“월급만으로는 미래가 보이지 않았다”는 2030 세대의 고민이 깊어지는 가운데 최근 소액 부동산 경매 시장에 대한 관심이 빠르게 커지고 있다. 최근 일부 경매 투자 커뮤니티와 교육 시장에서는 소액 자본 기반 경매 투자 사례가 소개되고 있다고 업계 관계자들은 전했다. 이런 흐름 속에서 부동산 경매 스터디 모임 ‘셀부경’을 운영 중인 셀프 김(self gim)은 단순한 투자 수익보다 “함께 성장할 수 있는 투자 동료를 만드는 것”에 더 큰 의미를 두고 있다고 말했다.
실제로 셀프 김의 이야기는 흔한 성공담과는 조금 결이 다르다. 부모님 용돈과 회사 생활만으로는 부족함을 느끼던 시절, 우연히 접한 경매 책 한 권이 인생의 방향을 바꾸는 계기가 됐다. 그녀는 “부동산 투자는 돈이 많은 사람만 할 수 있다고 생각했는데 경매는 소액으로도 가능하다는 걸 알게 됐다”고 말했다. 이후 약 1년 동안 독학과 자금 마련을 병행했고, 셀프 김은 인터뷰에서 약 1700만 원으로 첫 경매 투자에 도전했고 수익을 경험한 사례가 있었다고 말했다.
부동산 경매는 오랫동안 일반인들에게 어렵고 위험한 투자 방식으로 인식돼 왔다. 법원 절차와 권리분석, 명도 과정 같은 전문 용어들이 많고 실제 현장 경험 없이는 접근하기 힘들다는 인식도 강했다. 하지만 최근에는 소액 자본으로도 시작 가능한 투자 사례들이 알려지면서 업계에서는 최근 2030 세대를 중심으로 경매 투자에 대한 관심이 높아지고 있다는 이야기도 나온다.
특히 월급 외 수익과 N잡, 재테크에 관심을 가지는 사회초년생들 사이에서는 경매 스터디와 교육 콘텐츠에 대한 관심도 이어지고 있다는 평가가 나온다. 또한 부동산 경매 투자는 시장 상황과 권리관계, 명도 문제 등에 따라 손실 가능성도 존재해 충분한 검토가 필요하다.
셀프 김 역시 처음부터 경매를 쉽게 접근했던 것은 아니라고 말했다. 그녀는 자취 생활을 시작한 이후 경제적인 현실을 체감하면서 투자에 관심을 가지기 시작했다고 설명했다. 당시 부모님 용돈과 회사 생활만으로는 부족함을 느꼈고, 자연스럽게 돈을 모으고 불릴 방법을 고민하게 됐다는 것이다. 그러던 중 우연히 접한 경매 관련 서적에서 “소액으로도 부동산 투자가 가능하다”는 부분을 발견했고, 그것이 경매 공부를 시작하게 된 결정적인 계기가 됐다고 밝혔다.
이후 그녀는 약 1년 동안 독학으로 경매를 공부하며 투자 자금을 모았다. 시중 강의 대부분이 수백만 원대 비용으로 형성돼 있어 쉽게 접근하기 어려웠기 때문이다. 셀프 김은 “돈이 없어서 투자를 시작하려 했는데 강의 가격이 너무 비쌌다”며 당시 상황을 떠올렸다. 결국 독학으로 권리분석과 임장, 법원 절차 등을 익혀야 했고 시행착오도 많았다고 말했다. 실제로 법원에서 입찰 절차를 몰라 헤매거나 점유자를 처음 만났을 때 어떻게 대화해야 할지 몰라 긴장했던 경험도 있었다고 설명했다.
하지만 그런 경험은 오히려 현재 셀부경 운영 방식의 기반이 됐다. 그녀는 “처음 시작하는 사람들은 어디서 막혀야 하는지도 모른 채 어려움을 느끼는 경우가 많다”며 “내가 직접 겪었던 시행착오를 줄여주는 것이 지금 스터디 운영의 핵심 방향”이라고 말했다. 실제 셀부경은 단순 이론 수업보다 임장과 입찰가 산정, 명도 과정처럼 초보자들이 가장 막막해하는 실전 영역을 중심으로 운영되고 있다.
셀프 김이 처음 부동산 경매에 투자했을 당시 손에 쥐고 있던 자금은 약 1700만 원이었다. 그녀는 당시 회사 생활과 함께 적금을 들며 투자 자금을 모았고 약 1년 동안 독학으로 경매 공부를 이어갔다고 설명했다. 처음에는 “부동산은 돈이 많은 사람만 하는 투자”라고 생각했지만 경매는 소액으로도 접근 가능하다는 점이 가장 큰 매력으로 다가왔다고 말했다.
첫 투자 물건은 아파트였다. 셀프 김은 첫 낙찰 이후 매도 과정을 경험하며 경매 투자 구조를 이해하게 됐다고 설명했다. 그때부터 경매의 흐름과 투자 구조가 본인 성향과 잘 맞는다는 확신을 갖게 됐다고 밝혔다. 특히 직접 현장을 다니며 집을 보고 사람들을 만나는 과정 자체가 흥미롭게 느껴졌다고 말했다. 그녀는 “집 보러 다니고 사람 만나는 게 너무 재밌었다”며 “수익도 중요했지만 현장에서 배우는 경험 자체가 굉장히 컸다”고 설명했다.
