한남뉴타운 한남4구역을 둘러싼 시장 관심이 다시 커지고 있다. 삼성물산 시공 확정과 ‘래미안 글로우 힐즈 한남’ 브랜드 공개, 조합원 분양신청 일정이 맞물리면서 매수 문의가 늘어나는 분위기다. 삼성물산은 지난해 1월 한남4구역 시공사로 선정된 뒤 7월 조합과 공사도급 계약을 체결했다. 이 사업은 서울 용산구 보광동 일대 16만258㎡ 부지에 지하 7층~지상 20층, 35개 동, 총 2360가구를 조성하는 대형 재개발 사업이다.
최근 현장에서는 “지금 매수하면 입주권 승계가 가능한가”, “희망 평형 배정이 가능한가”, “분양신청 이후에도 매수가 가능한가”라는 문의가 이어지고 있다. 다만 한남4구역처럼 사업 단계가 빠르게 진행되는 재개발 구역은 일반 아파트 매매와 다른 기준으로 접근해야 한다.
가장 먼저 확인해야 할 부분은 조합원 지위 승계 가능 여부다. 재개발 사업은 단계와 규제 여부에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있다. 계약 자체가 가능하더라도 실제 입주권 권리 승계가 제한되면 매수자가 기대한 신축 아파트 배정으로 이어지지 않을 수 있다.
특히 조합원 분양신청 전후 구간에서는 기존 조합원의 신청 상태, 권리가액, 감정평가 결과, 관리처분 일정, 현금청산 가능성 등을 함께 확인해야 한다. 거래 전 조합 확인, 등기부 및 권리관계 검토, 계약 특약 정리가 필요한 이유다.
희망 평형 배정도 단순히 대지지분만으로 판단하기 어렵다. 조합원 분양은 권리가액, 감정평가, 비례율, 신청 평형 경쟁률, 추정분담금, 조합 기준 등이 복합적으로 작용한다. 같은 구역 안에서도 물건 유형과 권리 구조에 따라 결과가 달라질 수 있다. “무조건 34평 가능”이라는 식의 설명은 신중하게 검토해야 한다.
추가분담금 역시 보수적으로 접근해야 한다. 재개발 투자는 현재 매매가격만으로 판단할 수 없다. 매수가에 취득세, 중개보수, 금융비용, 보유세, 추가분담금, 향후 공사비 변동 가능성까지 더해 총투입금을 계산해야 한다. 한남4구역은 공사비만 1조5695억원 규모로 알려진 대형 사업인 만큼 조합원 부담 구조를 정확히 따져봐야 한다.
계약 단계에서는 특약도 중요하다. 조합원 지위 승계가 불가능할 경우 계약 해제 여부, 분양신청 내용 고지 여부, 권리 변경 발생 시 책임 범위, 추가분담금 관련 고지 여부 등을 명확히 해야 한다. 설명받은 내용과 조합 확인 내용이 다를 수 있는 만큼 구두 설명에만 의존해서는 안 된다.
한남4구역은 한강 조망, 용산 개발 기대감, 한남뉴타운 내 래미안 브랜드 상징성이 맞물린 지역이다. 삼성물산은 한남4구역이 강남·여의도·종로 등 주요 업무권역 접근성이 좋고 한강변 입지 특성을 갖췄다고 설명했다.
다만 지금 시기의 매수 판단은 분위기보다 권리 확인이 우선이다. “얼마에 샀는가”보다 “어떤 권리를 승계받는가”, “추가로 얼마를 부담해야 하는가”, “희망 평형 가능성이 어느 정도인가”가 더 중요하다. 조합원 분양신청 전후 한남4구역 매수를 검토한다면 계약 전 조합 확인과 권리관계 검토를 반드시 거쳐야 한다.
문의: 박인경 기자(010-5324-8005)
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