“한강변은 단순한 주거지가 아니다 … 기회를 선점하는 자만이 미래의 주인이 된다”
2026년 1월 서울 부동산 시장에서 ‘한강변’이 단순한 주거지를 넘어선 투자의 성역으로 자리매김하고 있다. 대출 규제와 공급 부족으로 인해 부동산 시장의 양극화가 심화되는 가운데, <육각형 투자설계>(서하당)의 황현 부동산 전문가를 만나 한강변 재개발 투자에 관한 이야기를 들어 보았다. 황현 대표는 “한강변은 더 이상 모두를 위한 시장이 아니다”라고 말한다. 그는 특히 성동구 자양동을 언급하며 “이 지역은 아직도 2억 원대 소액으로 진입 가능한 마지막 한강변 투자처”라고 강조했다. 이번 인터뷰에서는 서울 한강변 재개발 시장의 현황과 자양동이 가진 입지적 의미, 그리고 지금이 ‘기회의 마지막 문턱’이라는 이유에 대해 심도 있게 들어봤다.
한강변이 ‘양극화’의 상징이 된 배경
황 대표는 최근 부동산 시장의 가장 두드러진 현상으로 서울 한강변 중심의 양극화를 꼽았다. 그는 “한강 조망권을 갖춘 상급지는, 이제 더 이상 평범한 실수요자가 접근할 수 있는 시장이 아니다”라고 단언한다. 그 이유로는 ▲현금 부자 및 외국인의 매수 증가 ▲한정된 개발 가능지 ▲우수한 입지와 직주근접성 ▲압도적인 미래 가치 등을 들었다.
그는 “6 27 대책 이후 대출은 죄다 묶였지만, 규제에서 자유로운 자산가들과 외국인들은 아파트를 쇼핑하듯 사고 있다”고 말한다. 실제로 잠실, 반포, 성수동 등지에서는 백억 원에 육박하는 아파트가 신고가를 경신하며 거래되었고, 이는 한강변의 희소성과 상징성이 가격을 떠받치고 있음을 보여준다.
황현 대표는 인터뷰 내내 자양동의 미래 가치를 특히 강조했다. 그는 “성수, 잠실, 압구정 등 인접 지역은 이미 ‘100억 클럽’에 진입했거나 그 문턱에 서 있다”며, 자양동이 “그들과 맞닿은 입지적 황금벨트”라는 점에 주목했다.
자양동은 이미 신속통합기획 구역이나 재정비촉진지구로 지정된 구역을 제외하면, 여전히 2억 원대 중반으로 진입 가능한 ‘틈새 투자처’가 존재한다. 황 대표는 이를 “한강변 레스토랑의 마지막 빈자리”라고 비유한다. 모두가 이미 예약된 상황에서, 조용히 남은 한 자리만 찾을 수 있다면 같은 뷰를 훨씬 낮은 가격에 누릴 수 있다는 설명이다.
최근 외국인, 특히 중국인을 중심으로 한 해외 자산가들이 한강변 초고가 아파트를 현금으로 매수하는 현상이 뚜렷하다. 이들은 대출 규제와 무관하게 거래를 주도하며, 자양동·성수동·압구정 등 ‘한정판 입지’에 집중하는 경향이 있다.
황 대표는 “한강변 아파트는 단순한 부동산이 아닌 자산의 안전지대이자 글로벌 부자들의 보관소 역할을 하고 있다”고 말한다. 수요는 전 세계에 걸쳐 있지만, 입지는 한정되어 있다는 점에서 명품 시계나 예술 작품과 같은 희소 자산이라는 것이다.
이미 반포, 한남, 성수, 압구정 등은 신축 아파트 시세가 100억 원을 돌파하거나 근접하고 있다. 황 대표는 ‘자양동 역시 ‘100억 클럽’의 대기열에 들어선 지역‘이라고 분석한다. 현재 신축 아파트 시세가 21~25억 원에 형성되어 있는 자양동은, 개발이 완료될 경우 최소 30억 원 이상의 가치 상승이 기대된다는 것이다.
특히 자양 4동의 신속통합기획 구역은 빌라 시세가 불과 4~5년 만에 4억 원에서 20억 원대로 폭등했으며, 이는 재개발이 현실화될 경우의 파급 효과를 실증적으로 보여주는 사례다.
황현 대표는 “한강변 신축 아파트를 취득할 수 있는 방법은 딱 두 가지뿐”이라고 말한다. 하나는 이미 완성된 고가의 아파트를 재건축 시장에서 사는 것이고, 다른 하나는 아직 재개발이 진행 중인 빌라를 매수해 입주권을 확보하는 것이다.
전자는 수십억 원이 필요한 자산가용 시장이고, 후자는 자금력이 부족한 일반 투자자들도 진입 가능한 현실적인 대안이다. 특히 자양동 미지정 구역은 2억~3억 원 수준에서 접근 가능하다는 점에서, "시간이 허락하는 마지막 전략적 진입로"로 꼽힌다.
황 대표는 마지막으로 이렇게 조언한다. “지금 한강변은 누가 먼저 ‘유효한 땅’을 확보하느냐의 싸움입니다. 이미 많은 지역이 개발이 완료되었거나 구역 지정이 끝났고, 남은 곳은 단 하나 둘입니다. 자양동은 그 중에서도 입지, 가치, 금액의 균형이 맞는 몇 안 되는 지역입니다.”
그는 투자자들에게 “오래 고민하지 말고, 공부하고 확인하고 움직이라”고 강조했다. 결국 자산 시장에서 승자는 정보를 빨리 얻고, 빨리 판단하고, 빨리 행동한 자였다는 것이 그의 일관된 메시지다.
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