정부가 토지거래허가구역 내 세입자가 거주 중인 주택에 대해 매수자의 실거주 의무 유예 대상을 확대한다. 기존 일부 다주택자 매도 물건에만 적용되던 예외를 임대 중인 주택 전체로 넓혀 형평성 논란을 줄이고, 무주택 실수요자의 거래 부담을 완화하겠다는 취지다.
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 매입하는 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 실거주 의무를 유예하는 내용의 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정안을 입법예고한다고 밝혔다.
현행 제도에서는 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해야 한다. 이후 최소 2년간 실거주해야 하는 의무도 따른다. 투기성 거래를 막고 실수요자 중심으로 시장을 관리하기 위한 장치다.
그러나 세입자가 이미 살고 있는 주택은 매수자가 곧바로 입주하기 어렵다. 임대차계약 기간이 남아 있는데도 매수자에게 단기간 내 입주 의무를 부과하면 실제 거래가 막히는 문제가 생긴다. 이 때문에 토지거래허가구역 내 ‘세 낀 집’은 실수요자가 매입을 원해도 계약을 진행하기 어려운 경우가 적지 않았다.
특히 기존 제도에서는 일부 다주택자가 매도하는 임대 중 주택에 대해서만 실거주 의무 유예가 적용됐다. 반면 비거주 1주택자가 보유한 임대 중 주택은 같은 조건임에도 유예 대상에서 제외되는 경우가 있어 형평성 논란이 이어졌다. 정부는 이번 개정을 통해 매도자의 주택 보유 수와 관계없이 임대 중인 주택 전반으로 유예 범위를 넓히기로 했다.
이번 조치에 따라 발표일인 5월 12일 기준 임대차계약이 체결돼 있거나 전세권이 설정된 주택은 실거주 유예 대상에 포함된다. 다주택자가 보유한 주택뿐 아니라 비거주 1주택자가 보유한 주택도 요건을 충족하면 대상이 된다.
다만 모든 거래에 적용되는 것은 아니다. 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 하며, 허가를 받은 뒤 4개월 안에 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 유예 대상은 발표일 현재 이미 임대 중인 주택으로 제한된다. 발표일 이후 새로 세입자를 들인 뒤 실거주 유예를 받는 방식은 허용되지 않는다.
매수자 요건도 까다롭다. 실거주 유예를 받을 수 있는 사람은 발표일부터 계속 무주택 상태를 유지한 실수요자로 한정된다. 발표일 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 유예 대상에서 제외된다. 갈아타기 수요나 갭투자성 거래가 제도 취지를 벗어나 활용되는 것을 막기 위한 장치다.
실거주 유예 기간은 임대차계약 종료일까지다. 세입자의 기존 계약 기간은 존중하되, 계약이 끝난 뒤에는 매수자가 직접 입주해야 한다. 유예를 받더라도 2년 실거주 의무가 사라지는 것은 아니다. 매수자는 임대차계약 종료 시점과 본인의 입주 가능 시점, 자금 계획을 함께 따져봐야 한다.
정부는 이번 조치가 최근 서울 아파트 시장 흐름과도 관련이 있다고 설명한다. 국토부에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 올해 1월 5900건, 2월 5600건, 3월 6400건으로 최근 5년 평균인 4100건을 웃돌았다. 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 매입한 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%까지 상승했다.
시장에서는 이번 개정으로 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택 거래가 일부 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 그동안 임차인이 거주 중이라는 이유만으로 매수를 포기해야 했던 무주택 실수요자에게 선택지가 넓어질 수 있기 때문이다. 매도자 입장에서도 실거주 의무 때문에 매수자 풀이 제한되던 부담이 줄어들 가능성이 있다.
다만 거래 활성화 효과는 제한적일 수 있다는 분석도 있다. 적용 대상이 발표일 현재 임대 중인 주택으로 한정되고, 매수자도 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 하기 때문이다. 토지거래허가 심사와 자금조달계획, 임대차계약 승계 문제도 여전히 확인해야 한다.
전문가들은 실수요자가 계약 전 세 가지를 반드시 점검해야 한다고 조언한다. 첫째, 해당 주택이 5월 12일 기준 실제 임대 중이었는지 확인해야 한다. 둘째, 본인이 발표일부터 현재까지 무주택 요건을 유지했는지 따져봐야 한다. 셋째, 임대차계약 종료 후 실제 입주가 가능한지 살펴야 한다.
전세권이 설정된 주택이라면 등기부등본 확인도 필수다. 임대차계약서상 계약 종료일과 등기부상 전세권 설정 내용이 일치하는지, 선순위 권리나 추가 부담이 없는지도 점검해야 한다. 토지거래허가구역 내 거래는 일반 매매보다 허가 요건과 사후 의무가 엄격하기 때문에 계약 전 관할 지방자치단체와 전문가 확인이 필요하다.
이번 실거주 유예 확대는 세입자 보호와 실수요자 거래 편의를 함께 고려한 조치다. 다만 유예는 어디까지나 임대차계약 기간을 존중하기 위한 예외일 뿐, 실거주 의무 자체를 완화한 것은 아니다. 무주택 실수요자는 적용 요건과 기한을 면밀히 확인한 뒤 거래에 나설 필요가 있다.
문의:심미선기자 (010-2004-5572)
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