현재 우리나라 부동산에 대한 현실을 그대로 보여주는 통계라고 생각된다. 강남의 부동산 문제는 1960대 후반에 공업화와 도시화 등 개발이 진행된 와중에 박정희 정부의 무분별한 강남 부동산 개발이 제도적인 여과 장치없이 한강 연안 공유수면 매립과 부동산 개발을 동시에 추진한 데에서 기인하게 되었다.
그 결과가 강남3구와 한강 주변의 부동산 투기가 대한민국 부의 편중을 심화시켰고, 역대 모든 정부의 부동산 정책을 좌절시켰다. 그리하여 부동산 정책의 「정의·공정·평등」경제 정책까지도 무의미하게 만들고 말았다. 자본주의 사회에서의 소득 격차의 발생은 자연스러운 사회 현상의 흐름이자 특징이다. 그렇지만 열심히 일하면서 저축하여 내집 마련의 소중한 꿈을 간직하는 젊은 세대의 계획마저 빼앗아가는 부동산 정책의 실패와 경제구조의 폐습은 반드시 바로 잡아야 한다.
정상적인 사회를 만드는 것이 당연한 국가의 책임이기 때문이다. 젊은이들과 가난한 서민들의 내집마련의 계획은 천정부지로 뛰는 집값 상승 때문에 대출을 받아 감당하기에는 역부족이다. 대출로 인한 부채의 증가는 악순환의 반복으로 젊은 세대는 물론 일반 서민들의 고통이 되고 있다. 이 고통을 완화시킬 책임이 정부의 숙제로 남는다. 부동산공화국의 폐해를 바로 잡아야 하는 이유이기도 하다. 지금까지 대한민국의 부동산공화국과 밀접한 상관 관계를 형성한 것 중 부인하기 어려운 것은 건설사 및 시행사와 금융기관과의 막후 타협과 대출을 통한 수익 창출과 강남의 부동산 불패 신화를 형성했다는 사실이다.
이재명 대통령은 (2026.02.17, 경향신문 인용)"부동산 투기 자금으로 쓰려고 부동산 구입자금 대출을 하지 않으려는 금융기관에서 사업자금으로 속이고 대출받아 부동산 구입용으로 쓰면 사기죄로 형사처벌 된다"고 밝힌 바 있다. 이런 도용·편법·탈법은 개인의 문제로 끝나지 않고 사회적 문제와 사회적 불안을 야기하게 된다는 점을 부각시킨 것으로 이해한다. 특히 부동산의 가격의 급등이 천정부지로 오를 때는 더욱 심각한 경제적 불균형을 초래하게 되어 그 후유증은 사회 전반에 영향을 미친다. 즉 부동산 보유자와 그렇지 못한 사람과의 격차를 더욱 심화시켜 계층간의 세습 체제를 공고화하여 경제적 불균형을 낳게 되기 때문이다.
이는 곧 사회적 갈등과 부정적 효력을 초래하여 장기적으로는 경제성장에도 악영향을 미친다. 그리고 경제적 불확실성이 큰 지금과 같은 시기일 때는 더욱 경제적 악순환이 치명적인 타격을 줄 수 밖에 없다. 부동산 문제의 폐해에 대한 이재명 정부의 시의적절한 정책과 금융기관 등 관련 기관들과의 현명한 규제 정책이 실효성을 발휘해야 할 중요한 때이다. 이재명 정부가 부동산 정책에 심혈을 기울이고 있는 이때에 정치권의 건설적·합리적· 논리적인 비판과 대안 제시는 건전한 부동산 정책을 수립하는데 실효성 있는 힘이 될 수 있다. 여야간 타협과 토론의 장에서 숙의를 통한 신속한 입법과 협치로 뒷받침 해 줘야 한다.
부동산 정책까지 정치권의 분쟁(논쟁)의 수단이 되어서는 안 된다. 이는 절박한 민생문제이고 우리나라 중요한 경제 현안이기 때문이다. 우리나라 역대 정부에서 완전한 부동산 정책의 성공을 달성하기 힘들어 하고 실패를 반복한 것은 복합적인 요인이 작용한 탓이 크다고 본다. 대체로 부동산 시장에서의 수요와 공급의 불균형과 경제 구조의 악순환과 부작용이 반복되면서 정부 정책의 실패와 시장 실패가 함께 상호 작용하면서 부동산 정책의 실패를 가져온 것이다. 물론 부동산 정책에서의 장애요인을 말하자면, 수요는 계속 느는 반면에 공급이 이에 미치지 못힌 경제적 시장 실패의 한계 때문이다. 즉 부동산 가격의 급상승이 부동산 문제 해결에 대한 어떤 정책과 재간도 통하지 못하게 만들었다.
더군다나 서울 거주 다주택자의 불로소득에 대한 탐욕과 투기에 대한 집착, 심지어는 지방에 살고 있는 부자들까지 투기 및 투자를 위한 서울 소재의 아파트와 주택 매입이 부동산 공급을 더욱 어렵게 한 것도 부동산 가격을 상승하는 요인으로 작용한 것이다. 그리고 역대 정부마다 정책 집행에 관련된 고위 공직자나 부동산과 관련된 상임위원회 소속의 정치인이 2채 이상의 아파트나 비거주 고가 주택 소유자들이 부동산 정책을 입안하거나 논의·검토·결제 라인에 있거나, 입법에 관여했을 때 공정한 기획과 입법 그리고 집행을 할 수 있었을까 하는 의구심을 지울 수 없는 것이다.