셀프 김은 인터뷰에서 비교적 소액으로 접근 가능한 사례들도 존재한다고 설명했다. 실제 그녀는 경매 입문 최소 투자금 기준을 약 1000만~2000만 원 정도로 설명했다. 인터뷰에서는 셀부경 수강생 사례도 소개됐다. 셀프 김은 인터뷰에서 인터뷰 과정에서는 소액 자본으로 경매에 참여한 수강생 사례도 소개됐다고 밝혔다. 다만 투자 결과는 개인의 자금 상황과 시장 환경에 따라 달라질 수 있다고 덧붙였다. 이후 해당 수강생은 다시 새로운 낙찰에 도전할 정도로 투자 경험을 이어가고 있다고 설명했다.
그녀는 이런 사례들이 단순히 “돈을 벌었다”는 의미보다 초보 투자자들의 심리적 장벽을 낮추는 데 더 중요하다고 강조했다. 특히 책만 읽고 막막함을 느끼던 사람들이 실제 사례와 현장 경험을 접하면서 “이제 이해가 된다”고 말할 때 가장 큰 보람을 느낀다고 밝혔다. 셀프 김은 “처음에는 누구나 어렵고 무섭다”며 “혼자 끙끙 앓기보다 실제 경험을 공유하는 환경 안에서 배우는 게 훨씬 빠르다”고 말했다.
부동산 경매는 단순히 낙찰만 받는다고 끝나는 투자가 아니다. 실제 투자자들은 현장을 직접 방문하는 임장부터 점유자와의 대화, 물건 상태 확인, 명도 과정까지 다양한 상황을 경험하게 된다. 셀프 김 역시 처음에는 이런 과정이 가장 어렵고 두려웠다고 털어놨다. 특히 점유자를 직접 만나야 하는 상황은 초보 투자자들이 가장 부담을 느끼는 부분 중 하나였다고 설명했다.
그녀가 기억하는 첫 임장 경험 역시 긴장감의 연속이었다. 당시 경매 임장 모임을 찾아 대구 투자자들과 함께 광주의 한 경매 물건을 방문했는데 처음에는 점유자가 문을 열어주지 않아 옆집 탐문부터 시작했다고 말했다. 그러던 중 옆집과 이야기를 나누는 사이 갑자기 점유자가 문을 열고 나오면서 현장이 순식간에 긴장된 분위기로 바뀌었다고 회상했다. 셀프 김은 당시 상황에서 함께 간 사람들과 즉석으로 역할을 나눠 “신혼부부가 집을 보러 왔다”는 콘셉트로 대화를 이어갔고 오히려 점유자가 친절하게 집 상태를 설명해줬다고 말했다. 그녀는 “그때는 정말 머리가 하얘졌는데 지나고 보니 가장 기억에 남는 첫 임장이 됐다”고 설명했다.
반대로 혼자 임장을 갔다가 긴장했던 경험도 있었다. 그녀는 퇴근 후 저녁 시간에 혼자 물건을 보러 갔다가 다소 예민한 반응을 보이는 점유자를 만난 적이 있다고 말했다. 당시 상대방이 강한 어조로 “왜 왔냐”고 묻는 상황에서 위축감을 느꼈고 초보자 입장에서는 충분히 무서울 수 있는 경험이었다고 설명했다. 그래서 지금도 셀부경에서는 초보 투자자들에게 “처음 임장은 혼자보다 같이 가는 것이 좋다”는 점을 자주 강조한다고 밝혔다.
실전 투자 과정에서 필요한 정보 수집 방법에 대한 조언도 이어졌다. 셀프 김은 점유자가 응답하지 않는 경우 외관 상태와 샤시 교체 여부, 주변 탐문, 관리사무소 문의 등을 통해 물건 상태를 파악한다고 설명했다. 특히 아랫집 누수 여부는 반드시 확인하는 편이라고 말했다. 그녀는 “베란다 정도 누수는 괜찮지만 방이나 바닥 안쪽 누수는 공사 범위가 커질 수 있어 조심해야 한다”며 실제로 심각한 누수 흔적이 있던 물건은 입찰 자체를 포기했던 사례도 소개했다.
또한 셀프 김은 초보 투자자들이 가장 어려워하는 부분 중 하나로 ‘입찰가 산정’을 꼽았다. 셀부경에서는 실제 임장 이후 시세 조사와 수리 비용 계산, 보수적 입찰 전략 등을 함께 분석한다고 설명했다. 그녀는 “정보가 부족하면 무리해서 들어가기보다 보수적으로 접근하는 것이 중요하다”며 “아파트는 누수 여부만 잘 체크해도 큰 리스크를 상당 부분 줄일 수 있다”고 말했다. 특히 본인은 1층 아파트 물건은 상대적으로 선호하지 않는 편이라는 현실적인 투자 기준도 함께 전했다.