이재명 대통령도 이 문제에 대해 2월19일에 "불평등과 절망을 키우는 망국적인 부동산공화국을 극복하겠다"고 강한 의지를 표명한 바 있고, 2월22일에는 "주택 및 부동산 정책의 논의·입안·보고·결재 과정에서 다주택자·비거주 고가 주택 소유자·부동산 과다 보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다"는 보도(오마이뉴스,3월16일)가 있다. 지극히 당연한 지적과 지시라고 본다. 문제는 이재명 대통령의 강력한 부동산 정책에 대한 성공 의지를 실현시키고, 부동산 투기 근절을 위해 내각과 정치권이 얼마나 협력하고 실천하느냐의 여부에 달렸다고 본다. 국회의원들의 부동산 보유 현황 (2026년말 기준, 국회 공직자윤리위원회 발표)은 국회의원 다주택자(집 두 채 이상 보유)는 52명이어서 5명 중 1명꼴(18.1%)이고, 서울 강남 소재에 주택 한 채 이상 보유한 사람도 47명(16.4)이나 되었다.
과연 공직자들이 자신의 이익(이해관계)과 국가 이익(공익)의 충돌앞에서 견리사의(見利思義)를 할 수 있을까? 부동산 폐해를 극복하는 문제 해결의 기회를 놓치면 다시는 부동산공화국의 오명을 벗을 수 없다. 역대 정부에서 경제개발로 인한 산업화 이행 중에 정부의 일관성 없는 부동산 정책이 결실을 맺지 못한채 실패를 거듭한 것이 부인하기 어려운 사실이다. 상위 소수자(자산가 중심)들은 재산증식의 수단으로 강남 등 서울 중심의 요지에 부동산을 매입하여 투기와 불로소득의 온상으로 만들었다.
그리하여 부동산 투기로 부의 편중을 심화시키고 경제정의·공정·평등의 원칙을 사정없이 무너뜨렸다. 부동산 시장의 안정과 성장 동력은 정부의 시장친화적인 기조와 방향성을 원칙으로 강력한 규제와 보유세 등 조세정책 및 부동산 시장의 변화를 유도할 구체적이면서도 일관적인 로드맵이 필요하다. 그리고 사회적 합의를 바탕으로 한 정책 실현을 위한 지속적인 의지의 구현이 요구된다. 사회 전체의 공평한 분배를 실현해 물질적인 행복을 누리며, 집값 안정 및 주거안정을 이루는 부동산 정책을 통해 경제정의를 이루는 것이 현정부의 중요한 과제중 하나라고 본다. 우리나라는 사유재산제도가 존중하는 자본주의 경제 체제이다.
생산에 기여(제공)하는 것은 노동,돈(이자·이윤),부동산(지대·임대료)의 재산소득이 모두 생산에 기여하는 소득으로 인정된다. 하지만 부동산 투기나 부정부패 그리고 탈세 등 비정상적인 소득은 불로소득이고, 분배정의에 반하므로 보유세 등 세금 정책으로 추가 징수해야 마땅한 것이다. 여기서 거둬들인 초과 세금은 공공임대주택 건설을 통해 단칸 셋방살이와 전세살이에 전전하는 사회 빈곤층 서민들의 주거안정 보호 정책에만 사용하고, 달동네에 거주하는 최빈곤층의 국민 복지에 사용하도록 법제화 하는 것도 복지국가다운 정책 전환이 될 것이다.
부동산투기·탈세와 관련된 부정부패는 공정한 분배정의에 어긋나는 비정상적 소득으로써 개발독재하에서 유례된 잔재이다. 즉 역대 정부의 제도상 헛점과 일관되지 못한 정책 집행이 불로소득의 관심사인 주택시장에 대거 유입되어 투기자본이 불러온 부작용이다. 따라서 중요한 것은 투기적 수요가 주택과 아파트 등 부동산 시장을 교란시키거나 훼방할 수 없도록 사전 예방조치와 함께 사후 규제정책을 강화하여 부동산 분배 과정의 투명성과 경제 정의를 바로 세워는 일이다.
재산 증식과 투기 목적의 부동산 수요자는 철저히 근절하고 두 채 이상의 다주택자에 대해서는 종부세 등 세금정책을 병과하여 투기 및 불로소득을 제한·제거하는 것이 정책의 기본이다. 물론 다주택 소유자의 소유를 존중해야 하는 것은 당연한 일이다. 다만 소유에 따른 재산소득과 임대소득에 대한 적절한 과세를 통해 경제 정의 실현에 활용하면 된다. 이재명 정부의 일관된 부동산 정책이 국민의 바람과 신뢰를 저버리는 일이 없기를 기대한다.
진송범
법학박사
한국공공정책신문 칼럼니스트
선진사회정책연구원 연구위원
한국정책방송 전문위원
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