법원 입찰 과정에서의 실수 방지 팁도 소개됐다. 셀프 김은 입찰 당일 법원 내 컴퓨터를 통해 매각물건명세서를 다시 확인해야 한다고 강조했다. 권리관계나 변동 사항이 수정되는 경우가 있기 때문이다. 또한 입찰표 작성 시 금액 수정은 무효 처리로 이어질 수 있어 반드시 주의해야 한다고 설명했다. 그녀는 “집에서 미리 입찰표를 작성해 가면 실수를 줄일 수 있다”며 실제 초보자들에게 자주 알려주는 팁이라고 덧붙였다.
셀프 김은 현재 부동산 경매 스터디 모임 ‘셀부경’을 운영하며 초보 투자자들과 함께 실전 중심의 경매 공부를 이어가고 있다. 그녀는 단순히 강의를 진행하는 방식보다 실제 투자 과정에서 함께 고민하고 경험을 공유하는 분위기를 중요하게 생각한다고 말했다. 실제 인터뷰에서도 자신을 “선생님이라기보다 같이 투자하는 동료”에 가깝다고 표현했다.
셀프 김은 셀부경이 초보 투자자 중심으로 운영되고 있다고 설명했다. 강의는 4주 과정으로 매주 화요일 저녁 진행되며 단순 이론 설명에서 끝나는 것이 아니라 매 강의 이후 실제 과제가 함께 주어진다. 셀프 김은 “1강을 들으면 그 강의에 맞는 숙제는 충분히 해결할 수 있는 수준으로 구성한다”며 처음 접하는 사람들도 단계적으로 이해할 수 있도록 커리큘럼을 구성하고 있다고 설명했다.
셀프 김은 실제 경험 중심 설명 방식에 대해 수강생들의 반응이 있었다고 전했다. 셀프 김 역시 독학 시절 시행착오를 많이 겪었던 만큼 지금은 수강생들이 같은 어려움을 겪지 않도록 실전 사례를 최대한 자세히 공유하고 있다고 말했다. 입찰가 산정 방법이나 임장 체크 포인트, 누수 확인법, 명도 과정 같은 부분도 실제 경험 중심으로 설명하는 방식이다. 셀프 김은 일부 수강생들이 강의 이후 이해에 도움이 됐다는 반응을 보였다고 말했다.
수강생들과의 관계에서 가장 기억에 남는 순간으로는 첫 라이브 강의 당시의 에피소드도 언급했다. 당시 인터넷 연결 문제로 강의 화면이 계속 끊기는 상황이 발생했는데 오히려 수강생들이 “괜찮다”며 응원해주고 직접 해결 방법까지 찾아 공유해줬다는 것이다. 셀프 김은 “그때는 정말 식은땀이 날 정도로 당황했는데 수강생분들이 함께 해결하려고 도와주는 모습이 아직도 기억에 남는다”고 말했다.
셀프 김은 현재의 성과보다 앞으로 더 다양한 경험을 쌓아가는 과정에 집중하고 있다고 말했다. 현재는 아파트 중심의 단기 경매 투자를 이어가고 있지만 장기적으로는 건물 투자와 월세 기반 현금 흐름 구조를 만드는 방향에도 관심을 가지고 있다고 설명했다. 그녀는 “단순 시세 차익만이 아니라 안정적인 현금 흐름을 만드는 투자 방식도 경험해보고 싶다”며 앞으로 숙박업이나 건물 운영 같은 영역까지 도전 범위를 넓혀가고 싶다는 계획을 전했다.
동시에 셀부경 역시 단순 초보 강의 모임에 머무르지 않길 바란다고 밝혔다. 현재는 경매 입문자와 2030 투자 초보자 중심의 실전 스터디 형태로 운영되고 있지만 앞으로는 특수 물건 투자나 건물 투자 등 보다 다양한 부동산 투자 경험까지 함께 공유할 수 있는 플랫폼으로 성장시키고 싶다는 목표다. 그녀는 “더 많은 사람들이 경매를 어렵고 위험한 투자로만 생각하지 않았으면 좋겠다”며 “현실적으로 접근 가능한 투자라는 점을 알려주고 싶다”고 말했다.
무엇보다 셀프 김이 반복해서 강조한 것은 ‘사람’이었다. 인터뷰 내내 그녀는 수익 규모보다 “같이 투자하는 동료가 많아졌으면 좋겠다”는 표현을 여러 차례 언급했다. 실제로 셀부경 운영 과정에서도 수강생들의 질문을 함께 고민하고 임장과 입찰 과정에서 막히는 부분을 같이 풀어나가는 분위기를 중요하게 생각한다고 설명했다. 그녀는 “강의를 들었는데 드디어 이해가 됐다고 말해주실 때, 그리고 실제 낙찰을 받은 분들이 감사하다고 이야기해주실 때 가장 뿌듯하다”고 말했다.
셀프 김은 인터뷰 말미 “더 많은 사람들이 경제적인 가능성을 경험했으면 좋겠다”며 “나 역시 계속 배우고 경험하면서 함께 성장하는 사람이 되고 싶다”고 말했다.
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